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珠海老年公寓可行性分析报告 目 录 一、 珠海市房地产市场简析 1 (一) 城市建设与经济运行情况 1 1. 工业平稳较快增长，利润增幅有所回落 1 2. 固定资产投资增长较快，商品房销售降幅收窄 1 3. 消费市场平稳增长，物价高位徘徊 1 4. 财政财政收入增速加快，金融平稳运行 1 (二) 2011年珠海市房地产市场回顾 1 1. 房地产投资活跃，同比增长增幅达67% 1 2. 销售量同比减少，但成交价格逆市上扬 1 3. 上半年银行加息不断，购房者贷款压力增大 1 4. 珠海房价上涨全省第一，限购风声全城萦绕 1 (三) 珠海市房地产市场发展趋势预测 1 1. 限购或再次调整珠海房地产发展，后市需随政策变化调整 1 2. 旧城改造力度加大，珠海市市场格局面临新变化 1 3. 国内外房地产大鳄登陆珠海，珠海市居住环境进一步提升 1 4. 西区市场持续发力，极大提升区域市场的吸引力 1 二、 老年人住宅市场分析 2 (一) 老年人住宅市场机遇分析 2 1. 我国已进入老龄化社会阶段 2 2. “老年人住宅市场”潜力巨大 2 3. 老年人养老逐步向养老院转移 2 4. 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 2 5. 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 2 6. 老年人选择珠海养老倍受热宠 2 7. 总结 2 (二) 珠海市老年人住宅市场现状 2 1. 老年人住宅明显不足 2 2. 户型设计不合理、功能相对单一 2 3. 住宅区规模小、配套设施不足 2 4. 环境质量有待提升 2 5. 服务人员缺乏专业培训 2 6. 总结 2 (三) 老年人住宅市场发展趋势 2 1. 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 2 2. 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 2 3. 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 2 4. “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 2 (四) 国内著名老年公寓分析 3 1. 北京东方太阳城 3 2. 上海绿地21城孝贤坊 3 3. 浙江江南太阳城 3 4. 广州友好老年公寓 3 5. 澳门老年公寓 3 三、 项目分析 4 (一) 项目情况分析 4 1. 地理位置 4 2. 周边环境 4 3. 区域规划发展机遇 4 4. 客户群分析 4 5. 项目SWOT分析 4 (二) 项目产品规划 4 1. 园区规划设计要求 4 2. 园区规划特征 4 3. 园区构架 4 4. 总体平面布置 4 5. 产品功能组合 4 6. 园区会所设计与布置 4 7. 园区内环境规划设计 4 8. 单体建筑设计 4 9. 户型及户型面积控制 4 10. 车位、商业配套的设置 4 (三) 项目定位分析 4 1. 整体定位 4 2. 案名与推广主题 4 3. 定价分析 4 四、 项目营销推广策略 5 (一) 整体构思 5 1. 营销方面 5 2. 宣传推广方面 5 (二) 营销阶段划分 5 (三) 各阶段营销策略部署 5 五、 项目投资及财务分析 6 (一) 项目基本情况及一些财务参数简介 6 1. 项目的基本情况 6 2. 项目进度预判 6 3. 参数介绍 6 (二) 开发成本估算 6 1. 土地成本估算 6 2. 前期工程费 6 3. 建安工程费 6 4. 基础设施费 6 5. 公共设施配套费 6 6. 开发期间税费 6 7. 不可预见费 6 8. 开发成本合计 6 (三) 经营收入估算 6 (四) 开发费用估算 6 1. 管理费用 6 2. 经营费用 6 (五) 详细投资计划 6 (六) 投资计划与资金筹措 6 (七) 项目财务分析 6 1. 经营税金及附加 6 2. 土地增值税计算 6 3. 全部投资现金流量表 6 4. 财务净现值（FNRV） 6 5. 内部收益（FIRR） 6 6. 投资利润率 6 7. 项目经济效益评价指标汇总 7 8. 敏感性分析 7 9. 最低可行性价格 7 (八) 结论汇总 7
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