长春办公楼项目研究报告内容
     
     
    一、 项目用地分析
    本部分将分析项目用地及所在周边区域的环境状况，特别是那些同房地产市场具
    有一定关联的主要因素，包括：
     
    1、地块的描述
    ? 地理位置、区域环境
    
    本案
    
     
    本项目位于长春市南关区解放大路以南和平阳街的交汇处，南临解放大路，西临平阳街，交通十分便利。周边分布着多座住宅小区与写字楼，人文环境较好，文教医疗设施配套较齐全，商业金融设施还有待于近一步完善。
     
    ? 面积、范围
    该项目占地面积3712平方米，目前地块以北以南均为住宅区，地块以西以东为住宅区和多栋写字楼。
     
    ? 用地规划及限制条件
                  项目地块土地规划等级为1级，批准总建筑面积39000平方米，容积率为10.5，属于商业、住宅综合性建筑。
     
    ? 目前用途及现状
                  目前该地块为尚属于毛地，为3-5层旧住宅楼,底部为小型的临街商铺。
     

 
    

 
     
      解放大路与珲春街
       平阳街及地块上目前建筑


    


    地块南部相邻建筑
                                              
       地块南部相邻街道


     
                                         
                                         
     
     
     
     
    地块上当前旧建筑
     
     
     
     
     
    2、地块所在区域的分析
     
    
    长春站
    
     
    地块所在区域属于长春市南关区，南关区位于长春市中南部, 总面积为81平方公里。区内交通便利，道路四通八达，有人民大街、亚泰大街、解放大路、自由大路、南湖大路等多条主要交通干道。拥有发达的城市配套设施。辖区内有东北电力设计院等6所国家级科研单位，有吉林大学、东北师范大学等16所大中专院校，长春市体育场、长春五环体育馆、有末代皇帝伪皇宫遗址、有般若寺、基督教堂等名胜古迹，人文环境很好，资源十分丰富。
     
     
    ? 可达性、交通运输网络和公共交通的影响
     
    ? 道路、区域交通网络规划情况
     
    ? 交通状况
     
     
    ?四至、行政区、人文环境、属性
    
    
                  本项目地块所属区域位于南关区的中部，属于长春市的老城区，北临省文化活动中心、儿童公园；南靠长春动植物公园；东西两侧住宅与写字间林立。项目受影响及可直接辐射的范围：南关区的老城区以及相邻的朝阳区部分区域（如图）。
    此区域内分布着多家科研单位、大中专院校，银行机构，中高档写字间，住宅小区等，吉林省人大常委会也设立在此地，人文环境十分优越。区域南临长春旅游圣地之一长春市动植物公园，自然景观良好。因此，该区域属于行政区、金融商务区、居住区、旅游区。
     
    ?交通状况、道路交通网络规划情况、公共交通的影响、可达性：
                  区域内拥有人民大街、解放大路、自由大路、亚泰大街、同志街、大经路等多条主干道，均是贯穿长春市东西南北的主要通道，路网发达，交通十分便利。
                  人民大街 建于1907年，原名斯大林大街，日伪时期的大同大街，北起站前广场，南至卫星路，全长10公里，平均宽50多米，为双向八车道，是长春最宽的一条大街，也是贯穿长春市南北的最主要交通干道。
                  解放大路 是长春交通管制一流的街道，是横贯都市中心区域东西部的主干道，它东起长春大桥,西面连接西解放立交桥, 5040米，宽54米，双向八车道，部分路段十车道。与长春的亚泰大街,人民大街，同志街等重要的大街相交叉。在城市的发展中处于重要的位置。              亚泰大街2000年长春市新修建的主干道，现仍在持续扩建中，目前长12公里 2007年末将达到20公里。路面宽达50米、双向8车道，向北一直延伸至北环城路的北亚泰大街，它是贯通城市南北的大动脉。
                  
                  区域内公交线路十分发达，全方位、众多公交线路交叉往来，有40余条公交线路，可直达市内各个行政区域和主要路段，交通环境十分顺畅。

     
     
    ? 周边现有的物业市场概括
    
    本案
    
    财富广场
    
    国际商
    务中心
    
    岳阳富苑
    
    兆丰国
    际大厦
    
    通钢国际
    
    21世纪
    国际商
    务总部
    
    盛荣
    大厦
    
    金碧阁
    
     
     
    地块所在的东解放大路沿线新写字楼项目较多，纯办公楼、商住楼以及商住办公楼均占有一定比例；区域内住宅多为老的住宅，近几年开发的新住宅项目较少。

     
                  以上所列举的写字间项目中，销售率普遍较好，说明此区域的需求较大。高档定位的有兆丰国际大厦和通钢国际大厦，但这两个项目都不在解放大路上；而东解放大路沿线如金碧阁、财富广场等写字间项目则均为中档，均价在4500元左右，且多为商住项目。因此在东解放大路沿线高档次、纯写字间项目是稀缺的，高档写字间在此区域具很大的发展空间。
     
    ·地块优势、劣势、机会、风险（SWOT）分析
    优势：
    1、地处老城区的中心，比较繁华，区内设有多所大学，省人大，省级研究机构，集行政区、住宅区、商务区等多重属性于一体，人文环境好。
    2、区域内绿化率较高，且东傍伊通河，有动植物公园、儿童公园设在此地，自然环境好。
    3、拥有多条主干道，路网发达，道路通达性好，交通十分便利。
    4、区内金融、娱乐、商务、企事业单位、医疗、文教等设施非常完善。
    5、由于地处城市中心，地段价值高。
    6、东解放大路是进出机场的必经之路，政府对其金融商业上的支持力度较大，未来此区域                                         的写字间市场发展空间较大。
    7、此区域写字楼市场需求较大且高档楼盘项目稀缺，对高档写字楼的开发提供了机会。