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广汉老年公寓项目建议书

    目  录
    广汉老年公寓项目建议书              1
    第一章  项目背景              4
    一、我国老年住宅的市场需求巨大              4
    二、中国老年公寓的特点              5
    三、成都市老年公寓的市场分析              6
    四、成都市老年公寓市场目前存在的问题              8
    第二章  广汉市成为“成都养老基地”的可行性              10
    一、广汉市分析              10
    二、区域的SWOT分析              11
    第三章   市场定位              13
    一、项目定位              13
    二、客户定位              13
    三、建设规模和建设内容              14
    第四章     投资和收入估算              19
    一、投资估算              19
    二、收入估算              20
    第五章  社会效益分析              21
    一、对国家产业的促进              21
    二、对区域经济的利好              21
    三、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响              21
    四、对区域经济的影响              21
    五、项目与所在地互适性分析              21
    附：国内老年公寓案例借鉴              23
    1、北京东方太阳城              23
    2、绿地21城孝贤坊              30
    3、亲和源老年公寓              35
    4、江南太阳城              41
    国际市场中的老年公寓              45
    1、亚洲国家的老年住宅              45
    2、欧美国家的老年住宅              51

第一章项目背景

21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年到2020年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。

一、我国老年住宅的市场需求巨大

    中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一，世界上老年人口最多的国家，且老年人口比例仍不断递增。


    计划生育政策的实行，使得成年后的独生子女照顾双方父母时分身乏术，需要新型的多功能老年生活区的出现。目前我国老年住宅的供应紧缺，住宅开发主要针对中青年人。

二、中国老年公寓的特点

    特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
    特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点
    特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。中高收入老年群体，普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。因此，国内匮乏真正意义的老年公寓

三、成都市老年公寓的市场分析

    1、巨大的“银色市场”
    随着我国进入老龄化社会, 老年人口数量不断攀升。据预测, 再过5 年, 我国老年人口将达到1.4亿; 再过10 年, 将达到1.63 亿; 再过20 年, 将达到2.3 亿; 再过50 年, 将达到4.2 亿, 届时, 总人口中的27.4 %将是60 岁以上的老人。近10 年来我国空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % , 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
    目前我国社区中的诊所, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；保健指导, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务；定期体检, 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务；应急服务, 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。
    成都市以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足广汉“银色市场”的需求，这预示着“广汉”的进入将面临巨大的市场空间。
    来自成都市老龄委的数据：2009年成都市老年人已突破165万。在成都市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“广汉”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。
    2、政府的关注与支持
    随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。”广汉市老年公寓”项目项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
    3、GDP的保障
    随着经济持续发展，广汉市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2009年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。
   调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-6月广汉市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。
   而另一方面，广汉市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。

四、成都市老年公寓市场目前存在的问题

    1观念落后, 意识不足
    虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念,因此面对我国人口老龄化的挑战, 一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足,没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识, 服务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
    2竞争者带来的压力
    有商机必然有商家，虽然目前广汉的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。

第二章广汉市成为“成都养老基地”的可行性

一、广汉市分析

    广汉市-“成都的后花园”
    广汉市位于“天府之国”四川之腹心，隶属德阳市。是成都平原以北的重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。北临德阳市区17公里，南距成都市区23公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”。
    广汉-成都半小时经济圈的重要组成部分
    广汉地处四川“成德绵”高新技术产业带中心，具有优越的地理位置和交通条件，南临成都市区25公里，北距德阳市区19公里。交通要道：108国道、成绵高速公路、大件路（德阳-乐山）、北新干道（成都-新都-广汉-德阳，开放式双向八车道）、成青公路（成都-青白江-广汉-德阳，开放式八车道）、城际列车（乐山-绵阳）和宝成铁路经过广汉，仅十五分就可以到达成都。广汉距成都双流国际机场仅68公里。因此，广汉市已经成为成都半小时经济圈的重要组成部分。
    广汉市——养老胜地
    在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。
    20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？一位投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。而广汉市又具有5大优势：第一，广汉的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力；第二，广汉市周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱；第三，广汉经济比较发达，生活便利；第四、广汉市物产丰富，养老成本不高。