西安市大型住宅项目调查报告
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    目      录
     
    一、全国房地产市场上半年发展情况
    二、西安市2007年度上半年房地产市场发展情况
    1、      房地产运行背景
    2、      07年上半年供应量与销售分析
    3、      07年上半年分物业运行分析
          1）住宅市场
     2）写字楼市场
     3）别墅市场
          4)商业市场
    三、06、07年西安土地交易信息汇总
    四、个案调查
    城东区域
    1、      中新。产霸半岛
    2、      广厦。水岸东方
    城北区域
    1、      白桦林居
    2、      雅荷春天
    城西区域
    1、      奥林匹克花园
    2、      金泰。思路花城
    3、      绿地世纪城
    城南区域
    1、      中海国际社区
    五、报告结论
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                                                          1、全国房地产市场上半年发展情况
    1）价格涨幅变化情况。
    从住房租售价格和住房销售价格来看，住房租售价格始终低于销售价格的涨幅。今年一季度住房租赁价格与销售价格的涨幅分别为1.5%和6%，二者相差4.5个百分点。 
    
 2） 需要关注的几个问题。 
    1、商品住房市场供不应求的局面，下半年还难以缓解。供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场机构及问题相比，供给总量不足的矛盾，是当前房地产市场面临的主要矛盾。
      2004年到2006年，我国无论是土地的总供给还是房屋的总供给，其增速都呈下降趋势。与同期快速的城镇化和新增城市居民的住房需求，原有城市居民住房改善需求还不相适应。今年上半年全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。从40个重点城市的数字反映，到今年6月份商品住房实际登记的销售面积，与批准的预售面积比为1.2。 
     造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因。从供求方面看，是一些城市住房用地连续几年完不成供求计划，例如北京、深圳的建设用地供应不足。二是一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度。三是拆迁难度加大，盘货存量土地受到限制。四是不少城市按照国家要求对部分住房面积进行了调整，一定程度上影响了新开工的数量。 
     从需求方面看，一是在投资需求比例加大，家庭拥有多套住房的数量在增加。二是从去年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，在今年上半年得到了释放。三是人们对住房价格上涨的预期提前进入了消费。四是股市活力的资金转回，加大了住房市场的增量。五是中心城市城镇品质的提高，和城镇化中农村富余劳动力转移，吸引了外地的机构、个人和农民进城购房。
 
    2、住房价格上涨的压力依然存在。今年上半年房价快速上涨的主要原因是市场的供不应求。因此，上面方面的商品住房供不应求的原因，比如流动性过剩增加了投资需求的数量，外来人口的购房增加了购房需求的紧张，居民对住房价格提升的预期，也都是房价上涨的重要原因。除此之外，不少地方土地价格的攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出让的地块价格，加上建后的价格，已经超出了当期市场的住房价格。因此，2007年下半年房价长的压力依然存在。 

    3、房地产投资投机性有上升趋势。流动性过剩多余  的资金要寻找投资收入，也容易产生经济过热的现象。目前看在流动性过剩人民币升值的情况下，我国房地产市场的投资性、投机性应有上升的势头。从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超出了实体经济对货币的需求。6月末居民存款增长8271亿元，同比少增了5938亿元，这表明越来越多的货币开始流向了流通领域，潜在的购买力在向实际的购买力转变。 
    今年上半年房地产市场、投资市场和销售市场热度升温，特别在住房市场方面表现突出。央行今年以来第六次，06年以来第九次上条了人民币准备金，普通类的金融机构将执行12%的准备金标准，已经逼近了近年来的历史最高，但对房地产价格的明确并不明显。一些开发商加大了对商品住房的投资，囤地或缺售的现象明显。买方投资者也增多，投资者通过购买住房期待保值，促进了房地产的销售量，促进了房价的提升。 
    观察上半年房屋出售价格和房屋租赁价格指数变更情况，不难发现涨幅最小、最平稳的，是反映居民住房需求的租售价格。从理论商来说，租售比可以比较客观的反映当地房地产的状况。当一个城市的房地产价格迅速上升，而房屋租赁市场的价格没有出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场存在着投机行为或者价格虚高。据国家统计局的数字显示，今年一季度新建商品住房的销售价格涨幅6%，租赁价格涨幅1.6%，新建商品住房的价格涨幅高于租赁价格的涨幅4.5个百分点。到6月份新建商品住房的价格涨幅和二手房的价格涨幅，分别达到了7.4%和7.8%，而租赁价格一直比较平稳，说明投资投机性购房的态势在上升。 
       4、关注外资房地产投资增速过快，对宏观经济和房地产市场发展的影响。据国家统计局的数字表明，07年上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长68.7%，其中外商直接投资同比增长98.3%，外资占国家实际利用外资的比重已经达到了11.8%，增速较快。外资投资房地产虽主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重庆等内陆城市转移。值得注意的是，外资再继续偏重收购非住宅物业的同时，在土地的取得房地产开发等环节的投资比重在不断的增加。
         5、股市与楼市的相互影响。在流动性过剩与人民币升值预期的整体环节下，股市与楼市是普遍关注的两大市场。今年一季度最初是股市大幅度上涨，大部分的资金从银行和楼市抽投到股市，使房地产形式有一些变化，特别是在购买新建商品房方面。二季度后期国家宏观政策对股市进行了调控，各地的房地产市场又热了起来，商品房销售量大幅度增加。据国家统计数字测算，今年1至6月份商品住房的销售面积超过1到3月份销售面积，同比增长9.4个百分点，其中1到6月份期房的住宅销售面积超过1到3月份增长1.4个百分点。1到6月份商品住房的销售增加，在一定程度上与股市和楼市有关，股市翘翘板似的不确定性，无疑下半年对楼市还会有一定的影响。 

     6、由于近期房价的普遍上涨，人们对即将可能出台  的新政策表示关注。05年5月，针对房地产市场出现的有关问题，国务院提出了8条调控措施，06年5月国务院又出台了国六条，上述政策的出台对解决当前的问题起到了有效的作用，而且上述政策的效用还在继续显现。在今年下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。比如说作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁管理条例》的修订与实施《物业税》、土地市场的修改，金融市场保障的完善等等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。
     
     
     
    二、西安市房地产市场上半年情况汇总
    1、房地产运行背景 
1）、宏观经济：GDP增长10年来最高 
07上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，加快0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%；全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%；城市居民人均收入增长15.4%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。 
2）、规划建设：城市规划建设为房地产发展提供持久推进力 
07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。 
根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下： 
    伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。 
3）、政策法规：以原有政策细化落实为主调 
07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07上半年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。 
综合来看，07上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为上半年西安房地产市场提供了良好的运行环境。 
    2、上半年商品房市场供应与销售分析 
07上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07上半年西安房地产市场总体运行形势良好，为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。 
1）、市场供应：商品房市场供应量较上年增幅超过40%
（数据来自西安房地产信息网）
06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对