2006——2007年北京写字楼市场分析报告——高力国际
1、经济概述Economic Review
2006年北京累计实现地区生产总值7720.33亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12%，其中房地产业累计实现生产总值478.81亿元，同比增长2%。2006年北京市完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年同期增长19.3%；其中房地产开发投资完成1719.9亿元，增长12.8%。
表一：北京市主要经济指标
指标
| 2001
| 2002
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
| 1Q2007
|
北京 GDP
| 11.0%
| 10.2%
| 10.5%
| 13.2%
| 11.1%
| 12%
| - - -
|
中国 GDP
| 7.3%
| 8.0%
| 9.1%
| 9.5%
| 9.9%
| 10.7%
| - - -
|
通货膨胀率
| - - -
| - - -
| 0.2%
| 1.0%
| 1.5%
| 0.9%
| - - -
|
基础贷款利率
(一到三年期商业贷款利率)
| - - -
| - - -
| 5.49%
| 5.76%
| 5.76%
| 6.3%
| - - -
|
资料来源：北京市统计局， 北京高力国际物业服务有限公司
图一：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率
资料来源：北京市统计局，北京高力国际物业服务有限公司
2、北京整体写字楼市场Overall Office Market
2.1 整体供求状况Overall Supply & Demand
2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。
图二：北京写字楼市场总体供应趋势
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
2.1.1 供应情况Supply
2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼——威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。详情请参阅表二。
表二：2007年第一季度主要入住项目列表
项目名称
| 区域
| 建筑面积
(平方米)
| 使用率
| 租金报价
（US$/月/建筑平方米，含物管费）
| 销售报价
（RMB/建筑平方米）
| 入住率
|
华贸中心I
| CBD
| 167,000
| 72%
| 35-45
| ------
| 25%
|
远洋国际中心
| CBD
| 85,300
| 70%
| 28
| ------
| 35%
|
北京万达广场II
| CBD
| 48,000
| 75%
| 30
| 40,000
| 25%
|
万通中心
| CBD
| 85,000
| 71%
| 22.5
| 22,000
| 26%
|
中国网通大厦
| 金融街
| 147,000
| 70%
| ------
| -
| 100%
|
凯晨广场
| 金融街
| 194,000
| 71%
| 38
| 36,000
| 30%
|
威盛大厦
| 中关村
| 50,000
| 70%
| ------
| ------
| 100%
|
合计
| ---
| 776,300
| ---
| -----
| -----
| ---
|
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司. 入住率/销售率以发展商提供的资料为准
截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12,322,363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。
图三：北京写字楼库存量（按级别）－ 截止到2007年1月
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。以下为各区域写字楼存量对比：
图四：北京各主要写字楼市场区域存量分布
资料来源: 北京高力国际物业服务有限公司.
2.1.2 需求情况Demand
上一个季度，北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值，有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，因此导致这些公司不得不选择新的办公物业。这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目，统计一年以来交付使用的物业项目，入住率平均有25%的增长。以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域，此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象。今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。今年年初就传来渣打以3,500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。
表三：2007年第一季度写字楼市场主要交易
公司
| 楼盘
| 交易类型
| 面积（平方米建筑面积）
| 区域
|
中信国际合作公司
| 天元港
| 买
| 6,800
| 燕莎
|
世茂投资发展有限公司
| 华平国际大厦
| 买
| 72,800
| CBD
|
美迈斯律师事务所
| 银泰中心
| 租
| 4,000
| CBD
|
凯旋先驱公关公司
| 万通中心
| 租
| 700
| CBD
|
方达律师事务所
| 国贸中心
| 租
| 1,100
| CBD
|
西屋电器
| 中环世贸中心
| 租
| 1,350
| CBD
|
堀场贸易
| 凯德大厦
| 租
| 1,100
| CBD
|
菲利普莫里斯集团公司
| 京汇大厦
| 租
| 1,900
| CBD
|
晨曦百货
| LG大厦
| 租
| 6,000
| CBD
|
环球资源
| 华贸中心
| 租
| 1,100
| CBD
|
电通广告
| 佳程广场
| 租
| 1,100
| 燕莎
|
EMC
| 科技大厦
| 租
| 2,800
| 中关村
|
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36,000-40,000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了四个百分点，为15.58 %。
图五：超甲级和甲级写字楼市场的供需趋势
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
2.2 租金走向Rental Trend
目前北京写字楼市场几乎所有的项目都采用人民币报价，本季度北京写字楼市场上项目的平均租金报价在22.58美金/平方米.月（含物业管理费），和上一个季度相比上升了两个百分点。其中甲级写字楼的平均租金报价为29.07美金/平方米.月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为19.15美金/平方米.月（含物业管理费）。大部分项目的租金报价比较稳定，特别是单一产权的项目；一些产权分散的项目租金波动较大，而且由于产权分散无法形成价格统一的局面，内部就会产生价格的竞争，对租赁方也难以准确把握，因此对项目的品质造成很大的影响。
图六：北京写字楼租金走势
