A、宏观分析

一．基本概念

1．相关产品概念

    从老年人住宅的经营管理看
    经营模式
    ，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式。

    民办民营

    公办民营

    公办公营

    经营模式





    机构类型


    敬老院

    福利院

    老年公寓



    国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。

2．“老年公寓”概念

    所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。
    老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质，开发商投资者的介入点也在于此。
    老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显的：
    1）减轻子女养老压力，提高社会效率
    2）有利于老年人身心健康
    3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”
    4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务
    老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。要加快发展老年公寓，一定要把老年公寓作为一种新的养老模式来对待，按照“公益性事业，市场化运作”的原则，走产业化道路。老年公寓作为房地产产品的一个分支，是市场经济发展到一定阶段社会分工更加细化的必然。

二、老年公寓市场分析

1．我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2．“老年公寓市场”潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增
长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

3．老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

4．国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

5．我国城市老年公寓发展现状及存在的问题

    （一）我国城市老年公寓的现状
    我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。
　　（二）我国城市老年公寓发展存在的问题
　　首先，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。
　　其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。
　　再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。
　　6．我国城市老年公寓的发展方向
　　（一）综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品
根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中60～74岁为年青老人，75～89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此笔者认为开发修建一种适应不同龄组老人特点的老年公寓，在这里不妨称其为综合性通用住宅，它应作为有志于开发老年住宅的开发商考虑的关键。综合性通用住宅与其他相比最大的不同在于：在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。
　　（二）综合性通用住宅的设计应适合不同层次的老年人的需求
针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。楼层不能太高，6层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计:
　　（1）年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。
    （2）老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地