上海品扬房地产经纪有限公司
     
     
    关于福建省福州市房地产市场
    小户型住宅市场调研报告
     
     
    
    上海旭鹰房地产整合营销机构
    上海品扬房地产经纪有限公司
    2009年9月3日 
    第一部分  福州市基本情况
    一、 福州市城市概况
    福州简称“榕”，位于福建省东部、闽江下游，与台湾隔海相望，是福建省省会，国家历史文化名城，首批对外开放沿海港口城市，全国著名的侨乡和台胞祖籍地，东南沿海传统的商贸重镇和海峡西岸新兴的工业城市。建城至今已有2200多年历史，现辖5区2市6县，5区为鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区，2市为福清市、长乐市，6县为闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县　平潭县总面积1.2万平方公里，市区面积1043平方公里，建成区面积182.36平方公里，常住总人口683万人，市区人口271万人。属亚热带海洋性季风气候，年均气温16～20℃，平均日照数1700～1980小时，年均降水量900～2100毫米。市花茉莉花，市树榕树，市果福桔。
    自古以来，福州素有“有福之州”的美誉，这里四季常青，物产丰富，商贸发达，经济繁荣，民风淳朴，文化昌盛。历史上，福州始终是东南沿海重要的贸易口岸和“海上丝绸之路”的重要门户，郑和七下西洋也都在福州扬帆出海。近现代，福州又成为中国近代海军摇篮和工业、科技发源地，开启了中国近代工业化、现代化进程的先河。福州沿海外向的区域特色和渊源流长的历史底蕴，也孕育形成了具有开放博大、兼容并蓄等海洋文明显著特征，以昙石山文化、船政文化、三坊七巷文化、寿山石文化等为代表的福州城市文化。
    福州是祖国大陆离台湾最近的省会中心城市，也是中国市场化程度和对外开放度较高的地区之一。改革开放以来，福州经济社会持续快速协调健康发展，初具经济繁荣、科教发达、设施完善、环境优美的现代城市风貌，被评为中国持续发展最快的省会城市之一。近年来，福州市先后获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市等称号。2006年以来，福州市又相继在亚洲制造业论坛首届年会上被评为“中国制造业十大最具竞争力城市”，被世界银行评为中国投资环境“银牌城市”，被世界品牌组织和美中经贸投资总商会联合评选为2007年度“世界特色魅力城市200强”，并在第四届中国国际金融论坛上被评为中国最具投资价值金融生态城市。2008年初，福州市在人民网主办的“2007年市民最满意城市”评选活动中名列得票最高的20个城市第5位。在2008年中国国际物流节上，福州市又荣膺物流中心城市杰出成就奖。
     
            
    　
     
    二、福州城市规划
    （一）规划范围
    福州市区、杜坞、官头、上街、峡南、长乐国际机场航空城和松下港，总面积1170平方公里。福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐三个城市组团组成。中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区的城区部分组成。
    （二）城市结构
    福州市域划分成四个经济区：即闽江口中心经济区、沿海南翼经济区、沿海北翼经济区和西部山区经济区。并在此基础上，分别以一、二级中心城市，或三级中心城镇为主，相应地组成四个城镇群体。在城镇群体之下，又以三级中心城市，或四级中心城镇组织城镇组团。主要城镇沿江、沿海展开，呈“T”字型结构。
    旧城改造要调整产业结构和用地结构， 突出发展第三产业，完善城市中心的职能。旧城改建要成片开发，综合配套，增加绿地，增加市政设施和公用服务设施，完善道路系统和交通设施，保护文物，保持历史文化名城的风貌和特色，进一步改善居住条件和城市环境。
    二环路以内为工业发展严格控制区， 现有工业企业逐步迁出，不再安排新的工业项目；二环路以外为工业适当发展区，保留和完善福兴投资区、洪山、仓山科技园区、金山、新店、盖山等工业小区。中心城工业发展应选择污染少、占地小、附加值高、技术新的工业项目，对传统工业应进行技术改造，使其产品升级换代。
    加快建设以批发、贸易为主，以区域性大型市场为骨干的开放型商品流通体系。重点建设台江小商品市场、亚峰路水产品市场、水果市场、连江路建材市场等。强化中心城增长极核的作用，重点推进沿江、沿海、沿主要交通干线城镇的发展，积极建设小城镇，实行城乡一体化；形成以中心城为核心，中小城市为主体，中心镇为基础，并向城镇、集镇辐射的多层次、网络化的城镇体系。构筑福州市区发展新格局。以中心城为依托，以空港、海港为导向，沿江向海，东进南下，有序滚动发展，形成“一城三组团”的布局结构。
                       
    （三）产业发展定位
    巩固和加强第一产业，充分发挥自然条件多样性的优势，搞好农业的综合开发，实现闽台农业合作，突出发展外向型农业，生产特色产品，推进农业产业化。调整和提高第二产业，进一步加强电子、轻纺、化工、机械、建筑五个支柱产业。同时，加快发展水产、房地产、建材、旅游四个重点产业。大力发展第三产业，主要是围绕金融商贸、科技信息和闽台交流三个重点，形成以中心城为中心、城乡结合，以批发为主、批零结合，以专业为主、专业和综合结合的市场体系；推进与国际接轨，逐步建立综合性的社会保障体系；形成多层次、全方位的产业化、系列化、社会化的第三产业体系。
    福州中心城为核心圈层，集中布局金融、商贸、文化信息、行政管理、综合服务等为主的第三产业；中心城外围邻近各城镇为第二圈层，主要发展科技中心，大专院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工业；第三圈层为第二圈层之外的市域范围，主要发展城郊型农业、旅游业和大型工业区等。引导和加强小城镇建设，提高小城镇发展水平，让小城镇为广大农村提供高水平的服务，发挥联系城乡“桥梁”的作用。
    （四）发展规模
    努力推进城乡一体化，科学引导城市化进程。2000年城市化水平为49%，城镇人口控制在290万人，规划城市化水平每年增长1.5个百分点；2000年－2010年，城市化水平每年增长1.1个百分点，到2010年，城市化水平可达60%， 城镇人口控制在393万人。
    城市建设用地面积2000年市区120.2平方公里，其中中心城100.0平方公里；2010年市区161.3平方公里，其中中心城133.3平方公里。人均城市建设用地面积2000年市区73.74平方米， 其中中心城69.44平方米；2010年市区80.65平方米，其中中心城78.41平方米。
    贯彻执行“严格控制大城市、合理发展中等城市和小城市”的方针，抓好计划生育工作，使市区人口自然增长率控制在10‰以内，其中，中心城2000年以前为7‰，2000年至2010年内为6‰。 加强对人口机械增长的管理和引导，中心城年机械增长量控制在1.0－1.1万人。 采取有力措施，加强对暂住人口的管理。规划期限人口控制规模为：2000年市区实际居住人口163.0万人，其中中心城144.0万人。2010年市区实际居住人口200万人，其中中心城170.0万人。
    城镇等级与规模：城镇体系规划由五级组成。 第一级为福州市市区，人口规模200万人。 第二级为福清市区和长乐市区，人口规模15－35万人。第三级为凤城、罗源、潭城、樟城、梅城、甘蔗，以及上街、金峰、 龙田、渔溪，其中沿海城镇人口规模10－15万人，山区城镇人口规模8－12万人。第四级为中心镇。 第五级为一般建制镇和集镇。
    （五）分区布局
    福州依江傍海，山水相间,中心城分布在闽江两岸。 根据城市成长过程和山水条件， 规划把中心城划分为“一个中心区和六个分区”，六个分区环绕中心区布置，形成“单中心组团式”的布局结构。中心区包括鼓楼和台江，北至铁路，西、南临闽江， 东至晋安河，规划人口69.48万人(含暂住人口， 下同)，建设用地50.01平方公里。
    中心区既集中体现城市的中心职能特点，又集中体现历史文化名城的精华。东西河以北，主要布局行政、金融、文体和旅游服务中心；东西河以南，主要布局商贸中心。八一七路及其周围地带，是福州城市自北向南发展的历史轴，以体现历史文化为主展开布局； 沿闽江的江滨地带是福州城市东西延伸的现代化发展轴，以新兴开放的现代城市功能区为主展开布局。
     
                         
    
 
    （1）鼓山分区在晋安河以东，鼓山以西， 登云水库以南，闽江以北，规划人口29.21万人，建设用地25.26平方公里。
　　鼓山分区是城市近期发展的主要地区，以生活居住和工业为主要功能。南部临江为国际中心、新世纪城等高级功能区，东北部为福兴工业投资区和铁路站场，其余为生活居住新区。福兴投资区要限制发展规模，减少工业污染，避免对鼓山风景区和生活居住区造成不良影响。
    （2）新店分区位于铁路以北，众山环抱。 规划人口17.45万人，建设用地15.12平方公里。
        新店分区是城市近中期发展的新区，以发展生活居住和轻型机械工业为主。工业用地主要布置在南平路北侧，南面结合铁路客运站建设物品流通和综合服务中心。临山地区的发展要协调好和森林公园及其它山体林地、耕地、果园的关系。
（3）金山分区位于南台岛北段，规划人口11.90万人，用地9.95平方公里。洪山桥以南地区是城市的高级住宅区和花木生产基地。洪山桥以北的淮安地区， 是