“永通·东方海岸”策划提案                                                                                                                                                                                                                       
     
     
     
    
     
    永通·东方海岸（暂名）策划提案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    本提案特别设计给
    THIS PROPOSAL IS EXCLUSIVELY FOR
    杭州永通房地产开发有限公司
     
     
     
     
     
    目录
    第一部分：富阳市场户型供求及销售现状……………………………………4
    第二部分：本案建筑规划建议…………………………………………………5
    一、产品定位…………………………………………………………………………5
    二、项目规划建议………………………………………………………………… 11
    1、规划与布局…………………………………………………………………11
    2、道路用地……………………………………………………………………12
    3、住宅设计……………………………………………………………………13
    4、安防系统……………………………………………………………………14
    5、环境设计……………………………………………………………………14
    6、配套设施……………………………………………………………………16
    7、物业管理……………………………………………………………………17
    第三部分：本案的目标客户群…………………………………………………18
    一、目标消费群定位………………………………………………………………18
    二、客户主要特征分析……………………………………………………………19
    第四部分：案名建议及系列广告创意…………………………………………20
    一、案名建议………………………………………………………………………20
    二、标志样稿及释义………………………………………………………………21
    三、系列广告创意…………………………………………………………………22
     
    第一部分：富阳市场户型供求及销售现状
    


    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    A．富阳房产市场户型供求情况                                          B．富阳部分楼盘销售情况
     
     
    结论：
    本司对富阳房产市场上的部分楼盘：金都铭苑、清风·万和苑、丁香花园、百合蓝鸟苑、水岸青云、鸣翠桃源等楼盘进行的初步的调查统计。发现在了解到的13个楼盘（包括在建、在售、刚交付）中，户型供求比率如A图所示。户型面积最多的集中在120~140㎡，其次是140㎡以上的，相对120㎡以下的小户型较少；从这样的户型供求的市场来看这些楼盘的销售率，相对以140㎡以下为主力户型的楼盘销售较好。那么针对这样的销售现状、户型供求市场，本案的户型配比显得尤为重要，这将直接影响该阶段市场的销售状况。
     
    第二部分：本案建筑规划建议
     
    一、产品定位
    本案承担着富阳房产市场的引导性产品的角色。因此，我们将本案定位为：
     
    具有舒适、健康、优美居住环境的亲水康居社区
     
    康居型社区主要指实用性、舒适型的住宅小区。国家建设部曾制定公布过康居型住宅的十大标准，其定位和宗旨是“科技先导，适度超前”。本案可借用“康居型住宅”的理念，主要从规划水平、设计水平、功能质量、建筑质量、环境质量、科技含量、配套设施、管理服务等方面衡量，力求住宅具备功能合理性、居住舒适性、广泛适应性、技术先进性和经济实用性。既在“硬”的方面表现一定程度的较高水平，也在“软”的方面表现出高品位的理念和文化。
     
    定位理由：
    1．区域特性和富阳市场特点，使本案具备打造城市顶级居住区的多种先天条件。定位于康居型的中高档物业较为合理。
    2．通过合适的开发成本投入，演绎本案产品有别于其他现有楼盘的特点，以较有说服力的康居概念展现出来，使消费者认可本案超越周边楼盘或富阳市同质楼盘的品质，容易形成市场关注的亮点。
    3．濒江近海的水系，成为本案可方便借用的最大景观资源，因而可以打造亲水楼盘。
     
    【亲水康居型小区范例】
    

◎上海爱建园技术经济指标

     
     
     
     
    规划建筑设计方案说明
     
    “爱建园”住宅小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局。采用适度人车分流体系，组织安全、便捷的步行景观系统。二条环保型绿带南北向阻断城市道路的噪声和灰尘，三条自由宽带式中心绿带南北向贯穿基地，两侧小高层住宅高低错落有致，创造私情画意般的小区景观环境。小区设置人、车出入口5个。
     
    水系成为全区景观的主干要素。湖泊状大型水面成为居住区的中心景观。大小“岛屿”在湖中由桥、栈道、建筑底层架空层等相互联系。沿各条水岸线作不同的空间处理。小区内步行空间蜿蜒流畅，步移景换，形成贯穿小区的步行绿化主线。小区内各分景点及组团绿化与中心绿化带保持良好空间联系。小区采用地下或半地下车库，使更多地面用于大片绿化。
     
     
     
     
    所有住户都有充足的日照，南北间距充足。住宅将绿化围合成半公开的空间，集中绿地与组团绿地融为一体，确保小区环境的“均好性”。清洁的水体，清新的空气，有益的土壤，保健的灌木，人文的造景，使居民享受与自然相和谐的生活。
     
    住宅布局强调空间塑造，强调单体的自由式与组团式相结合的布局，通过住宅组合，以组团来限定空间，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间。
     
    “爱建园”小区设计着意强调环境与生态，注重建筑的转折变化与高低错落。住宅单体设计根据空间的形态以及日照方向将多单体组合为一个集合体，然后对每一套房型多方案比较、推敲、反复修改、精心设计。房型以经济实用的三房两厅为主力房。住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离，室内布置紧凑，尽量作到全明设计。公用卫生间采取分离式设计，并留出洗衣机位，每套单体同时也考虑了储藏空间。力求住宅外立面清爽美观。小区入口广场与住宅底层均设计无障碍通道。
     
    发挥沿街区位优势，沿城市道路集中布置沿街商业用房，在田林东路布置小区会所及管理中心，在小区东南角与青少年活动中心相邻处布置幼儿园。小区会所设于小区南部，与户外环境设计相融合。
     
     
     
     
     
    小区道路系统采用适度人车分流方式。环行车道围合出的绿化，步行为主的静态核心区，不受车辆穿越干扰，步行系统与绿化环境设计结合，贯穿与住宅区内部，使居民最大限度接近绿化的休闲环境。
     
     
    车行道路采取环行车道方式，将进入车库的入口引至小区外围，以减少对居住环境的干扰。在住宅群体内部规划设计了与绿化相协调的步行系统，使绿化延伸至住宅楼边。小区内车行道宽度为3.5米。
     
     
    绿化系统布局注重住宅绿化生态保健理念，使其与总体布局、建筑造型相互渗透、融为一体。注重绿化创新，摆脱普通住宅区绿化设计中简单地讲指标、讲集中绿化率等传统而单一的模式，以植物造景为主，创造形式多样、层次丰富、结构稳定的植物群落，将现代科技与传统文化相结合，充分体现海派文化的丰富底蕴，使居住其间的中外业主均能体现中西文化的交融。
     
     
     
     
     
    

◎广州保利花园
    技术经济指标

     
     
     
     
     
     
    规划建筑设计方案说明