商业开发的国内外经验
――泰山路商业水景街策划草案

1.SHOPPING MALL（综合购物中心）
SHOPPING MALL是继沿街店铺、综合商场之后第三代商业模式，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游及综合服务为一体的一站式、复合型商业形态，被称为室内"金街"。SHOPPING MALL的基本特征首先要有一个至几个主力店，这类主力店本身具有悠久的历史和强势品牌；其次，室内环境一定具有观赏性、休闲性、舒适性、方便性。
SHOPPING MAL体现了现代人对消费便捷的要求，是目前商业零售业发展的全新业态和高级形式，是充分体现城市综合性消费功能的场所，也是“假日经济”的多功能载体。由于Shopping MALL复合了大型商业零售业过高的单体化，顺应了强大而又先进的市场和形式，引进了外方先进的管理方式和品牌，并率先填补了商业市场的空白和完善调整了商业服务业的市场格局水平，加之可扩大城区人口就业，其自身的定位优势及领先的服务功能，必将蕴藏着无限的市场生机。
　　




案例研究:
武汉购物中心冲击传统百货商场
　据黄金周统计数据显示：七天里，武汉不少百货商场的销售额与去年同期相比增幅不到30％，而世贸广场、中商广场、武商亚贸、鲁巷广场等“购物中心”的销售额则大幅增长。 据了解，世贸广场的销售额与去年同比增幅高达135％，中商广场则达40％以上，亚贸及作为“区域店”的鲁巷广场增幅也超过30％。 
　从购物中心的餐饮、娱乐、文化功能看（购物功能除外），世贸广场七楼、八楼设有美食城、电影院、KTV包房、美容健身场所，功能最完善；中广7楼针对儿童设立了“电玩城”、8楼则有3000余平方米的美食广场、9楼有健身美容中心、美甲茶艺中心，设施也比较齐全；亚贸六楼、七楼设有保龄球馆、美容健身中心；鲁广的“购物中心”特征则体现在底楼的肯德基、“金童子”快餐及二楼的两个美容店上。如此看来，购物中心销售额增幅的大小正好与其功能的完善程度成正比。 
　业内人士指出，新兴的集购物、餐饮、文化和娱乐于一身的购物中心，比传统的百货商场更能吸引消费者，而购物中心功能越全，对消费者的吸引力就越大。实际上，早在今年3月份，在北京召开的中国购物中心研讨会上，就有专家指出，购物中心将取代百货商场和大卖场而成为零售业的主力。 
　有关专家称，购物中心对百货商场的冲击已有目共睹，虽然武汉的购物中心发展尚处于初始期，但已有相当部分百货商场表现出向购物中心转向的意愿。

2.商业步行街
欧洲的商业步行街
一、欧洲商业步行街的现状
欧洲商业步行街的兴起已有二、三十年的历史，商业步行街现在欧洲已相当普遍，有的是纯步行街，有的是只允许公交车和出租车进入，并限制车速的准步行街，有的是在规定时段内不许车辆通过的时段步行街。
德国慕尼黑第一条商业步行街——考芬格大街（KAUFINGER STR）1963年就开始兴建，建成后，生意红火，店铺一下子供不应求，地价和租金飞涨。现在慕尼黑市的商业步行街已有2000家店铺，45万平方米的营业面积，约占全市商业网点的30%，法国第一条商业步行街于1970年在卢旺市建成，社会反响很好，现在法国400多个城市的市中心区均已建有商业步行街。意大利罗马市的西班牙广场、共和国广场、少女喷泉附近的商业街，如民族大道、引水大道等，均为步街。奥地利维也纳市上百条商业街中约有三分之一是步行街或准步行街。
二、欧洲商业步行街给我们的启示
1、加快商业步行街的建设，调整经营结构，搞好错位经营。
商业步行街不仅为市民创造了消费环境，有利于扩大销售，更重要的是，为消费者提供了良好的休闲、交流场所。有利于提高市民生活质量、有利于吸引外来购买力，还有利于改善城市形象，完善大都市功能。百国内商业步行街相对要少得多，上海目前仅有南京东路、雁荡路、吴江路等少数几条步行街。
国内商业街的经营结构正在改善，购物的比重在减少，餐饮、休闲、娱乐的比重在增加。但与欧洲的商业街比较来看，我们商业街的文化品味还需提高，休闲功能还需进一步增加，要创出各自的物色，欧洲商业街、商店各自的特色体现在商场装潢、橱窗布置、道具及陈列上，“错位”主要“错”在品种、款式、品牌上面、品种多、款式多、品牌多，顾客才能百逛不厌、百看不厌、百购不厌。
法国将建设商业步行街作为提高人民生活质量的一项工作。人们对汽车充斥闹市版有怨言，商业步行街就是给人们提供一个可以自由散步、休闲消费的空间。维也纳市政府认为，建商业步行街的目的是为了让维也纳人在维也纳消费，搞好了，各方都得益，事实上，他们得益确实不少，除了维也纳人1000亿先令的消费外，每年还有300亿先令的外来购买力留在维也纳。
2、对步行街的管理更应体现在服务上。
对商业步行街的建设和管理的目的是为了让商业街更加吸引人。管理部门与商家的利益应该是一致的，维也纳市经委对商业街的管理体现在服务中。对商业步行街的服务质量，市经委经常派人到各店，以顾客身份去消费，亲身体验，寻找问题，如服务方式、服务态度不好，就组织培训。对生意清淡的商店，派专家上门“会诊”，寻找原因和解决办法。对倒闭的商店，派人去收集营业额与房租等费用资料，分析原因。对新进的商家，则提供商业街的基本信息（如客流量、客流结构等），以便于商家营销。
3、商业步行街不仅要“亮”，更需要研究“如何亮”。
“橱窗透亮”给上海中心区的商业街增添了活力、增添了风采。但如何亮得更吸引人？维也纳市经委专门对商业街的灯光、橱窗布置与客流量、销售额作过调查和比较分析。调查表明，橱窗和灯光是商店最要紧的“脸面”，布置较差的，消费者根本就不会进你的店。为帮助商店解决“脸面”问题，维也纳市经委邀请有关方面的专家，举办灯光与橱窗设计辅导班，学员学习10个月后要设计出具体的样板，由专家评审后才能结业，市经委还将质量好的灯光自动控制开关推荐给店主。
4、增强商业步行街的休闲功能。
商家往往抱怨顾客停留时间短，人均消费额低。其实，顾客匆匆而过的主要原因是商业街缺乏休闲功能，据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时（也就可逛万把平方米营业面积的商场），中老年顾客还要低于这个水平，而休闲、娱乐、餐饮等可以增加消费者的滞留时间。欧洲商业步行街非常注重休闲功能，他们商业步行街的休闲功能主要反映在3个层次。
（1）广场和座椅。欧洲稍长一些的商业步行街一般都有广场，不是在商业街的两端，就是在商业街的中心，如慕尼黑最繁华的商业步行街——考芬格大街，1000米长的商业街两头各有一个大广场，中间是喷水池，水池四周有许多石凳再外圈是咖啡吧、酒吧、麦当劳等。
罗马市中心有以“引水大道”这条顶级名品街领街的5条平行的商业步行街，商业街起步于西班牙广场。西班牙广场已成为罗马人休闲的取集地，不管是下午还是晚上，只要不下雨，喷水池前几十级台阶上总是坐满了人，看喷水、看灯光、看人、抽烟、聊天、坐累的，逛前面的商业街；逛累的，坐下来休闲。
巴黎1800米长的香榭丽舍大道中点就是×点广场，大道边宽敞的林荫道上还有许多供人们休闲的座椅。
（2）商业街上众多的酒吧、咖啡吧、快餐店、电影院等休闲场所。我们在欧洲商业街上见到最多的店铺是咖啡吧和酒吧，而且，大多咖啡吧、酒吧、把一部分座椅和台子放在街边人行道上（经批准，并按面积交税），欧洲人喜欢悠闲地坐在街边喝咖啡，逛街者看他们，他们看逛街者开成奇妙的景观。
维也纳市经委的官员认为，商业街一定要有电影院，才能吸引顾客，留住顾客，尤其是青年人，因为他们是消费的主力。
（3）大型百货商场、购物中心内设休闲场所。如巴黎著名的购物中心“老佛像”主楼、副楼共十向个楼层中，就有二十几处供顾客休闲、休息的场所，除了餐馆、酒吧、茶馆、咖啡吧、发廊之外，每个楼层的电梯边还高以有供顾客休息的椅子和免费提供的饮用水。

3.特色商业街

海口的特色商业街
 想买电器，到新华南路；要购书，到解放西路；买服装，到海秀东路……商家希望成行成市招徕更多的顾客，顾客希望货比三家挑到更满意的商品。在经过了几轮市场选择和淘汰之后，海口同类型商铺“冤家”齐聚头，渐渐走到一起，聚集在同一条商业街，共同构成超大型的专业市场。 
海口特色商业街，开始以不同的特色吸引着不同层次和不同需要的消费者。 
都说同行是“冤家”，因为大家共同分食同一块市场蛋糕。乐普生商厦常务副总经理说：“同行在分食蛋糕的同时，还有可能共同把蛋糕做大，最后的结果可能是大家都分到了更大的蛋糕。” 
海口市海秀东路商业街就是靠着更多的同行不断构筑更大的商圈。乐普生、明珠广场、第一百货三家经营面积数千平方米甚至上万平方米的大型百货公司，撑起了海秀东路商圈的“骨架”，三家商场以丰富的货品吸引了商圈的基础消费者；各类经营面积在几十平方米至几百平方米不等的服装专卖店、化妆品店、皮具店、快餐店，使海秀东路商圈变得“有血有肉”，不断丰富和完善了海秀东路作为海口中心区商圈的吃、购、娱等综合功能。 
海口市新华南路家电一条街今年成为“全国首批放心购物一条街”，每逢节假日，大大小小的送货车在新华南路来回穿梭忙碌着。尽管一条街上各个家电城所卖的货品大同小异，价格也差不多，但这样反而可以吸引到更多的顾客，因为这里更方便顾客挑选和比较，往往更容易说动顾客购买，大家的生意都会更好做。这里货品全，而且各个商家为了促销，价格也会更便宜一些。 
 结合特色商业街的规划布局，海府地区将划分为具有不同特色和商业性质的六大商贸经济片区，以提升商业业态为原则，重点建设好港口物流经济带、滨海旅游观光购物经济带、海秀东路商业文化区、老城区步行购物与观光区等专业市场片区的开发建设，构成物流配送、批发专业市场、购物中心、专业购物街、社区及乡镇便民店的商业网点体系。


北京的特色商业街
如今靠一两个商家带出一种时尚已不太可能，但特色街区内商家互补、错位经营，却比较容易形成潮流。簋街上百余家餐馆带火了麻辣烫和小龙虾，茶叶街去年10亿元的销售额占全国十分之一，花街上沿街摆放的鲜切花能告诉人们现在流行的是玫瑰、百合，还是郁金香——
吃麻辣小龙虾去簋街，买特色服装去秀水，买珍珠到红桥，喝啤酒去三里屯……无论是无心插柳，或是有心栽树，都不难看出如今京城每一街、每一市都在对市场进行着越来越清晰的划分。燕莎东部的莱太花街正式开街亮相，女人街、十里河家居建材街等特色商街正在紧锣密鼓地装修，过不了多久也要相继开街迎客；不少新的商户还紧盯汽配街、茶叶街准备随时进驻。这些特色商街的出现不仅使商业形成由单体向街区之间竞争的态势，而且还引领了京城的消费时尚。
近两年，京城商业面积增加，不仅王府井、西单商业街由传统变现代、老街换新颜，而且新出现了餐饮、茶叶、服装、建材等特色街区。商业街的频频亮相反映出商品极大丰富和商业竞争的日趋白热。如今靠一两个商家带出一种时尚已不太可能，但特色街区内商家互补、错位经营，却比较容易形成潮流。簋街上百余家餐馆带火了麻辣烫和小龙虾，京城著名的茶叶街去年10亿元的销售额占全国茶叶销售的十分之一。在这些商街上听不到商家之间“你踩我，我贬你”的话，相反商户们倒是真心实意地把自己的命运和整条街的命运联系在一起。比如餐饮街上的服务哪家商户也不慢怠，因为都知道人家不说他家的餐馆好不好，而是说整个餐饮街行不行。
目前京城的商业街区朝两个方向发展，一是像王府井、西单这样的现代综合商业街，逛起来至少“没有买不到的商品，没有办不成的事”，可以最大限度地满足广大消费者的各种要求。另一种就是把一类商品或经营做深做透的特色专业街区。今后北京还将抓一批标志性的、具有示范效应的美术街、老年用品街、电讯电器街等商业项目。在民间自发的基础上早日形成反映北京市井文化、传统特色商业的独具风格的特色商业区，为北京举办奥运会、扩大旅游消费做好服务。
市场购买力分流，顾客的总量没有增加，必然会引发商业街之间的竞争。而专家们认为，商户不怕多，只要重视错位经营，都能生存和发展。特色街是北京商业的一部分，要生存必须要有别人取代不了的特色，不但要在北京叫得响，而且在全国、全世界都应该有影响。他认为，商业特色街区竞争发展的下一步就是城市间的竞争，被誉为“购物天堂”的香港和以“消费乐园”著称的上海如今都已成为海外游客出游的候选项目






四川北路商业街策划案例：
继南京东路、南京西路、淮海路后，申城商业街策划设计再请国际“智囊”
四川北路定位有变,根据方案，改造后的这条商业街将定位为苏州河北岸的市级商业中心。原先的四川北路定位于面向工薪阶层，现在则是面向全市的、有特色的、吸引一部分中高档消费群的商业街。在这个规划中，四川北路将陆续建设100万平方米的新建筑，而商业建筑将力求展现历史文化底蕴。
自1992年来，上海商业已获得了很大的进步，台湾的百货业界认为上海与台湾商业的差距也已经缩小了20年，但上海的百货业仍比台湾落后8年左右；在摩尔SHOPPING MALL大型购物中心业态方面，也比马来西亚、菲律宾等东南亚国家的商业落后许多； 而离国际购物天堂则还差很远。
专家指出，四川北路商业规划中要注意五个方面：1、对四川北路新一轮规划应体现虹口特色，定位于市级商业街，吸引全市的消费群，立足于建立属于上海市东北部中高档的商业街。2、在规划分区上，坚持三个区段，在四川北路南段要强调“两个半相交”，即四川北路和南京东路消费形态的半相交，四川北路和北外滩CBD地区的半相交；在四川北路的北段应体现文化、体育、休闲、娱乐、健身等于一体的综合消费概念，营造休闲购物氛围，吸引具有较高文化层次的消费者；在四川北路的中段，要充分利用两个车站的地理优势，建造亲水、亲子、有特色的“黄金腰带”。3、在人流组织上要充分利用轨道交通、公交车站，切实解决四川北路三个区段的沟通。4、在开发模式上，应坚持“政府规划、市场运作、滚动开发”和“企业实施、一家牵头、共同开发”。5、在开发周期上，四川北路新一轮改造力争5－8年完成。
　　







漯河市国民经济和社会发展情况
根据漯河市统计局《2000年国民经济和社会发展统计的公报》，社会消费品零售总额57.00亿元，其中城市消费品零售额18.28亿元，县及县以下消费品零售额38.72亿元。批发业35.77亿元，餐饮业零售额7.42亿元。
城乡居民人均可支配收入5237元，较1999年增长5.1％。

国内外经验
国内外商业发达城市人均商业面积超过1平方米，每30万人拥有一个万平方米以上的大型购物中心，4000人拥有一个连锁超市。
从业态上看，大型综合超市仍然是发展最快、最具活力、竞争最激烈的零售业态。同时，继国内家电专业连锁店快速发展后，其它类型的专业连锁店将会迅速形成和发展，目前这一市场尚未有大的外资进入，可能成为国内企业寻求发展的新的市场空间。 “社区商业”是未来商业新的增长点。从国际大都市的发展规律看，居住区和郊区城镇商业的发达程度，是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。北京市“十五”规划确立未来5年商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心，使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求。上海商业发展十五计划纲要也明确提出，从便民利民出发，向社区发展。






几点建议
?开发规模
结合漯河市国民经济和社会发展情况和国内外经验，建议对商业开发规模进一步深入研究。
?业态的选择
漯河市商业发展处于总量饱和，但商业业态低层次重复同构的状况下，必须充分重视业态的选择。引入综合购物中心、仓储式购物中心、商业步行街、特色商业街等先进商业形式，一方面开展针对漯河周边地区的批发销售（城市消费品零售额18.28亿元，县及县以下消费品零售额38.72亿元，批发业35.77亿元），一方面抢占休闲消费的制高点，率先填补商业市场的空白和完善调整商业服务业的市场格局水平。以“仓储式购物中心及商业步行街”项目为主，沿街店铺为辅，集购物旅游、宾馆、写字楼、商务中心、运动休闲、餐饮娱乐、文化享受等多种服务和消费形式为一体，以及与之相配套的经营项目。还可建设一定量的小户型青年白领公寓，实行酒店式物业管理，吸引年轻人入住，同时开展一系列文化活动，形成城市的时尚生活中心。
具体项目：酒吧、茶座街（情侣街），花卉市场，女人街、儿童玩具电玩城、洗浴中心、美容美发中心、体育休闲健身中心、餐饮城、KTV娱乐城，建材家装超市，食品批发中心，大型综合超市等
?景观建设
以景观建设带动商业开发，泰山路水景街的开发建设，重视景观带与景观节点的建设，并与商业开发紧密结合。
综上所述，建议将泰山路商业街定位为为东方水景街，购物天堂，休闲乐园，辐射周边地区的商品集散中心。