前    言
     
     
     
     
    2004年，仁恒置地（成都）有限公司与国际团队合作，通过深入的市场调研，结合项目定位、设计方案、成本测算、投资分析等，形成了初步的仁恒置地广场项目可行性研究报告，2005年8月，完成了比较完整的《仁恒置地广场项目可行性研究报告》。2006年12月，成都公司根据市场情况和项目设计优化方案，对报告进行了补充、完善。特此说明。
     
     
     
                                            2006年12月10日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    摘    要
     
     
    一、项目概况
    二、市场分析与项目定位
    三、技术经济指标
    四、社会与环境效益
     
    一、项目概况
    1、公司简介
    “仁恒置地广场” 项目由新加坡仁恒置地集团投资成立的全资子公司仁恒置地（成都）有限公司开发建设。仁恒置地集团是一个总部在新加坡，建居中国13年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都等城市的国际化企业。已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施投资发展战略而设立的区域总部基地。
    2、项目介绍
    “仁恒置地广场”项目地处城市CBD核心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，荟萃成都的商业精华和人文景观。项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。
    3、规划设计
    项目用地规模约2万平方米。整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约20万平方米。方案设计邀请世界知名的德国GMP、美国HOK、法国ARTX、美国NBBJ等设计公司参与竞标，由享誉全球的美国NBBJ国际工程设计公司胜出中标，担纲项目规划设计。并先后与英国ARUP（奥雅纳）国际工程顾问公司、中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司合作，为项目工程、设施、景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。
    4、项目论证
    2003年仁恒进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（目前该地块价值已在原地价成本基础上升值约2.5倍）。并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充分论证，确认该地段项目为“‘AAA级’商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。
    仁恒成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球著名的美国NBBJ国际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。历时2年多的研究论证结果表明：项目具有投资开发的良好可行性。项目建筑设计方案已通过政府审批，于2006年8月动工建设，预计2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入运营使用（商业部分提前至09年初开业）。 
     
    二、市场分析与项目定位
       1、市场分析
    成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市。近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。仲量联行2005年12月的一份调查报告显示，2005年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长，2005年成都商贸零售总额已达到1000亿元人民币，同比增长14.2%。
    处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。
    2、项目定位
    “仁恒置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。
    项目包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。
    “仁恒置地广场” 项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。
     
    三、技术经济指标
    1、技术指标
    净用地面积：19181.70平方米。
    总建筑面积约198855平方米。其中：写字楼64897平方米，酒店式公寓41114平方米，商业44148平方米，地下层45760万平方米（其中地下停车位700个）。
    建筑高度：165米。
    容积率：7.98
    建筑覆盖率：55.6%。
     
    四、社会与环境效益
    投资建设仁恒置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市CBD建设，带动盐市口商圈及周边片区繁荣发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。
     
     
    第一部分  成都宏观经济与房地产市场
     
    1、      城市区域地位
    2、      宏观经济状况
    3、      房地产市场状况
     
    一、城市区域地位
    （1）      城市概况
    1、自然概况：成都位于中国西南部，地形以平原为主，建成区面积382.5平方公里。
    2、人口概况：2005年末全市户籍人口1082.03万人,，市区人口482.07万人，外来流动人口约150余万人。
    3、交通状况：成都交通网络发达，有4个进出川主要通道：成渝、成绵、成雅、成乐等高速公路1000多公里；成渝、宝成、成昆等铁路运营里程2600多公里。成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线160余条。
    4、政策导向：成都平原是中国西部大开发的重点城市，是中国西部地区综合经济实力最强、条件较好、潜力最大的地区之一，是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省（8000万人口）和云贵陕藏及重庆等周边省市区。区域经济中心的地位明显，辐射面广大。
    5、投资环境：成都是中国内陆投资的首选地区之一，投资产业集中在电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。
    6、产业优势：凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都已发展成为西部大开发重要的战略产业节点。
     
     
    




     
     
     
     
     
     
    （2）      城市地位与竞争力
    1、城市地位
    四川省省会，中国特大城市，历史文化名城，重要旅游城市。
    中国西南地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽和通信枢纽。
    西部经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。证券业务成交量列全国第3位。经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。
    国际化都市，2005年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资14.5亿美元。截止目前 ，落户成都的世界500强企业达150多家。在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有领事馆。 
    城市综合实力（GDP）位居国内城市十强之一，经济总量在中国15个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。 
    2、城市竞争力
    作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都在多个具体领域具有竞争优势：
    A、      由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出，在2005城市竞争力排名中名列西部第一。
    B、      作为“天府之国”的“明珠”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相对发达的科技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。
    C、      资本竞争力方面，成都金融控制力很强，资本获得也比较便利。
    D、      环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居。
    E、      科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它位居全国前列的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力。
    F、      结构竞争力方面，其经济体系灵活、适应性很强，产业结构合理，优势明显。
     
     
     
                
     
     
     
     
     
     
    
     
    二、宏观经济状况
    （1）      地区生产总值（GDP）
    成都经济增长率2000年以来持续保持在两位数。2003年以后，成都GDP总量位居15个副省级城市前列，西部城市首位。
    2005年，全市实现生产总值2371.07亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值182.05亿元，增长5.7%；第二产业增加值1006.50亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.21亿元，增长9.6%。一、二、三产业比例关系为：7.7:42.5 :49.8。
    成都近年本地生产总值（GDP）、增长率统计表：