合川区“江城天下”经济评价报告
目录
第一章 项目整体经济效益及阶段性预期效益分析
一、项目概况
1、项目名称
2、项目建设单位
3、项目建设地点
二、项目功能及建设规模
1、项目功能
2、建设规模
三、项目投资
四、项目投资估算
1、投资估算表
2、开发期税费估算表
五、资金筹措计划
1、项目投资计划表
2、借还款计划及利息测算表
六、销售收入测算
1、销售总收入预测表
2、销售收入分期按比例测算表
第二章 项目盈利能力分析
一、损益表与静态盈利分析
1、损益表
2、评价指标
3、可运用资金估算表
二、现金流量表与动态盈利分析
1、全部投资现金流量表
2、评价指标
3、自有资金流量表
4、评价指标
5、动态盈利分析
第三章 风险规避
一、盈亏平衡分析
1、基础数据
2、盈亏平衡计算
二、结论和建议
1、结论
2、建议
第一章 项目整体经经济效益及阶段性预期效益分析
1、项目名称
“江城天下”。
合川区旧城改造项目。总用地面积485亩，拆迁房屋11万平方米，新建房屋60万平方米，估算总投资3.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。
3、项目建设单位
成都华联商厦置业有限责任公司
4、项目建设地点
重庆合川市内
一、项目功能及建设规模
1、项目功能
根据地块的环境特点，拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住宅小区。小区内配套设施齐全，购物、康乐、休闲运动等各类相应设施一应俱全。
2、建设规模
江城天下项目计划经济技术指标一览表（暂定值）
序号
| 项目
| 计量单位
| 数值
| 比重（％）
|
1
| 用地面积
| 平方米
| 331668（498亩）
|
|
1.1
| 建筑占地面积
| 平方米
| 8291725（约）
|
|
2
| 总建筑面积
| 平方米
| 597000（余）
|
|
2.1
| 住宅建筑面积
| 平方米
| 488060（约）
| 88（约）
|
2.1.1
| 多层住宅建筑面积（以4—7层为主）
| 平方米
| 41485185
|
|
2.1.2
| 高层住宅建筑面积（以12—18层为主）
| 平方米
| 7320915
|
|
2.2
| 商业建筑面积（其中3万平方米自用）
| 平方米
| 97000（约）
| 16.2（约）
|
2.3
| 公建建筑面积
| 平方米
| 11940（约）
| 2（约）
|
3
| 容积率
| %
| 1.8（约）
|
|
4
| 覆盖率
| %
| 35（约）
|
|
5
| 绿地率
| %
| 42（约）
|
|
6
| 总户数（平均每户约120平方米）
| 户
| 4067（约）
|
|
7
| 居住总人口（平均每户3.5人）
| 人
| 14234.5
|
|
8
| 停车位（每2户约1个车位）
| 个
| 2033
|
|
三、项目开发建设计划
本项目计划2003年年底开工，整个工程为期5年，分4到5期建设，其中应大桥以北的地块进行首期开工（拆迁量少）。若前期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地区的开发，使其在第一期开发中形成一个区域形象整体化，以利于项目的全盘销售，以期获得最大利润化。
四、项目投资估算
1、投资估算表 单位：万元
序号
| 项目
| 总投资
| 估算说明
|
1.1
| 土地费用
| 9960.00
| 20万/亩，包括征地相关费用及拆迁费用（约）
|
2
| 工程费
| 2140.00
|
|
2.1
| 地质勘察费及设计费
| 700.00
| 多层12元/平方米，高层15元/平方米
|
2.2
| 场地平整费用（土石方）
| 1440.00
| 12元/立方米（预计120万立方米）
|
3
| 建筑安装工程费用
| 22359.00
| 多层350元/平方米，高层550元/平方米
|
4
| 其它费用
| 1667.37
|
|
4.1
| 小区道路
| 150.00
| 3公里（预计50万元/公里）
|
4.2
| 小区绿化费用
| 621.87
| 每平方米25元(未除消防通道)
|
4.3
| 小区智能化
| 895.50
| 15元/平方米
|
5
| 不可预见费
| 670.77
| 3%
|
6
| 开发期规费
| 166.00
| 见下表
|
7
| 财务费用
| 480.00
| 估计贷款总额为4000万
|
8
| 销售费用
| 964.42
| 1.5%，包括广告推广及营销相关费用
|
| 项目开发总成本总计
| 38407.56
| 折算为每平方米成本为643.34元/平方米
|
2、开发期税费估算表
序号
| 项目
| 金额
| 估算说明
|
1
| 综合价金
| 0
| 0元/平方米
|
2
| 工程监理费
| 57
| 1.6%
|
4
| 工程质量监督费
| 59
| 1元/平方米
|
5
| 其他
| 50
| 暂估
|
| 合计
| 166
|
|
五、资金筹措计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1500万元作为启动资金。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。
1、项目投资计划表 单位：万元
序号
| 项目名称
| 合计
| 建设期
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
| 2009
|
1
| 建设投资
| 38407.56
| 5500（拆、土）
| 6000（12）
| 8000（18）
| 8000（15）
| 5000（10）
| 5907.56（5）
|
|
2
| 资金筹措
| 38407.56
| 5500
| 6000
| 8000
| 8000
| 5000
| 6907.56
|
|
2.1
| 自有
| 1500
| 1500
|
|
|
|
|
|
|
2.2
| 借贷
| 4000
| 4000
| -4480（本息）
|
|
|
|
|
|
2.3
| 预售收入再投入
| 131500
|
| 8500（10）
| 15000（15）
| 16500（15）
| 18000（15）
| 6295（5）
| 尾盘销售
|
2、借还款计划及利息测算表 单位：万元
| 借款次数
| 借款计划
| 还款计划
| 应付利息
|
时间
| 1
| 2003.8—9
| 2004.8—9
|
|
金额
|
| 4000
| 4000
| 480
|
| 合计
| 4000
| 4000
| 480
|
六、销售收入测算
1、销售总收入预测表(以5年的计划销售额度为指标）
分类
| 可售面积
（平方米）
| 保守销售均价
（元/平方米）
| 销售收入
（万元）
|
住宅
| 488060（约）
| 900
| 43925
|
商业
| 67000（自留30000）
| 3000
| 20370
|
合计
| 597000
| 1076.96
| 64295
|
2、销售收入分期（按比例测算表）
销售计划
| 项目名称
| 合计
| 销售期
|
|
|
|
|
|
|
| 2004
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
|
一期
| 住宅
| 100%
| 70%
| 30%
|
|
|
|
| 商业
| 100%
| 80%
| 20%
|
|
|
|
二期
| 住宅
| 100%
|
| 50%
| 50%
|
|
|
| 商业
| 100%
|
| 50%
| 50%
|
|
|
三期
| 住宅
| 100%
|
|
| 50%
| 50%
|
|
| 商业
| 100%
|
|
| 50%
| 50%
|
|
四期
| 住宅
| 100%
|
|
|
| 50%
| 50%
|
| 商业
| 100%
|
|
|
| 50%
| 50%
|
合计
|
| 100%
|
|
|
|
|
|
第二章 项目盈利能力分析
一、损益表与静态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标)
1、损益表 单位：万元
序号
| 项目名称
| 计算依据
| 合计
|
1
| 销售收入
| 如上表
| 64295.00
|
2
| 总成本费用
| 59.7万方×643.34元/平方米
| 38407.56
|
3
| 销售税金及附加
| 销售收入×6.25%
| 4018.43
|
4
| 土地增值税
| 暂估为3%
| 1928.85
|
5
| 利润总额
| 1-2-3-4
| 19940.16
|
6
| 所得税
| 5×33%
| 6580.25
|
7
| 税后利润
| 5-6
| 13359.91
|
2、评价指标
A、全部利润的投资利润率＝利润总额÷总投资额×100％=19940.16÷38407.56×100％=51.91%
B、全部利润的投产利润率＝利税总额÷总投资额×100％=（19940.16+4018.43+1928.85）÷38407.56×100％=67.40%
C、自有资金投资利润率＝利润总额÷自有资金总额×100％=13359.9072÷5500×100％=242.90%
3、可运用资金估算表 单位：万元
序号
| 项目名称
| 合计
| 建设期
|
|
|
|
|
|
|
| 2004
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
|
1
| 销售收入
| 64295
| 8500
| 15000
| 16500
| 18000
| 6295
|
2
| 销售税金及附加
| 4018.43
| 531.25
| 937.5
| 1031.25
| 1125
| 393.43
|
3
| 土地增值税
| 1928.85
| 255
| 450
| 495
| 540
| 188.85
|
4
| 所得税
| 6580.25
| 500
| 1200
| 1400
| 1800
| 1680.25
|
5
| 项目可运用资金（1-2-3-4）
| 51767.46
| 7213.75
| 12412.51
| 3573.75
| 14535
| 4032.47
|
结论：本项目以上三个静态评价指标与房地产同行行为相应指标比较，完全可以接受。
二、现金流量表与动态盈利分析(以四年的计划销售额度为指标）
1、全部投资现金流量表 单位：万元
序号
| 项目名称
| 建设经营期
|
|
|
|
|
|
|
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
|
1
| 现金流入
| 5500
| 8500
| 15000
| 16500
| 18000
| 6295
|
1.1
| 销售收入
| 0
| 8500
| 15000
| 16500
| 18000
| 6295
|
1.2
| 自有资金
| 1500
|
|
|
|
|
|
1.3
| 借贷
| 4000
|
|
|
|
|
|
2
| 现金流出
| 5500
| 11176.25
| 10587.5
| 10926.25
| 8465
| 9170.09
|
2.1
| 建设投资
| 5500
| 6000
| 8000
| 8000
| 5000
| 6907.56
|
2.2
| 销售税金及附加
| 0
| 531.25
| 937.5
| 1031.25
| 1125
| 393.43
|
2.3
| 土地增值税
| 0
| 255
| 450
| 495
| 540
| 188.85
|
2.4
| 所得税
| 0
| 500
| 1200
| 1400
| 1800
| 1680.25
|
2.5
| 还贷（加息）
|
| 4480
|
|
|
|
|
3
| 净现金流量（1-2）
| 0
| -2676.25
| 4412.5
| 5573.75
| 9535
| -2875.09
|
4
| 折现净现金流量10%
| 0
| -2408.62
| 3971.25
| 5016.37
| 8581.5
| -2587.58
|
5
| 税前净现金流量（3＋2.4）
| 0
| -1908.62
| 5171.25
| 6416.37
| 10381.5
| -907.33
|
6
| 税前折现净现金流量10%
| 0
| -1717.75
| 4654.12
| 5774.73
| 9343.35
| -816.59
|
2、评价指标
A、税后全部投资FNPV＝13969-5980（自备资金）=7989 ，FIRR＝12.42 ％
B、税前全部投资FNPV＝19153-5980（自备资金）=13173 ，FIRR＝20.48 ％
3、自备资金现金流量表(以四年的计划销售额度为指标) 单位：万元
序号
| 项目名称
| 建设经营期
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
| 2009
|
1
| 现金流入
| 5500
| 8500
| 15000
| 16500
| 18000
| 6295
|
|
1.1
| 销售收入
| 0
| 8500
| 15000
| 16500
| 18000
| 6295
|
|
2
| 现金流出
| 5500
| 11176.25
| 10587.5
| 10926.25
| 8465
| 9170.09
|
|
2.1
| 自有资金
| 5500
|
|
|
|
|
|
|
2.2
| 预售收入再投入
|
| 6000
| 8000
| 8000
| 5000
| 6907.56
|
|
2.3
| 贷款本息偿还
|
| 4480
|
|
|
|
|
|
2.4
| 销售税金及附加
|
| 531.25
| 937.5
| 1031.25
| 1125
| 393.43
|
|
2.5
| 土地增值税
|
| 255
| 450
| 495
| 540
| 188.85
|
|
2.6
| 所得税
|
| 500
| 1200
| 1400
| 1800
| 1680.25
|
|
3
| 净现金流量（1-2）
| 0
| -2676.25
| 4412.55
| 573.75
| 9535
| -2875.09
|
|
4
| 折现净现金流量10%
| 0
| -2408.62
| 3971.25
| 5016.37
| 8581.5
| -2587.58
|
|
4、评价指标
自有资金的税后FNPV＝13969 ，FIRR＝39.37 ％
5、动态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标）
A、净现值（FNPV），经过以上计算，本项目税前、税后全部投资