江西九江浔阳美地营销提案正稿33页2007年WORD文档营销投标提案免费下载WORD文档

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    目录

    前言………………………………………………………………………………………….2
    第一部分市场研究篇………………………………………………………………………3
    一、城市概况……………………………………………………………………………….3
    二、九江房地产市场分析………………………………………………………………….5
    第二部分项目理解篇………………………………………………………………………7
    一、项目概况………………………………………………………………………………7
    二、项目经济技术指标……………………………………………………………………7
    三、项目现状………………………………………………………………………………7
    四、商场、办公楼建筑面积表……………………………………………………………8
    五、住宅楼建筑面积表……………………………………………………………………8
    六、项目SWOT分析………………………………………………………………………8
    七、项目理解总结……………………………………………………………………….9
    第三部分竞争个案分析篇………………………………………………………………10
    第四部分营销推广篇……………………………………………………………………17
    1、      价格定位……………………………………………………………………………17
    2、      价格分析…………………………………………………………………………..17
    三、目标客户群定位……………………………………………………………………17
    四、项目市场定位………………………………………………………………………20
    五、推广策略……………………………………………………………………………29
    六、营销工作部署………………………………………………………………………30
    七、后记…………………………………………………………………………………33






    前  言


    本报告从九江市的市场、经济环境及房地产行业发展现状出发，进行市场推论，寻找机会点，结合对“浔阳美地”项目（下称本项目）的定性分析，推导项目定位，进而对本项目的整体推广策略展开挖掘。
    本报告由市场研究篇、项目理解篇、竞争个案分析篇、营销推广篇四部分组成，旨在研究和分析项目科学的推广策略和营销主线，并为围绕其后展开的推广工作提供支撑和把握。限于时间等因素，本次提案部分章节内容未尽深入，相信随着进一步的工作开展，将对本项目的操作和本报告的修正提出更加坚实的现实依据。

第一部分市场研究篇

一、城市概况

　　九江市位于江西北部，长江中下游南岸，地处东经113。53′---116。53′，北纬28。41′---30。51′之间。东与江西省波阳县，安徽省的东至县毗邻；西与湖南省平江县，湖北省的通城、崇阳、通山、阳新等县接壤；南与江西省新建、安义、靖安、奉新、铜鼓等县交界；北滨长江，与湖北省的广济、黄梅和安徽的宿松、望江等县隔江相望。素有“江西北大门”之称。2004年底，总人口463.2万，其中非农业人口122.1万人。地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拔32米（市区海拔200米），修水九岭山海拔1794米，为九江最高蜂，星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底，海拔-9.37米，为全市最低处。全市山地占总面积的16.4%，丘陵占44.5%，湖泊占18%。

(1) 城市发展

    　　九江是集名山、名江、名湖、名城于一体的旅游城市。已开发景点120处，旅游线路30多条，有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”列入《世界遗产名录》。以庐山为中心，包括市辖10多个县市区集名江、名湖、名山、名城、名洞、名茶、名桥于一体，形成了一个大型集旅游区，也是京九线上最大的风景区。
    历史上九江是“途通五岭，势拒三江”的要津，具有“七省通衢”的战略地位。在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带。起着承东启西的桥梁作用，是京九、长江两大经济开发点的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大区的结合部，又是长江段赣鄂湘皖四省结合部，从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北。
    九江以“茶市”、“米市”著称于世。1992年，九江被国务院批准为长江沿岸开放城市、享有进出口贸易自营权，九江已与100多个国家和地区建立了经贸往来关系，400多个集贸和边贸市场及城乡，成为湘、鄂、皖、赣毗邻地区重要的商贸集散地。

(2) 今年1-9月经济运行情况简析

    　　1－9月份全市实现生产总值（GDP）414.93亿元，增长14.5%。其中第一产业增加值52.05亿元，增长5.5%；第二产业增加值223.66亿元，增长18.3%；第三产业增加值139.22亿元，增长12.9%。
    1、      三次产业
    　　——农业生产
    　　1－9月份全市实现农业总产值72.50亿元，增长4.6%；全市早稻播种面积63.99千公顷，其中优质稻率达97.2%，产量32.19万吨，增长2.4%；棉花播种面积49.02千公顷，增长5.1%；油菜籽总产量9.18万吨，同比下降1.0%。1－9月份完成水产品总产量16.23万吨，增长26.6%。生猪出栏109.16万头，同比下降5.7%；肉类总产量9.21万吨，下降1.2%；禽蛋产量1.47万吨，增长19.7%。
    　　——工业生产
    1－9月份全市规模以上工业增加值133.30亿元，增长25.9%。1－9月，全市工业五大支柱产业（石油化工、冶金建材、纺织服装、汽车制造、船舶机械）累计完成增加值94.45亿元，占全市增加值比重为70.9%，增长20.7%，拉动全市工业增长14.6个百分点，对全市工业增长的贡献率为61.1%。其中船舶机械贡献突出，其增加值为4.58亿元，增长32.9%，对全市规模工业的增长的贡献率为4.0%。工业园区1－9月，全市园区内规模以上工业企业337户，比去年同期增加80户，累计完成增加值83.72亿元，占全市规模以上工业增加值的62.8%，增长35.1%，比全市平均水平高9.2个百分点，对全市工业增长的贡献率为76.3%，拉动全市规模以上工业19.0个百分点。县区工业1－9月，13个县（市、区）实现工业增加值106.42亿元，增长33.1%，比全市平均水平高7.2个百分点，占全部规模以上工业增加值的比重为79.8%，对全市工业增长的贡献率为93.0%，拉动全市规模以上工业增长23.8个百分点。
    　　——第三产业
    　　——旅游业
    　　1－9月份，全市实现旅游总收入75.21亿元，增长24.8%。其中，接待入境游客12.29万人次，增长29.6%，实现旅游外汇收入3785万美元，增长30.4%；接待国内游客1034.30万人次，增长23.4%；国内旅游收入72.12亿元，增长24.3%。成功举办了“中国九江?庐山?西海国际文化旅游节暨第十八届世界超级模特环球大赛中国总决赛”以及“2007中国星子（庐山）温泉旅游节暨世界旅游小姐大赛中国总决赛”。
    　　——房地产业
    　　1－9月份，全市施工房屋面积395.77万平方米，增长68.1%。销售房屋面积164.84万平方米，增长104.4%。其中商品住宅销售面积156.86万平方米，增长94.5%。
    2、      投资、消费情况
    　　——固定资产投资
    　　1－9月，全市城镇固定资产投资完成220.23亿元，增长39.0%。投资的主要特点是：
    　　1、工业投资1－9月份，工业投资116.56亿元，增长38.5%。工业投资占城镇固定资产投资52.9%，比去年同期下降0.2个百分点。在工业投资中，五大支柱产业投资51.39亿元，增长33.9%，占工业投资44.1%；
    　　2、民间投资1－9月份，全市民间投资143.80亿元，占城镇固定资产投资65.3%，增长47%；
    　　3、新开工项目1－9月份，全市新开工项目609个，比去年同期增25个；新开工项目共完成投资94.04亿元，同比增长8.3%。从产业结构看，一产0.51亿元，同比下降42.5%；二产65.17亿元，增长28.1%；三产28.36亿元，同比下降19.2%；在二产中，工业投资64.72亿元，增长30.5%。新开工项目三次产业结构由去年的1.0∶58.6∶40.4变化为今年的0.5∶69.3∶30.2。
    　　4、征用、购置土地面积。今年以来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，严格依据国家产业和土地政策，调整投资结构，压缩与扩张并举，规划用地面积和实际征用、购置土地面积得到有效控制。1－9月份，本年实际征用和购置土地面积877.21万平方米，同比下降13.6%。
    　　——市场消费
    　　1－9月份全市实现社会消费品零售总额114.78亿元，增长16.3%；
    3、      开放型经济稳步发展
    　　进出口贸易1－9月份全市进出口总额25047万美元，增长43.0%，其中出口总额17522万美元，增长69.6%。全市实际利用外商直接投资28644万美元，增长39.0%。
    4、      经济运行质量稳步提高
    　　财政稳定增收。1－9月份，全市财政总收入完成43.53亿元，增长32.9%；财政总收入占GDP比重为10.4%，比上年同期提高1.1个百分点；税收收入占财政总收入比重为81.9%，比上半年提高1.2个百分点。地方财政一般预算收入完成24.85亿元，增长32.3%。
    　　工业效益提升。1－9月份全市规模以上工业增加值占GDP比重为43.6%，比上年同期提高3.4个百分点。1－8月份，规模以上工业企业实现利税总额34.55亿元，增长4.2倍；规模以上工业经济效益综合指数191.8%，比去年同期提高65.4个百分点。
    5、      城乡居民收入
    　　1－9月份，城镇居民人均可支配收入8895元，增长21.7%。农民人均现金收入2644元，增长11.5%。在岗职工人均工资11005元，增长18.7%。