目 录
第1章 全国经济运行简况 1
第2章 房地产政策 2
第3章 土地市场 4
第4章 住宅市场 7
第5章 写字楼市场 10
第6章 商业地产市场 13
附录 14
封面 金融街购物中心
封一 《面向商业银行之房地产形势判断、抵押与估价风险》提纲
封二 仁达年会
封底 近期研究内容及联系方式
图表索引
图1-1 1978年至2008年修正后GDP及其同比增幅（2008年为预测值） 1
表1- 1 其他宏观经济信息 1
表3-1 2008年土地供应计划与实际供应情况对比 4
图3-1 2008年各月土地交易情况 4
图3-2 2008年成交土地城区分布 5
图3-4 2008年成交土地用途分布(权重:土地面积) 6
表3-2 2008年各区县成交土地楼面地价 6
图4-1 近年来北京商品住宅供求指标 7
图4-2 近年来北京房屋销售价格指数趋势图 8
图4-3 2008年各月期、现房签约量及其增长率 8
图4-4 2008年二手房网上发布量、成交量及吸纳率走势 9
图4-5 2008年二手房网上成交量城区分布 9
图5-1北京写字楼市场情况 10
图5-2北京甲级写字楼市场情况 10
图5-3 CBD商圈写字楼市场情况 11
图5-4东长安街商圈写字楼市场情况 11
图5-5 金融街商圈写字楼市场情况 12
图5-6 中关村西区写字楼市场情况 12
图6-1 2008年全国和北京社会消费品零售总额增幅情况 13
表6-1 2008年第四季度开业大型商铺一览表（部分，万平方米） 13
图6-2优质商铺供需情况 13
附表 1 2008年各片区二手房价格统计表 15
附表 2 2008年北京写字楼大单交易（部分） 16
附表 3 北京2008年入住写字楼（部分） 17
附表 4 2008年开业大型商铺一览表（部分，万平方米） 17
附表 5 2010年前计划开业的大型商铺 18
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北京房地产市场分析 第1章 全国经济运行简况 从近五年经济增速来看，方差较小，整体表现平稳。美国金融危机和世界经济危机使我国当前的出口遇到困难，工业增速下滑，国民经济增速回落，财政收入增速放缓，经济下行压力很大。2008年我国经济受到了不少的冲击，包括房地产市场的调整、1月的雪灾、5月的地震、股市低迷以及汇率不断走高等，但预计2008年经济增长可以达到9.3%的增长。 
图1-1 1978年至2008年修正后GDP及其同比增幅（2008年为预测值） 表1- 1 其他宏观经济信息
| 1-11月同比增幅
| 11月同比增幅
|
城镇固定资产投资
| 26.8%
| 23.7%
|
规模以上工业增加值
| 13.7%
| 5.4%
|
CPI
| 6.3%
| 2.4%
|
PPI
| 7.6%
| 2.0%
|
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北京房地产市场分析 第2章 房地产政策 《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[2008]137号 2008年10月22日颁布 2008年11月1日起执行 通知主要包含三点内容：1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 该通知掀起了政府的“救市政策”出台潮。 北京住房公积金贷款买房最低首付比例下调 10月27日出台 北京公积金管理中心出台新政策，即日起公积金贷款购买90平方米以上商品房最低首付比例由30%降至20%。而本市居民用公积金贷款购买保障房、限价房等政策性住房的首付比例依然保持10%不变。由于贷款人在第一笔住房公积金贷款还清后才能申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或者利率的问题。 温家宝主持召开国务院常务会议 2008年11月5日 国务院部署落实中央政策七项工作 2008年11月10日 两场会议出台了财政、税费、内需等方面的一系列措施。其中国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。十项措施第一条即为加快建设保障性安居工程。而国务院部署落实中央政策七项工作中第三项为促进房地产市场平稳健康发展。重申房地产业作为我国经济的支柱产业，在经济发展过程中的重要性不可忽视。 《北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知》 京房公积金管委会[2008]3号 2008年11月6日颁布 2008年11月6日起执行 该通知的出台使得住房公积金贷款最高额度提高到80万元，提高了公积金购房的受益深度，增加了北京购房的有效需求。 《廉租住房建设贷款管理办法》 银发[2008]355号 2008年12月17日 自颁布之日起30日后执行 办法规定，申请廉租住房建设贷款，廉租住房项目应已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；已与政府签订廉租住房回购协议；贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款；廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定；廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。《办法》明确指出，贷款人应监督借款人按以下原则用款：专款专用，不得挤占挪用；先使用项目资本金，后使用贷款；按项目进度用款。 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 国办发[2008]131号 2008年12月21日起执行 俗称“国十三条”。意见主要有以下几项内容：一是加大保障性住房建设力度；二是进一步鼓励普通商品住房消费；三是支持房地产开发企业积极应对市场变化；四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；五是加强房地产市场监测。尽管意见规定了营业税由5年的免征时间缩短至2年，但对非普通住宅、二套房贷等的定义依然模棱两可。 百日降息 三调准备金率 从9月16日到12月23日，短短98天里，央行先后降息五次，一年期存贷款基准利率一共下降了2.16个百分点。其中还包括一次11月27日的意外大幅降息1.08个百分点。从9月25日到12月5日之间，存款准备金率连续下调三次。这轮货币政策适度放宽包括方面原因：一是全球经济越发萎靡，顺应国际降息；二是年初从紧的货币政策，对我国企业的发展带来了一定制约影响；三是拉动内需，鼓励消费。经过此轮货币政策的放松，我国依然存在降息的空间和下调存款准金率的余地。 第3页
第3章 土地市场 土地供应分析 根据北京市土地储备中心的数据信息分析， 截至2008年12月31日，已成交土地和正在交易土地共计为141宗，土地面积为1393万平方米，规划建筑面积为1580万平方米（除部分出让土地未规划建筑面积）。此外，截至2008年12月31日，计划在第四季度入市而未实现实际供应的土地为51宗，土地面积达440万平方米，规划建筑面积约为650万平方米（除部分出让土地未规划建筑面积）。 如表3-1所示，2008年工业用地、居住用地和商服用地实际供应完成供应计划的比例不足50%，《物权法》的实施、房地产市场的调整、经济下滑、世界金融危机等等因素，都使土地供应面临困境。取代了“囤地”和“地王”，“观望”与“流标”成为2008年土地市场的关键词。 表3-1 2008年土地供应计划与实际供应情况对比 土地类型
| 工业仓储用地
| 住宅用地
| 商服用地
|
供应计划
| 窗体顶端
800公顷窗体底端
| 1700公顷
| 260公顷
|
实际供应
| 394公顷
| 796公顷
| 108公顷
|
完成比例
| 49%
| 47%
| 42%
|
土地交易分析 综观土地招拍挂市场公开交易情况，2008年共成交136宗土地，土地面积达1367万平方米，规划建筑面积达1550万平方米，与2007年相比分别增加53%、26%。2007年没有工业用地入市交易，而2008年工业用地成交了62宗，土地面积达394万平方米，若不考虑工业用地,成交的土地面积和规划建筑面积分别比2007年增加了8.6%和1.8%，土地交易情况是与2007年基本持平。 
图3-1 2008年各月土地交易情况 如图3-1，从2008年各月土地交易情况分析，除了1月份是延续2007年土地交易活跃惯性延续外，前三季度各月份的交易情况并不乐观，9月份交易量仅为零，而第四季度土地交易活跃度有所上升，其成交宗数达全年四个季度的峰值。 从成交土地的城区分布分析，如图3-2，土地交易比较活跃的是顺义、大兴、通州、昌平，工业用地在这些城区占有较大的比重。从成交土地环线分布情况分析，与2007年相比格局并没有较大变化，远郊土地面积占比略有上升，而五环近郊则稍有下降，总的来说五环外土地供应的绝对优势仍未改变。从成交土地用途构成情况分析，居住和工业用地占有绝对的比值。含有居住用途的土地面积约为796万平方米，规划建筑面积约为1011万平方米，其土地面积份额达58.2%，与2007年相比有较大幅度的下降；工业及仓储用地土地面积份额达28.8%。 
图3-2 2008年成交土地城区分布 
图3-3 200
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