翠湖国际项目提案报告
     
     
     
     
    2008年8月
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分   市场篇
     
     
     
     
     
     
    1、      无锡投资环境分析
    （1）      行政区域及自然状况
    1、      位置
    无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
     
     
    2、      行政区划
    下辖江阴、宜兴两个市（县）和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区
    3、      面积
    无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。
    4、      人口
    人口规模有序扩大。据公安部门统计，年末全市户籍人口为457.80万人，人口出生率6.70‰，人口死亡率6.97‰，人口自然增长率为-0.27‰。年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4％
     
    （2）      市政建设及交通
    无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。
    航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。
　　      无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。
　　      无锡市距南京碌口国际机场180公里。 
    海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。 无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。
    铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。 
    公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的  高速公路，其交会点正在无锡市。 
    （3）      2006年无锡国民经济运行情况
    2006年无锡市经济运行的主要特征如下：
　　1、经济平稳快速发展。全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3％。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3％；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3％；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5％。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8％，比上年提高1.0个百分点.
    
    2、工业生产较快增长。全年规模以上工业实现增加值1662.39亿元，增长20.5％。从轻重工业看，轻工业完成增加值474.95亿元，同比增长19.7％，重工业完成增加值1187.43亿元，增长20.8％，轻、重工业增长趋于同步。从经济类型看，非公有制经济增势增强。股份合作企业增长23.7％；外商及港澳台企业增长26.5％。集体工业增长也达到24.3％。
　　3、第三产业平稳发展。初步核算全年第三产业完成增加值1280亿元，增长15.5％，增速同比提高0.7个百分点。商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展。旅游人数和收入双双增长。全市金融机构本外币存款余额为3906.04亿元，贷款余额为2733.20亿元，同比分别增长18.5％和22.7％。物流通道继续拓展，出入口岸建设取得突破。
    无锡近年来三大产业年增长情况（同比上年增长）

     
    4、物价水平小幅上扬。2006年无锡居民消费价格上涨1.7％，涨幅同比回落0.3个百分点，工业品出厂价格上涨2.0％，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.5％。

　　5、居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8％。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6％。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9％。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6％。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6％。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。
    
    无锡近年来城市居民人均住房面积情况
    
    
　　6、财政收入持续增长。2006年全市实现财政总收入517.35亿元，同比增长22.7％，实现地方一般预算收入220.89亿元，同比增长21.6％。
　　7、消费需求持续活跃。全市实现社会消费品零售总额959.47亿元，同比增长16.4％，增幅同比加快了0.1个百分点。限额以上企业拉动作用明显，市场份额逐步扩大，实现零售额341.08亿元，增长20.9％。
    （以上数据来源：《2006年无锡市国民经济和社会发展统计公报》    无锡市统计局    2007年3月17日）
     
    分析：
         1、 无锡是苏南地区及整个长三角地区的重要经济城市。交通便利，经济发达。2000年后，GDP以每年20%的速度平稳增加。
         2、 无锡第二第三产业发展迅速，商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展，带动了无锡整体消费市场。
    3、 居民生活水平提高显著。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消费性支出11372元。
    4、 目前城市居民人均住房面积31.3平方，居住环境改善需求逐年增加。
    在无锡市平稳快速的发展的大好环境之下，房地产市场不断成熟，房地产整体市场发展潜力巨大。
     
    2、      无锡房地产发展状况分析
    (一)2006年无锡房地产概况及指数分析
    2006年全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4％。完成房地产开发投资276.80亿元，比上年增长21.5％，商品房施工面积为2322.17万平方米，比上年增长19.7％，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7％。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6％。
    2006年第4季度锡房住宅指数3822点
    比上季度上涨131点，涨幅为3.55%
    比去年同期上涨155点，涨幅为4.23%
    （基期为2001年第二季度，基期指数为2000点）
    
     
    （二）2006年无锡房地产市场运行特点：
     
    1、 房地产开发投资总体向好，房地产开发资金呈现多元化。
    2006年无锡市区完成房地产开发投资202.07亿元，同比增长22.26%,增幅较去年增长6个百分点，占固定资产投资总额比例约为19％。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。
    从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发吸收国内贷款50.34亿元，同比上涨22.13%；利用外资7.05亿元，同比上涨102.35%，利用外资明显增多；自筹资金76.95亿元，同比增加31.29%，涨幅明显，其中自有资金45.85亿元，同比增加8.37%；其他资金来源为129.09亿元，同比增加22.83%。此外通过定金及预收款获取资金为77.56亿元，同比下降15.43%,主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减少了此类资金所占的份额。
     
    2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化
    2006年我市商品房批准预售面积 485.32万平方米，加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，市场供应充足。
     
    3、商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动
    2006年市区累计成交各类商品房412.13万平方米左右，同比上涨14.14%，市场成交活跃。同时数据显示，我市房地产市场日趋成熟，2006年商品房