前言成本管理,即是将“花费最合适的钱,成就最合适的事”这一思想,运用到工作中的所有界面,并形成相应的规章制度与标准体系。各级管理者必须善于从经营的角度出发,思考和理解“成本管理”,思考“值不值”、“够不够”,既要做到着眼全面、流程严谨、控制严格、杜绝浪费,也要防止一味省钱、降低品质为加强项目管理的前端控制,缩短设计-评审周期,合理控制项目成本,提高管理精细化水平,确保经营目标达成,需要在前期及设计阶段,对成本控制指标、产品配置要求、设计选型及细部做法等主要因素,进行有效规划和控制基于此,我们在传承公司多年优秀经验的基础上,结合蓝城房产设管理集团有限公司在项目全成本管理方面的探索与实践,对标学习行业内管理经验,组织编制了《蓝城集团二代高层项目设计主要成本控制指标(造标准)》,作为BOS61000《项目运营手册设项目成本弦》的支持性标准文件。本标准共分为四个部分:第一部分:总则,明确本标准的适用范围和工作程序;第子部分成本标,明确设计价默的成本控制指标3C第三部分:配置标准,明确产品配置及材料设备选型:第四部分:细部做法,明确对成本影响较大的工程节点的细部做法。本标准为首次发布,原BGS56020-2014《项目设计主要成本控制指标》与本标准关于二代高层项目设计主要成本控制指标内容不一致之处,以本次发布的标准为准。本标准由蓝城房产设管理集团有限公司产品中心起草并归管理。尚速(可点击)htp/arch2277 aobao. com,及1119573送资料+抽红包 第一部分总则11目的本标准旨在强化项目成本关键指标的前端控制,加强设计图纸、方案的经济性管理,明确设计成果的成本控制指标、产品配置要求、材料设备选型及细部做法等内容,力求在前期及设计阶段将影响成本的主要因素控制在合理范围之内。12适用范围本标准适用于蓝城房产设管理集团有限公司(以下简称“公司”)本部及其管控的所有项目公司。13术语及定义13.1控制指标为满足不同筑产品成本控制要求而设定的,对设计阶段主要成本指标进行控制的限制值。13.2项目档次定位类别定义豪华住该项肆平均售价定包为该区域中档住它均价20%k以的项目。高档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%-200%(含140%)的项目。中档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%140%(含80%)的项目普通住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目。注:以上为行业内通用划分标准,具体以项目启动阶段评审确定为准。13.3主要面积指标名称定义筑面积指GB/T50353—2013《筑工程筑面积计算规范》(2014年7月1日起实施)计算的筑面积,全国统一计算规则销售面积指为购房者所购买的套内筑面积与应分摊的公用筑面积之和。(销售面积=套内筑面积+分摊的公用筑面积)可售装修面积指装修范围内的销售面积实际装修面积指装修内的地面面积,其中阳台,露台和带装修的庭院按尚速(可点击)htp/arch2277 taobao. com,及1115955733,送资料+抽红包 134主要成本控制指标说明序号指标名称指标说明备注地下结构钢筋含量地下所有结构钢筋地下结构钢筋含天然基础和承台,不含桩基筑面积地上结构钢筋含量地上所有结构钢筋地上2(Kg/m)筑面积3地下结构砼含量(m/m3)地下所有结构砼/地下筑地上结构砼含量(m3/m2)地上所有结构砼/地上筑面积上下两层楼面之间的垂直标准层层高(m)距离地下车库地面筑完成面6地下车库层高(m)至结构板面的垂直距离7车位比总车位数/户数地上车位比地上车位数量总车位数地下车库包括停车区(含塔楼下部等所有的停车区域)、车库管理用房、专用机房(含人防车库的设施设备用房)、公用机房。不包括自行车库摩托车库及可以销售的出租或赠送的储藏室或地下车位平均面积地下车筑面利地下车库房等地下筑面积m辆)位数量地下车位数量指按照规定折算为标准车位的总数量。政府不认可计算车位指标的非标准车位不计入总数量,政府认可计算车位指标的非标准车位计入总数量,子车位折算为0.5个标准车位微型车位折算为07个标准车位。结合当地情况,销售面积扣除架空层、地下室可售比销售面积总筑面积会所、管理用房(物管用房、社区用房等)、设备用房(配电室、电信机房、水泵房、消防控制室、通风机房等)及不可分摊的其他面积外墙墙面展开面积地上外墙墙面展开面积包含外墙装饰面、装饰线条展墙地比开面(石材线条按安装投影面)、非封闭阳台侧筑面积壁展开面,不包含阳台底部面积窗地比外墙门窗洞面积地上外墙门窗洞面积不含入户门、装饰百叶、采光筑面积井天窗等外立面装饰成本不含基层抹灰及保温层。外立面装饰控制单价外立面装饰成本外墙面/若项目销售净利润≥15%6以上时,经委托方同意并报公司审批,原则上可上一个档次选择材料:(元/m2)若项目销售净利润率<10%,则应考虑降低一个<>档次选择材料。外墙门窗控制单价外墙门窗成本外墙门窗从铝合金框料断面选择、铝合金材料表面处理门窗分隔、开窗率、玻璃选择、五金件选择、窗尚速(可点击)htp/arch2277 taobao. com,及1115955733,送资料+抽红包 序号指标名称指标说明备注面积地比等方面综合考虑后,将成本控制在合适水平有保温隔热要求,但不适宜使用断桥隔热铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是普通住宅、中档住宅产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型北方地区及其他区域的普通住宅议使用塑钢进户门及门锁控制单价指单樘进户门、门锁价格及(元樘)其安装费装修成本包含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用标准层电梯厅扣除楼梯、电梯井道、消防电梯独立前室、管道井及双拉通电梯厅连廊面积地下/层门厅装修面积扣除电梯等候区面积会所面积根据项目定位、所处位置、户数等并结公共部位装修标准装修成本实际装修面积合委托方意见进行设定销售中心控制指标具体参会所(销售中心考虑改造为会所等用途再利用)净利意,并报公可审批,上适当上调公共部位装修成本控制标准:若项目销售净利润<10<>时,应调整相应成本控制指标,调整系数为0.8装修成本包含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用户内装修标准装修成本/销售面积精装修样板房销售时考虑50-70%成本回收。精(元/m2)装修交付楼盘的样板房单方造价按大面精装修交付标准大面积户内精装修标准应结合项目售价、周边市场情况等合理确定进行控制电梯控制单价指单台电梯设备、安装调试元/台环境工程成本包括硬质景观(消防通道、园路景墙等)、绿化、景观构筑物、景观小品、水景、泳池、围墙(外围墙、组团围墙等)、门楼、500mm以内厚种植土回填、景观水电安装(含室外照环境工程控制单明、灯具、泛光等)、标识系统、排水层处理(如19(元/m2)环境工程成本环境面积陶粒回填、土工布)等。项目因地块环境临山海或大型河道,须进行山体护坡、海塘及驳岸等大型工程时,相关工程成本不纳入本控制单价对应的环境工程成本。环境面积=用地面积-首层筑占地面积+架空层面积+屋面景观面积+红线外环境面积尚速(可点击)htp/arch2277 aobao. com,及1119573送资料+抽红包 序号指标名称指标说明备注山地景观视情况可按展开面积作适当调整:保障性住房、公租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内:屋面景观费用、空中花园景观费用别墅类产品中的庭院内景观费用适合本指标控制标准范围内若项目销售净利润>15%以上时,经委托方同意,并报公司审批,原则上可适当上调环境工程成本控制标准:若项目销售净利润<10%时,应<>调整相应成本控制指标,调整系数为0.8。硬景面积包括消防通道、园路、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等,不含架空层、屋面景观、临市政道路的商业街部分。总景观面积为红线内总占地面积扣除首层筑20硬景比例硬景面积/总景观面积占地面积、车行道路、地面停车面积、商业街面硬景面积和总景观面积为项目全期综合统计,不以开发及施工工期分别计算。21地下车库覆士厚度指顶板覆土平均厚度控制指标中不含智能家居模块:毛坯交付项目,弱电箱控制单价曲户津指每户的弱电箱成本以设置接线箱为主(仅预留设备空箱,不安装模可视对讲控制单价指每户的可视对讲成本控制指标中含可视室内机、室外机、单元门门禁(元/户)等设备,未含安装、调试费用以及智能家居模块。尚速(可点击)htp/arch2277 aobao. com,及1119573送资料+抽红包 14职责14.1项目公司项目公司负责根据项目实际确定各阶段《设计控制性成本指标》,并下达至设计单位并监督执行;负责对设计成果中成本控制指标、分部分项及部品部件的配置标准、工程节点细部做法等执行情况进行验证。142公司产品中心产品中心规划设计线及工程线分别负责跟踪相应专业设计出图计划、造标准执行情况,并围绕项目利润目标提供对设计成果的优化议。产品中心成本管理中心为设计主要成本控制指标的归管理部门,负责统筹相关指标限值的设定。15工作程序1.5.1项目公司工程管理部组织设计管理人员,将拓展阶段评审确定的《方案设计控制性标准一具体要求》下达给委托的设计单位,在设计任务书和设计合同中均应给出控制性成本指标数值、配置标准和细部做法,约定相应岀图计划及设计概算提交要求,并明确控制性标准执行作为付备条件师时参照以在经验实现控制性标准的技术措施、设计关键点等,与设计单位进行沟通,做到事先控制。1.5.2项目公司工程管理部负责跟进设计出图计划,并要求设计单位在按时提交设计成果的同时完成设计概算及《方案设计控制性标准—落实情况》:本部相关职能中心对计划执行情况进行同步跟踪督导。1.5.3方案设计完成后10天内,项目工程管理部组织设计管理人员对设计成果进行审核并根据设计概算验证《方案设计控制性标准—落实情况》:设计管理人员将审核结果及相关材料提交至项目成本管理部复核后,上报项目公司总经理及委托方。1.54《初步设计控制性标准一具体要求》、《施工图设计控制性标准—具体要求》的下达与执行同上;并分别在初步设计完成后10天内、施工图设计完成后20天内完成控制性标准落实情况审核、复核及上报。1.5.5各阶段设计控制性标准下达时,若因特殊情况不能满足标准要求,项目公司总经理应组织项目相关部门分析原因,探讨处理办法及后续设计优化方案,并报产品中心成本管理中心及相应职能部门审核必要性与经济性,经本部审批通过及委托方确认后,下达至设计任务书和设计合同中。尚速(可点击)htp/arch2277 taobao. com,及1115955733,送资料+抽红包 1.5.6各阶段设计控制性标准下达后,项目公司应严格按照设计任务书和设计合同约定对设计成果进行审査:当控制性标准未能达成时,须由设计单位出具原因说明及解决措施。项目公司总经理应组织项目相关部门论证分析,并形成《设计控制性标准超额处理报告》,经本部审批通过后,报委托方确认。1.57根据设计合同支付设计费时,需对本阶段控制性标准执行情况进行复核确认,作为付款必备条件之一:项目成本指标、配置标准和细部做法控制管理情况将作为项目成本管理考核重要依据16注意事项1.6.1成本控制性标准超额处理过程中,不仅要对相应成本指标、配置标准和细部做法有深入的研究和认识,还应结合项目实际情况及利润目标,积极与相关专业部门进行深入沟通和探讨,协调各项标准的平衡,确保整体目标的达成1.6.2对于本标准以外的成本控制指标、配置标准和细部做法,在进行项目成本控制性标准设定时,应结合项目及具体情况确定。1.6.3在设计和造过程中,在执行本标准的基础上,还应符合国家、地方现行有关强制性规范的规定,以及集团相关制度规范的要求。17记录文件同筑Jz.J1.7.1××设计控制性标准(附录A)1.7.2×x设计控制性标准超额处理报告(附录B)尚速(可点击)htp/arch2277 aobao. com,及1119573送资料+抽红包
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