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深圳市南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告
    深圳市地铁有限公司



    深圳南山前海湾地铁上盖物业项目
    可行性研究报告


    中国深圳
    2008年8月






    深圳中原物业代理有限公司

    9

第一部分项目总论

一、项目背景

项目名称

深圳地铁前海湾车辆段上盖项目

委托方

    甲  方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）
    地  址：深圳市福田区福中一路1016号
    电  话：（0755）23992600      传真：（0755）23992555

承担可行性研究工作的单位

    乙  方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）
    地  址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼
    电  话：（0755）82211880      传真：（0755）33980901

研究工作依据

《房地产开发项目经济评价方法》

（建设部：建标[2000]205号）

《建设项目经济评价方法与参数》

（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）

《关于印发经济评估方法的通知》及附件

（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）

开发公司提供的相关资料

国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划

项目建设规模和内容

根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。

序号	名称	数据	单位
1	总用地面积	489660.38	平方米
		上盖物业用地面积	216301.8	平方米
		物业部分用地面积	138592.94	平方米
		上盖政策性住房用地面积	134765.64	平方米
2	总建筑面积	1410000	平方米
		商品房用地建筑面积	807850	平方米
		住宅	395130	平方米
		商务公寓	48670	平方米
		办公	224300	平方米
		商业	81100	平方米
		酒店	26250	平方米
		幼儿园等配套	32400	平方米
		政策性住房用地建筑面积	602150	平方米
3	建筑覆盖率	不大于40%
4	建筑间距	满足深标及消防规范要求
5	建筑高度或层数	120米及200米
6	绿地率	≥30%

二、可行性研究结论

市场预测

前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。
长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。

项目建设进度

工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：

T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。
T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年

T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。

各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。

投资估算和资金筹措

投资估算

    本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。
    政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。
    上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。

资金筹措

本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。
因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：

筹措资金来源	筹措资金额（万元）	比例%
自有资金	444339	38%
融资金额	13330	1%
银行贷款	140658	12%
销售/经营收入再投入	584546	49%
总投资额	1182873	100%

    备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；
    2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。
    项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：

	出资额	出资比例
地铁公司	444339	82.86%
投资方	91927	17.14%
合计	536266	100.00%

在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。

项目综合评价结论

    ?      市场可行性研究结论
    本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。
    ?      经济可行性研究结论
    政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。
    经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：
    4~10地块项目利润估算表

序号	项目	单位	指标
1	占地面积	M2	368431
2	总建筑面积	M2	807850
3	项目总投资	万元	1182873
4	项目销售收入	万元	1005442
5	项目经营收入	万元	13903338
6	利润总额	万元	11083463
7	税后利润	万元	8312597
8	财务净现值（FNPV）	万元	286777
9	财务内部收益率（FIRR）	%	11.2%
10	动态投资回收期	年	20.51

    注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；
    2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。
    由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。
    在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：

	地铁公司	投资方	备注
出资额（万元）	444339	91927
出资比例	82.86%	17.14
建议分配比例1	75%	25%	知名品牌开发商，如：万科等
建议分配比例2	85%	15%	一般品牌开发商，财政实力较强
建议分配比例3	90%	10%	无品牌开发商，财政实力较强

? 项目风险及防范建议

项目风险

    ?      技术风险
    地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。
    ?      酒店等经营性物业的经营风险
    酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。
    ?      项目整体的财务风险
    本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。

风险防范建议

    ?      地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。
    ?      本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。
    ?      项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。

    本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。
    综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。