目  录
    序  言              3
    第一篇  城市概况              4
    一、地理位置与历史沿革              4
    二、城市辖区和城市人口              4
    三、自然景观与历史人文              4
    四、城市交通概况              5
    五、宏观经济发展状况              5
    六、城市发展战略与定位              5
    第二篇  鹰潭市房地产市场剖析              6
    一、鹰潭市房地产投资屡创新高，房地产业发展势头良好              6
    二、市区土地市场住宅用地供应集中有度，高桥区成“供地大户”，房产市场旺盛需求刺激地价节节攀升              6
    三、鹰潭市区房价急速上涨，三年房价翻番              7
    四、二级房产市场供求两旺，繁荣的背后暗藏着未来两年异常激烈的市场竞争              7
    五、消费者购房意识增强，购买力增大，余江人、贵溪人、铁路职工成为市区购房的“三大主力”              8
    第三篇、月湖区房地产区域板块市场解析              9
    一、城市功能分区及发展方向概述              9
    二、房地产区域板块介绍              9
    1、月湖老城商贸中心              9
    2、梅园办公生活区              12
    3、高桥居住区              15
    4、下埠新城区              17
    5、东南片科教生活区              17
    三、区域楼盘指标比较              18
    1、供应量分析              18
    2、销售价格分析              20
    3、户型分析              22
    第四篇  市场总结              24
    第五篇、项目分析              25
    一、项目优劣势分析              25
    (一)、项目优势              25
    (二)、项目劣势              26
    二、项目切入点              26
    第六篇、产品建议              27
    一、总体设想              27
    二、产品定位              27
    三、整体规划思路              28
    (一)、规划设计原则              28
    (二)、总布局部修改建议              28
    (三)、外立面建议              29
    (四)、环境规划建议              30
    (五)、房型建议              32
    (六)、配套设施建议              35
    (七)、专业化服务              37
    四、项目核心竞争力提炼              38
    第七篇、项目定位              39
    一、项目整体形象定位              39
    二、项目分类产品定位              39
    三、项目整体主题定位              40
    四、项目主题广告语              40
    五、客户定位              41
    第八篇、营销推广              42
    一、营销节奏              42
    二、营销基调              42
    三、营销原则              42
    四、营销重点              42
    五、广告推广              43
    附一、鹰潭市区购房需求调查              45
    一、调查说明              45
    二、调查汇总分析              45

序  言

     
    首先感谢贵司对此次市场调研的支持和帮助!
    就贵司湖畔居项目的市场环境、项目定位和推广策略，敝司成立了专案小组，对鹰潭房地产市场进行了专业的市场调研。并以此为依据，对整体市场的现状和区域市场的特性，通过专业的分析，对产品进行了初步的研究。由于目前产品规划存在的不确定性，因此着重于分析项目产品总体定位策略，寻找复合型物业形态的实际市场切入点和制高点，在此基础上，对项目的营销推广作了战略性的阐述。务求使之能成为贵司进行项目开发的有益参考。
     

第一篇  城市概况

一、地理位置与历史沿革

    鹰潭市，位于江西省东北部，信江中下游，因市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”而得名。早在唐代称鹰潭坊，1957年1月升格为县级镇，1958年4月又降格为贵溪县辖地，1960年7月再次升格为县级镇，1979年撤镇设市，1983年7月升格为省辖市，原县级鹰潭市区域改为市辖月湖区，同时辖贵溪市（县级市）、余江县。1985年7月，被列为我国甲类开放城市。国家计委在《2000年全国城市发展战略重点》中，又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点发展城市之一”。

二、城市辖区和城市人口

    鹰潭市现下辖月湖区、贵溪市、余江县和龙虎山风景旅游区。东西宽约38公里，南北长约81公里，全市辖地3557平方公里，总人口107.55万人，其中月湖区辖地137平方公里，人口18.71万人，贵溪市辖地2487平方公里，人口53.41万人，余江县辖地933平方公里，人口32.78万人，龙虎山风景旅游区2.65万人。

三、自然景观与历史人文

    鹰潭自古以来山清水秀，人杰地灵。最著名的自然景观当属龙虎山自然风景区。龙虎山风景瑰丽奇特，文化底蕴丰富，其独特的自然景观和人文景观构成三绝：溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇，已成为国内外游客到此探幽揽胜的旅游胜地。龙虎山是道家发源地和道家创始人张道陵“天师世家”的世居之地，号称“中国道家第一山”。道教奠基人张道陵，蜚声海外，其道教祖庭天师府与山东孔府并称“北孔南张”。另外，著名的政治家、出版界先驱邹韬奋就是鹰潭余江县人。

四、城市交通概况

    鹰潭市因毗邻皖、鄂、湘、粤、闽、浙、苏7省，铁路、公路四通八达，历来以“六省通衢”的交通枢纽城市而名扬四海，是华东四大编组站之一。浙赣线、皖赣线、鹰厦线3条铁路线和320国道（又称沪昆线）、206国道（又称连汕线）、梨温高速公路(311线)以及交织相错的市、县、乡公路把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县以及离市区16公里的龙虎山风景区连成一片。

五、宏观经济发展状况

    自改革开放以来，鹰潭市经济始终保持良好的向上发展态势。特别是进入新千年，全市经济保持快速增长的势头。国内生产总值（GDP）始终保持两位数速度增长，远高于全国的平均水平和领先于江西省内平均水平。随着城市建设、招商引资、对外开放力度的进一步加大，鹰潭市整体经济仍将保持高速发展的势头。

六、城市发展战略与定位

    鹰潭城市建设发展总体思路是：策应国家沿长江开发战略，充分发挥自身优势，“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实现工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础地位，推进工业化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移的能力，把鹰潭建设成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。城市人口到2010年发展为30万人，城市用地面积30平方公里。
    按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将鹰潭建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市，以建设花园城市为目标，完善老城区，繁荣新区，启动高桥区；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将西翼的余江县城建成富有地方特色风格的卫星城市；将南边的龙虎山风景区建成举世闻名的风景名胜区。

第二篇  鹰潭市房地产市场剖析

    鹰潭，被称为“火车拉来的城市”，中心城区范围和人口规模不大，因此，鹰潭市房地产市场起步较晚，房地产业发展水平普遍不高，但最近几年随着鹰潭城市经济的快速发展，人民生活水平提高，对住房的需求也日趋增长，从而促进房地产市场发展迅速。房地产投资规模、开发面积与销售面积等各项指标均呈现快速上升势头。值得一提的是，近几年以浙商为代表的大量外地房地产开发商的进入，除了带来大量的资金，更是带来了房地产开发新的理念和技术，给鹰潭的房地产市场注入新的活力，也促进了当地的房地产发展水平的提高。鹰潭房地产市场开始进入了一个高速发展的阶段。

一、鹰潭市房地产投资屡创新高，房地产业发展势头良好

    虽然鹰潭市房地产业起点较低，起步较晚，但最近几年发展迅速。从2003年起，房地产投资规模逐年增长，屡创新高。到2005年完成投资5.9亿元，其中住宅投资4.9亿元，占房地产总投资完成额的83%，这与最近几年大量外来资金流入鹰潭市房地产市场不无关系。

二、市区土地市场住宅用地供应集中有度，高桥区成“供地大户”，房产市场旺盛需求刺激地价节节攀升

    从最近几年鹰潭市区土地交易情况看，住宅用地供应主要集中在2002、2003这两年，共有700798㎡（1050亩）出让，导致2003、2004年房产市场供应量迅速增加，而房产市场需求的有效支撑，不仅促使住宅用地市场供应量经过2004年的停顿至2005年回升到309亩，而且也刺激了住宅地价迅速上涨，达到26.3万元/亩，每亩均价较2002年上涨79%。这其中，高桥区的启动开发，起到了最直接的推动作用，成为名副其实的“供地大户”和“风向标”，未来几年的高桥区也将成为鹰潭楼市的“供房大户”和楼市激烈竞争的“主战场”。
    鹰潭市区历年商住用地成交情况汇总表

    高桥区历年商住用地成交情况汇总表

三、鹰潭市区房价急速上涨，三年房价翻番

    鹰潭市房地产大发展启动于2003年中，当时市区住宅房价每平方米在千元左右，此后房价便一路高歌猛进，涨声不断。至2005年市区住宅销售价格已达2000元/平方米左右，而近期即将推出的时代广场和东湖家园二期高层住宅均价预计都在2500元/平方米左右，甚至连位处梅园新区，生活配套设施并不理想的清波雅苑和滨江明珠，凭借江景景观环境，预计多层均价也将在2200元/平方米左右。

四、二级房产市场供求两旺，繁荣的背后暗藏着未来两年异常激烈的市场竞争

    从市场供求关系上看，最近几年鹰潭市房地产市场呈现供需两旺的局面。从2003—2005年竣工面积与销售面积比分别为1：0.63、1：0.92、1：1.2可以看出，最近几年随着鹰潭经济的发展和居民收入水平的提高，积累了大量的购房需求，对房产市场供应量进行了有效的消化，2005年，甚至出现了销售面积超过竣工面积的供不应求现象。
    但在目前房产市场繁荣的同时，我们也注意到，2003—2005年施工面积累积达到230万平方米，而同期销售面积累积为84万平方米，仅占到施工面积的36.5%，说明未来几年鹰潭房产市场的供应量会迅速膨胀，也就意味着未来市场的竞争将会非常激烈。
    
鹰潭市房产投资开发情况表