兴鸿清水湾项目06年4月市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    兴鸿清水湾项目市场报告
     
    2006年4月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    总论
    张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距虹桥机场98公里，浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。
    属亚热带海洋性气候,年平均气温15.5度,土地肥沃、环境优美、物产丰富，是典型的江南水乡。改革开放以来，张家港市不断深化改革，扩大开放，两个文明建设取得了前所未有的长足发展，已成为长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。

一、宏观经济发展分析

1.      经济增速加快，总体实力增强

    从2000年到2005年中全市地区生产总值（GDP）从270亿元增加到705亿元，年均增长17.8%。2005年人均GDP（按户籍人口计算）达8.07万元，按现行汇率折算，2005年人均GDP 为9997美元。
    全社会固定资产投资规模从2000年的54.38亿元扩大到2005年的233.43亿元，年均增长33.8%；进出口总额从18.25亿美元扩大到106.41亿美元，年均增长42.3%，其中出口总额从9.19亿美元扩大到41.25亿美元，年均增长35%，社会消费品零售总额从42.85亿元扩大到92.31亿元，年均增长16.6%。
     
     
    图一：张家港2000年到2005年GDP增长情况
    


     
     
     
     
     
     
     
     

2.      固定资产投资及产业结构

    ?      固定资产投资
    投资增速平稳，2005年全市固定资产投资完成额2334337万元，同比增长19.4%；
    06年一季度全市固定资产投资完成额60.51亿元。
         图二：  2003年到2006年一季度张家港全市固定资产投资完成额情况
    


     
     
     
     
     
     
    图三：张家港05年4月到06年3月各月固定资产投资情况
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ?      产业结构比例
    调整和优化产业结构，，三大产业结构由2000年的3.7∶59.1∶37.2演变为2005年的1.7∶64.3∶34.0，第一产业和第三产业比重分别下降2.0和3.2个百分点，第二产业比重上升5.2个百分点。
      图三：张家港05年产业结格情况
    


      
     
     
     
     

3.      人口和人均收入

            张家港市下辖8个镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、大新镇、凤凰镇、南丰镇和塘桥镇）其中市政府在杨舍镇，总人口128万多人（其中外来务工人员42万），总面积999平方公里。
    2005年，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17000和8750元，2000年到2005年年均分别增长14.8%和9.4%，2005年末人均储蓄存款余额达到3.11元，比2000年末增长了107.5%。 
     
     
     
     
    图四：张家港2003——2005年人均收入情况
    


     
     
     
     

4、2005年度房地产市场运行情况

    今年以来，国务院出台了一系列加强房地产市场调控、稳定房价的措施，张家港市05年房地产市场的发展看，房地产市场的总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持着健康、理性的发展局面。
    ?      房地产市场供给情况
  土地供给情况
    05年张家港市新增建设用地继续严格控制，05年全市成功出让土地60宗，总成交面积126.39万平方米（约1895亩）。其中商品房（含商业）用地51宗，成交面积90.39万平方米（约1356亩）。市区二环路内共出让土地10宗，总成交面积40.24万平方米（约604亩），其中商品房（含商业）用地25.10万平方米（约376亩），比上年减少了45.89%；全市拆迁安置房用地为36.01万平方米（约540亩）。
          房地产投资情况
    房地产投资继续保持上扬态势2005年全市累计完成房地产开发投资37.23亿元，同比增长11.53%，其中市区商品房投资23.31亿元，同比增长30.96%。
     
     
    商品房开发面积情况
     

     
    如上表所示2005年全市商品房施工面积300.08万平方米，同期增长34.32%。其中市区商品房施工面积221.66万平方米，同期增长58.37%；全市商品房新开工面积160.18万平方米，同期增长48.93％；其中市区新开工商品房面积135.64万平方米，同期增长132.06％；全市商品房竣工面积为129.94万平方米，同期增长4.71％，其中市区商品房竣工面积85.07万平方米，同期增长14.04%。
    结论：商品房开发面积继续保持增长势头，市区商品房新开工面积增幅明显。这预示今后几年里张家港房产市场的激烈竞争。
         商品房批准预售面积情况
    商品房批准预售面积有所下降，05年张家港市新发商品房预售许可证46个，批准可预售套数为6577套，批准预售商品房面积103.4万平方米，同期下降了11.4%,其中住宅82.91万平方米，占80.18％，同期下降20.91％；商业用房20.49万平方米，占19.82％，同期增长了72.47％。
    


     
     
     
     
     
     
             从产权登记中心的成交情况看，05年张家港市共完成各类产权登记14996户，面积749.7万平方米，商品房交易6578处，89.8万平方米，成交金额23.8亿元，其中市区4603处，59.42万平方米，成交额18.57亿元
     
    ?      房地产需求市场情况
       增量房市场情况
       受可预售面积减少影响，增量房市场交易量继续下调。
    

05年，全市完成商品房预销售面积114.81万平方米，同比下降了16.09%。其中市区完成商品房预销售面积82.38万平方米，同比下降9.33%。从商品房批准预售面积与实际商品房预销售面积的比例来分析，比例为1：1.11，这说明张家港的房产市场属于良性循环当中。
     
     
     
     
     
     
    大户型商品房仍然成市场主流
           尽管国家宏观调控政策出台的单套建筑面积144平方米以上属非普通住房，但从张家港市商品房网上备案情况看，建筑面积大于150平方米的房源占到了63%，120-150平方米的房源占24%，80-120平方米的房源占10%，80平方米以下的房源仅占3%。由此可见，大户型消费在我市仍处市场消费主流。
    


     
     
     
     
     
     
     
    购房客户情况
            投