【森淼园项目策划提案】
森淼园项目策划提案
第一部分 项目分析与定位
一 项目概况
1. 项目区位及地位分析
森淼房地产综合项目，西边紧靠胜利南街，东边就是清河南街，北临六盘山东路，南与
新南门汽车站仅隔一条街。项目占地4.55公顷，规划中建筑面积73738㎡，住宅21465
㎡，商业物业52273㎡，容积率1.62。
政府将银川最大的南门汽车站迁到这里，各大开发商相继跟进新项目，这里正在升温，
南门车站的地理位置和人流量是银川任何一个地方无法比拟的，人流就是财流。商圈的
发展与道路分布，人流分布密切相关，而车站商圈作为南门商业的龙头，其地位是无法
取代的。车站商圈的南迁，很可能带来银川现有南门商业势力和业态的调整，更趋于多
元化，现在医学院版块和项目版块地价、街面铺价、住宅价普通上涨20%，反映未商
圈内的需求已经开始上升，而车站附近的土地却非常有限，所有每个项目都是高回报的
精品。
2. 车站周边的发展带来新财富机会
在新南门车站的集中物业开发是对地块的一次整合，由于这里具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的周边物业开发利润较高,因而各种物业开发活动自然向车站集中。这种车站周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,促使周边成为一个富有活力的城市的新生活节点,继而可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公、商业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了商业的新财富机会，很好地带动经济的新繁荣力量发展,提高了城市的活力。
3. 新南门车站前景展望
1. 南门车站商圈城市地位
据银川市政规划，新南门车站大约在明年自治区50大庆投入运营，将继续保持日客流量20000人左右，并逐年上升预计到2010年，银川南门车站的运量每年将超过800万人次，到2020年将超过1.4亿人次。在南门车站的“超人气”带动下，新的南门商圈将会形成。
届时将继续担当银川交通出入门户，新车站将提高目前车站公交线路数量，在基础服
务设施方面，以车站为核心，主要安排的设施包括商贸办公、宾馆、大型超市、综合
百货、休闲娱乐、文化体育等。按此构想，南站地区将和南门广场、步行街商圈呈三
足鼎立状分布，银川城南将成为房地产开发的新战场。
2. 全国车站商圈范围构成
1）站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼；
2) 站点100—300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重；
3) 站点周边300—500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区；
4) 在500~1000m内以居住用地为主。
二 市场调研分析
1. 市场需求力分析
1.1 银川经济环境报告
兴庆区2007年上半年，兴庆区地方财政收入完成1.3亿元，同比增长32%；工业总产值完成56亿元，同比增长23％；实现地区生产总值68亿元，同比增长13.1％；社会消费品零售总额完成44亿元，同比增长14％；城镇居民人均可支配收入达到66065元，同比增长26.5％；农民现金收入达到3285元，同比增长15％。城镇登记失业率为3.44％；人口自然增长率为2.49‰。
1.2 银川房地产市场供求状况
2007年6月，在市房屋产权交易管理中心登记的房地产交易（包括新建商品房现售和存量房买卖）共2703套，成交面积29.98万平方米（新建商品房成交面积24.04万平方米，成交套数1275套.存量房成交面积5.94万平方米,成交套数705套,与上月相比成交量增加24%），成交金额1456577.23万元,与上月相比分别增加63%和3215%。
据2007年上半年银川市房地产市场监测报告可知：
（1）房地产开发投资小幅下降
银川市辖区房屋施工面积为118.2万平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面积75.2万平方米，同比下降17.5%；房屋新开工面积24.8万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新开工面积为18.02万平方米，同比下降26.1%；住宅空置面积为125.84万平方米，同比下降1.9%。
（2）市场住宅产品供给趋势
2007上半年，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米,预售套数5240
套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下中小户型住房供应量明显提高（今年上半年90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%），与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅。
（3）市场需求旺盛带来供给上升
从银川市房管局《2007年上半年银川市房地产市场监测报告》中获悉：商品房中住宅销售金额达21.21亿元，与去年同期相比增幅41.7%。上半年,商品房销售合同备案面积同比上升21.29%。其中，商品住宅销售面积同比上升35.91%，增幅较上年同期提高15.05个百分点，住宅销售金额同比增长49.08%，兴庆区商品住宅销售备案套数为4813套。兴庆区房地产市场销售呈现出较快的增长势头，住宅销售的大幅上升，是拉动市场的主要力量。
经核准上市的商品房预售楼盘个数及建筑面积与去年同期相比分别增长12.78%和99.85%。其中商品住宅可预售面积同比增长78.7%，占商品房预售面积的77.62%。其主要原因是去年房地产开发建设总量创历史新高，按惯性特点今年上半年商品房供给总量同比大幅上升，上半年市场供应量增幅较大。
1.3 银川房地产市场总体调研结果
近年来，房屋空置率过大一直困扰着银川房地产市场的健康、良性发展，然而2007
年全市房屋空置面积明显下降，空置已不再是阻碍银川楼市发展的“硬骨头”。据银
川市房管局公布的数据显示，今年前10个月，银川市住宅累计空置面积96.32万平方
米，比去年同期下降了23.7%。同时，下半年以来，银川市商品房中的住宅累计空置
面积与去年年底168.55万平方米的数据相比，下降也超过两成。
据介绍，银川市前10个月住宅销售逐月加快，住宅销售面积同比增长近五成，在商品房旺销的背景下，空置房屋占据的比例也相应下降。以下为2007上半年市辖区不同户型面积商品住房供求情况：
说明：累计可售面积为2005年以后批准销售，但至今仍未售出的面积
2. 项目SWOT分析
2.1 项目优势分析
A 交通四通八达：
目前公交101路、102路、37路、38路，12路、3路以及中巴1路均从本项目经
过，且中巴1路的终点站即在项目不远处，为人们的出行带来更多便利。银川三
区的居民可直线到达，也方便外来旅客到达城市的每个角落。
B 商业配套齐全：
汽车站南迁的规划新址及龙盘家私城均毗邻此项目，使住户的外出旅行、探亲以及家装等更为方便。
C 医疗配套完善：
除宁夏顶尖极的医疗机构—宁夏附属医院距离此项目较近外，项目周边还分布有五医院、西京女子医院、武警医院、国龙医院等，为业主的健康提供优质保障。
D 高校林立：
宁夏医学院、林业学校、水利学校等高校分布其侧，有充足的教育氛围。
E 住宅区的连片开发将形成居住规模同时也为该地段带来更多人气：
森淼园北面的大面积果园将在明年拆建新的住宅项目，清苑二期的住宅项目也将整改位于胜利南街上的烂水沟，与周围的楼盘社区集结成大型生活社区，这些楼盘的建设将整体提升该地段的土地价值，届时会引起更多人的关注。
F 南门汽车站的南迁：
南门汽车站的建设现已初具规模，作为银川市重点旅游车站，它的迁移势必在带动人气的同时为该地段的繁荣发展奠定基础。
G 项目本身由于未定型，所以仍有可挖掘的其它优势。
2.2 项目劣势分析
A 项目规模小，形成不了气候：
项目总占地面积共五万多平米，面积不大，相应的也无法配备齐全的公共设施，与近两年人们对楼盘居住品质的需要和重视尚有距离。
B 地理位置较偏：
从地理位置上分析，本案位于兴庆区胜利南街与南二环路的交汇处以东约100米的位置，四周林带较多，远离繁华市区，所处环境相对偏僻。
C 周边配套还未形成规模：
目前项目周边大多是农田、空地，几乎没有可供日常生活所需的休闲娱乐场所及商业网点，而配备完善的公共设施不但要花费大量的资金还需要一定的时间操作，所以虽有项目开发，但是直观印象上还是有些荒凉。
D 汽车站的迁移使周边环境嘈杂，安全也存在隐患：
汽车站的南迁在带来该地段经济发展的同时也为居民安全带来威胁，尤其是来往车辆高分贝的噪音和喧哗的车站气氛，为住家的安宁带来不和谐因素。
E 项目本身由于未定型，所以仍有可挖掘的其它劣势。
2.3 项目机会分析
A 汽车站的南迁：
新汽车站的落成势必带动该区域的商业以及休闲娱乐更加完善和繁荣，同时会聚集更多的人气，为项目带来可以预见的版块升值价值。
B 大型家居城、药材批发市场的运作和发展：
汽车站的迁移，大开我区与外省市的交流合作之门，使越来越多的人关注这片区域，龙盘家私城的建立和药材批发市场的形成也使更多的商户选择在这里投资做生意，两者相互扶持共同带动该区域的经济发展，相信住宅项目的开发将会有个广阔的前景。
C 项目对面果园的住宅规划建设为该地段的住宅市场赢得更多机会。
D 附属医院的品牌知名度带动区域周边的经济发展，也为项目聚集更多人气，吸引更多的人来此置业。
E 项目本身的一些未知“亮点”所带来的其它机会。
2.4 项目威胁分析
A 汽车站的南迁：
汽车站作为城市重要的交通枢纽中心，在带来商业快速发展的同时也会给该区域的治安管理带来一定难度。在临近汽车站的土地上建造住宅产业，会给业主带来一定的治安隐患。
B 清苑住宅项目的大规模开发：
距离项目较近的楼盘—清苑，附属医院团购及其办公新址紧挨其侧的便利医疗条件是项目本身的最大亮点，也是对本案形成销售威胁的首要因素。
C 森淼园对面大型果园要翻建住宅的计划：
规划路一侧的大型果园也将在明年开始动工兴建住宅项目，其规模在本案之上，同时更靠近街区，会分流掉部分置业者，是项目销售的又一大威胁。
D 该区域内，多个大型成熟社区的陆续开发：
该区域内如民族花园、紫薇星座、塞上骄子、星光华等住宅项目的后期开发，在视觉上首当其冲的造成热闹景象，且由于它们建设时间均达到2、3年，在民众心里有一定的品牌认知度和信任感，所以也会是本案销售的潜在威胁。
三 目标客户群分析与定位
1. 项目所在区域市场地产盘点
银川南门写字楼项目：金泰商务办公写字楼、宁报信息大厦、光耀大厦
商业项目：北京华联、中煌广场、南方商城、东方商城、银川商城、温州商城
行业项目：以家装、建材、机电行业居多，中房家友广场、长城建材城、建发建材广
场、百安居生活馆等大型的家居材料和装饰市场不下5家，清河街两边大
大小小机电配件街铺林立，给南门打上浓重的行业色彩。
住宅项目：现房有清苑、昌源、星光华、星光华府、民族花园、塞上骄子；期房有紫薇星座。其中紫薇星座属于高层项目，清苑和昌源主要以团购为主，其