1 绪论

1.1 项目提出背景

    （1）中国政府实施西部大开发的划时代战略；
    （2）根据《镇安县2006-2010突破发展实施方案》，“山水园林型旅游山城”概念提出；
    （3）镇安县城市建设实行加大城市设施建设，改善居住环境；
    （4）“十一五”发展规划开发新的经济增长点，促进县域经济发展；
    1.2 项目概况
    （1）地理位置
    秀山花园项目位于废弃的老镇安县水泥厂区，镇安县新老城区结合部，紧邻火车站，毗邻二中，背靠绣屏公园，近观镇安河，依山傍水，环境幽雅；周边有镇安县职业中学、永乐中学、城关小学、幼儿园、田园酒店、丰都酒店。该地块所在地理位置极为优越，项目周边环境使该区域呈现出极佳人居的氛围。
    （2）建设条件
    本项目总占地面积106亩，项目地块形状呈不规则形状，位于镇安县东南角。
    （3）开发商介绍
    陕西秀山集团初创于70年代生产水泥国有企业，2003年开始股份制改革，改革后集团公司飞速发展，目前旗下有年产量60万吨的水泥公司、房地产开发公司、建工公司、装饰公司等10余家公司。秀山集团秉承“规范做事，诚信做人，奋勇拼搏”的企业精神，现在已成为镇安的大型龙头企业。秀山集团顺应发展的需要，2006年组建了万千诚房地产开发公司。为镇安房地产市场的规范、繁荣与发展注入了新的活力，他们的进入将推动和提升镇安房地产市场的整体水平。
    本项目作为房地产公司的第一个开发项目，在开发产品的时候，必将注重公司形象的建立和公司品牌的树立，同时，为公司以后的发展，打下良好的基础。

2 宏观环境的现状及发展趋势

2.1 全国宏观环境现状及趋势

    （1）全国宏观环境现状
    经初步核算，全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。

    图2.1 “十五”时期国内生产总值与增长速度





    全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%。
    全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，其中服务价格上涨3.3%。商品零售价格上涨0.8%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
    以上数据显示，全国生产总值、固定投资和居民消费水平等经济因素都在稳步增长。因此可以说在过去的2005年，国家在宏观调控方面取得了一定成就。而这种利好趋势将对2006年的发展起到推动和支持作用。此外，宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。表现在房地产投资增幅继续回落、部分地区需求偏大的状况有所缓解、居民住房消费结构发生积极变化、商品住房平均价格涨幅继续回落、房地产信贷增幅放缓等。
    （2）全国宏观环境趋势
    1）现实经济低于潜在经济增长水平，GDP有望增长8.8％
    从潜在经济增长能力看，一个经济体的经济潜在增长水平是由自然资源、资本积累、劳动力在数量和质量上的提高以及资本和劳动力等生产要素配置和使用效率决定的。从决定潜力经济增长的几个因素看，2006年，我国资本积累的速度仍将保持较快增长，全要素生产率增长速度不会慢于改革开放以来平均3％的水平，潜在生产能力在9.5％左右，与改革开放26年的潜在增长水平基本接近。因此，国内支持经济增长的供给能力更加宽松，煤电油运的紧张状况将进一步得到改善。
    综合考虑，2006年中国经济将承接2002年以来的发展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长8.8％左右，我国的经济增长周期仍处于繁荣阶段。
    2）社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升
    价格总水平的变动是社会总供求平衡状况变化的反映。社会总供求平衡状况变化通常用实际经济增长率与潜在经济增长率的差率来反映。由于我国的生产要素没有在各个部门得到有效均衡的配置，在总体经济供求基本平衡的情况下，一些部门产能过剩的同时伴随着另外一些部门需求过剩，表现在粮食、矿产资源价格大幅度上升，制造业产品价格下跌，但总的看，近年来我国的总体价格上涨比较温和，属于成本推动型和结构型。
    2006年，我国加工工业产能过剩的矛盾将进一步加剧，呈现出潜在生产能力大于实际经济增长速度的格局，工业消费品价格基本稳定，总体价格水平不会大幅度回升。同时，也不会出现通货紧缩的局面。
    从以上方面可以看出,宏观经济发展趋势总体看好，消费品价格基本稳定，宏观经济依旧处于增长阶段，另一方面社会供求关系更加协调。

2.2 陕西省宏观环境现状及趋势

    2006年，陕西省国民经济整体上延续去年高速增长的态势，完成生产总值3429.6亿元，同比增长12.1%，与去年同期持平。三次产业表现各异，投资、消费双热，城乡居民收入增长势头稍有回落。
    （1） 2006年运行特征分析
    1）第三产业增长尤为活跃。陕西省二产与一、三产对经济增长拉动作用之间的差距进一步缩小，其实这种现象在去年已经有所体现，今年则表现得更为突出。尤其是三产的增长更是让我们眼前一亮，六年增幅第一次突破10%，达11.5%，贡献率由去年36%提升至42%，拉动全省经济增长5个百分点。虽然受季节因素和能源化工工业增速降低的影响，一季度二产增幅减缓有其客观原因，但一产、三产增幅的显著上升仍然给我们释放出极为积极的信号，即二产承担全省经济增长主力军的位置不会改变，但陕西省三次产业发展将更加均衡和协调，经济呈现健康运行的发展势头。

产业时间	地区生产总值增长	第一产业			第二产业			第三产业
产业时间	地区生产总值增长			增幅	贡献率	增幅	贡献率	增幅	贡献率
06年	12.1	6.6	3.5	13.2	54.9	11.5	41.6
05年	12.1	5	2.8	15.5	61.3	9.7	35.9

    表2.1  2006年一、二、三产业增幅示意表
    2）投资规模持续扩张。一季度陕西省全社会固定资产投资完成251.7亿元，同比增长36.1%，城镇固定资产投资完成224.7亿元，增长40%，分别高出全国平均水平8.4和10个百分点。应该说，对于陕西这样一个欠发达省份，投资保持一定速度的增长符合经济运行的内生性要求。另一方面投资健康增长应该建立在产业结构投入合理的基础之上，而从陕西省现在的情况来看，投资的热点还是集中在基础设施建设和能源类投资项目上，制造业投资虽然增速不慢，但总量依然处于绝对弱势。
    3）消费保持强劲增长，物价水平回升。进入2006年，陕西省社会消费品零售总额月平均增长超过14%。伴随着全省经济持续稳定增长，价格水平也在稳步回升，持续一年的物价低位运行局面出现了明显变化。一季度居民消费价格和商品零售价格涨幅分别比上年增长1.7%和1.6%。
    从2006年度陕西省国民经济的各个方面可以明显地看出第三产业发展活跃，投资规模扩张，消费强劲增长等，而社会经济发展的这些趋好因素，对于陕西省房地产业也必将是一个促进。
    （2） 2007年经济走势预测
    根据全省经济运行的最新数据，结合当前形势可对2006年经济走势进行初步测算。
    1）陕西省投资、消费共同推动经济增长的合力渐趋增强，2007上半年全省经济将保持目前的增长态势稳定运行。预计上半

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