第一部分 文本

一、总则

第1条      为拓展深圳市高新技术产业的发展空间，防止产业空心化，促进梅林工业区改造工作的开展，依据《深圳市总体规划》、《深圳市近期建设规划》（2006-2010）、《深圳市福田区分区规划》（1998-2010）、《深圳市福田06－02&01号片区[梅林地区]法定图则》、《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）、《关于推进我市工业区升级改造试点项目有关问题的意见》（深府四届八十次常务会议）等以及福田燃机电厂（以下简称电厂）的实际情况制定本次改造专项规划。

第2条      本次专项规划期限为：2008年--2013年。

第3条      本次专项规划范围以福田燃机电厂用地为主，用地由梅彩路、中康路、凯丰路及南侧规划市政道路围合而成，总面积约4.08公顷，其中电厂用地权属范围为3.86公顷。

二、发展目标与功能定位

第4条      改造目标：促进传统产业向高新科技产业的转型；确定高效、合理的发展规模与用地功能；提升城市北中轴地区的城市品质，将福田燃机电厂升级改造成为深圳市航空航天特色产业基地、福田区环CBD高端产业带上一个重要的、具有军民产业结合特色的创新型产业园区。

第5条      功能定位：重点发展以电子和系统控制应用为主的航空航天产业和相关配套高端服务业。

第6条      改造类型：整体重建。

第7条      改造方式：升级改造。

三、规划布局结构

第8条      规划区应在打造城市北中轴总体框架下，延续北中轴的空间功能与形态意向，保留工业用地性质整体进行更新改造，成为衔接片区北部创意产业谷与南部居住、商业商务办公组团的重要功能单元。

第9条      规划区形成以航空航天产业科技研发为主体的创新型产业园区，本地区高度复合化发展城区的重要组成之一。整体可分为新技术成果转移中心、现代企业服务中心、新能源创业中心、科技研发中心四部分。

四、土地利用性质及地块划分

第10条      根据《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）、《关于推进我市工业区升级改造试点项目有关问题的意见》（深府四届八十次常务会议）文件要求，福田燃机电厂改造应坚持“工改工”的原则，继续维持工业用地性质。

第11条      地块划分：以从地块中间穿过的规划市政道路为界划分为东西两大地块。西侧地块临中康路地块；东侧地块临凯丰路。

五、土地开发强度

第12条      本次旧改专项规划考虑到改造项目的特殊性及实际操作的难度，结合城市产业调整战略的需要、上层次规划解读以及开发的可行性来确定规划区的开发强度，总开发规模约为17.9万平方米。

六、配套设施

第13条      规划区内公共配套设施必须根据《地铁四号线梅林站周边地区详细蓝图》要求进行落实，并与周边片区的配置作整体考虑。

第14条      规划区周边有梅林医院、翰林学校、梅华小学、社康中心等公共配套设施，周边公共配套设施较完善。

第15条      结合地铁梅林站的建设，未来中康地块所规划的商业配套设施将为规划区及周边地块提供商业配套。

第16条      规划区主要由梅林水厂和笔架山水厂联合供水；采用雨污分流排水体制，污水通过集中收集后向西排入中康路的现状d400污水管，由规划的福田污水处理厂集中处理，雨水经雨水管道收集后向西排入中康路规划的d800雨水管道；电力方面本地块规划10千伏电源主供电源为区外北面规划的110千伏中康变电站，同时通过分期配建变电所满足规划区的需要；燃气规划接入周边市政燃气中压管道。

七、道路交通

第17条      周边主要规划道路包括中康路（红线宽度25米）、梅彩路（红线宽度22米）、凯丰路（红线宽度22米）、南侧市政道路（红线宽度14米）和地块中部打通市政道路（红线宽度17米）。

第18条      规划区内机动车出入口宜设置在梅彩路、南侧市政道路与地块中部打通市政道路上。

第19条      地块内部应以步行为主，可根据实际需要对部分区域实行人车分时管制。

第20条      区内停车方式主要为地下停车结合地面少量停车。

八、城市设计

第21条      城市设计要结合打造城市北中轴的整体要求协调一致，突出时代感与创意性。外部空间应当具有高尚的环境品质，建筑本身则应当具有灵活可变的内部空间，满足产业研发、信息传输和管理等多元需求。

第22条      沿中康路延续塑造城市北中轴的整体空间要求，提供适量公共绿地，与地区绿地公共空间体系相融合。

第23条      规划整体布局为“内街（内庭院）”的空间组织模式，用互有联系的建筑群组围合出内部开放空间，形成连续带状开放空间，融入地区开放空间体系。

第24条      采用连廊联系建筑单体，提供便捷的步行联络，在空间上形成建筑群组，形成现代感突出的建筑意象。

第25条      本次专项规划对其他主要城市设计要素考虑如下：

    1. 空间节点

    （1）梅林片区高度空间设计以打造北中轴作为设计原点，沿中康路轴线形成主要高度。中康路－梅彩路节点作为北中轴的转折点，设置“创意塔”(100m)，形成了中康路轴线的第二节点。

（2）打开中康路和梅彩路交叉口，在西侧地块临近创意塔处预留公共空间，形成以创意塔为核心的城市景观节点。

（3）除中康路沿线公共绿地外，在穿越规划区的市政道路东侧布置公共空间节点，与地区主要视线通廊形成呼应。

（4）延续呼应凯丰路两侧的带状开放空间，在地块东侧留出绿化空间，形成内部开放空间节点。   

 2. 高度控制

    （1）整体高度分布应西高东低，为延续打造城市北中轴要求沿中康路布置主体建筑，主体建筑与创意塔之间预留一定缓冲空间，保证与创意塔之间的观赏距离，沿中康路地块（西侧地块）内最高建筑物高度宜控制在100米以下。

（2）东侧地块建筑高度应控制在65米以下。

3. 公共廊道

地块内建筑布局应融入地区公共廊道体系，禁止建筑遮挡或隔断地区公共廊道（含视线通廊与步行通道），建筑群组可采用架空等形式维持公共廊道的完整性。