开发销售模式还可以更灵活
目前老年住宅项目多以公寓为主要物业形态，高学忠表示，老年公寓不同于一般房地产项目，它不仅要求住宅本身要满足老年人需求，同时还要增设相应的老年人服务配套项目，要在设施规划设计、安装方面结合老年人特点。如老年人室内、室外活动中心、老年人保健中心等。有专家称，老年公寓的总体造价要比普通住宅项目高出近一倍。
而老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立也直接影响到老年公寓的经营成效。
零点公司分析人士刘韬表示，老年公寓运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则。
所谓“二路出击”原则，就是指目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
刘韬表示，老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
■运作模式
围绕“一低二高”谋求利益最大化
一低为“低容积率”；二高为“高比例公建设施及高水平社区服务”
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。
为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。
高学忠表示，他比较倾向于普通消费者为方便老人选择亲情社区，因为这些社区相对配套更符合老年人需求，同时还可满足老年人与子女共同生活的需求，目前这类项目还比较少，以后市场会扩大。