前言

    多角度：从商业定位、招商要素、营销策略三方面需求作为市调目的进行。
    多方式：以问卷调查、访谈调查、走访观察、网上收集、官方了解等多种方式交替进行。
    多范围：以项目所属商圈为调查重点，对其他区域商圈进行同质化可比调查。

调查目的

    ?      对项目主要依托的区域环境进行调查，为项目的商业定位和后期招商、营销提供实证依据；
    ?      对项目所在区域及周边商业形态进行调查分析，为后期商业形态确定提供参考基础数据；
    ?      对项目所在地进行实地定时定点测量车流、人流，了解项目目前人气指数和车流量，为项目的策划和营销提供可靠依据；
    ?      对同质商业物业进行考察，发现市场空白点，规避产品缺陷，寻求市场前景利益追随点；
    ?      通过对江北区部分消费者进行问卷调查，了解消费者消费习惯和投资情况，为项目营销及运营提供参考；
    ?      通过对部分重点目标商家拜访与单独访谈，深入了解商家现有经营状况及未来开店计划，同时听取商家对本项目的见解，提高商家对本项目的关注度，争取吸引有领头主力品牌的大型投资者或经营者入驻本项目，为招商和营销储备客户资源。

调查区域

    针对本项目位于重庆主城区，第二大步行街——观音桥商圈内，因此调查区域主要以江北观音桥商圈为主，重庆其他主城区商圈区域为辅。
    ?      以项目为核心，半径1000米内，重点调查项目周边主要商业物业情况及主要路段租金或售价情况；
    ?      重庆主城区市场为基础调查范围，调查商圈内同质竞争项目。

调查方式

    为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究；
    ?      二手资料收集、人文访谈
    ?      实地定时定点测量人流、车流
    ?      主要依托区域商业种类普遍踏勘
    ?      主要经营商家负责人访谈
    ?      同质物业分析

1. 项目背景

1.1. 重庆宏观经济指标

1.1.1. 重庆市人口统计、人口消费、社会保障制度

    人口统计：
    截至2005年末全市常住人口2798万人，比上年增加4.68万人，其中城镇人口1265.95万人，增加50.53万人，城镇化率达到45.2%，比上年提高1.7个百分点。此外全市常住人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为101.6。
    人口消费情况：
    2005年，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，比上年增加2273元，增长15.8%。城市居民人均可支配收入达到10244元，增长11.1%，扣除价格因素实际增长10.2%；城市人均消费支出8623元，增长8.2%。城市居民家庭恩格尔系数为36.4%，比2004年下降了1.4个百分点。
    社会保障制度情况：
    2005年全市参加基本养老保险职工人数为189.6万人，比上年增加2.6万人；参加基本医疗保险职工人数237.73万人，增加31.39万人；参加失业保险职工人数188.15万人，减少5.3万人。

1.1.2. 重庆市城市建设

? 2005年城市市政基础设施建设投资234亿元，占全社会固定资产投资的11.7%，比上年增长6.5%。以大力实施城市道路、轻轨沿线及交通节点综合整治为重点的亚太城市市长峰会建设项目全面完成；轻轨二号线一期工程、陈家坪立交、国际会展中心、三峡博物馆等重大项目建成并投入使用。
? 全年新建、改造城市道路339.7公里，新建桥梁48座（含人行天桥、立交桥），改造危旧房屋205.53万平方米，其中江北城及溉澜溪完成土地整治160万平方米。全市新建排水管道570.66公里，新建、改造供水管道263公里，新增综合供水能力24万吨/日，新增绿地面积1966万平方米，其中公共绿地979万平方米。

1.1.3. 重庆市固定资产投资情况

    ?      2005年全社会固定资产投资2006.32亿元，比上年增长23.7%。其中，城镇投资1838.42亿元，增长24.5%，一、二、三产业投资分别比上年增长17.1%、39.0%和20.8%。
    ?      全年重点项目完成投资479.65亿元，占全社会固定资产投资总量的23.9%。基础设施重点项目完成投资378.14亿元，占重点项目投资总量的78.8%，其中交通、城市基础设施和电力投资总量分别为161.46亿元、97.42亿元和91.00亿元。
    ?      全市建设与改造投资1488.59亿元，比上年增长22.3%，其中：                        工业投资564.69亿元，增长41.8%；                                             房地产开发投资517.73亿元，比上年增长27.8%；                                    房屋施工面积7485.22万平方米，增长19.8%，                                    房屋竣工面积2208.12万平方米，增长39.2%；                                    商品房销售面积1559.76万平方