中原地产2006北京CBD北京国际中心项目市场研究报告WORD文档北京免费下载WORD文档

中原地产2006北京CBD北京国际中心项目市场研究报告WORD文档

    北京CBD某项目市场研究报告
    第一部分  前言
    为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。
    1、区域市场界定
    根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
    2、调研内容
    以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。
    3、调研范围
    3.1存量项目
    国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
    3.2新增项目
    富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。

    第二部分  市场情况分析
    1、供应量分析
    1.1存量项目
    主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。各项目面积详细情况详见表1。
    表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况

项目名称	总建筑面积（平方米）	写字楼面积（平方米）	入住时间
国贸中心	560000	176000	1990年
京广中心	277170	24500	1993年
中服大厦	39348	30000	1994年
科伦大厦	25000	14000*	1996年
汉威大厦	131000	131000*	1997年
航华科贸中心*	321000	193000	1998年
嘉里中心	232000	80485	1999年
华彬国际大厦	53000	53000*	2000年
艾维克大厦	55000	24440	2001年
赢嘉中心	61500	61500*	2001年
住总大厦	25700	20000*	2001年
和乔大厦C座	30000	27000	2002年
数码01大厦	32000	32000*	2002年
嘉都大厦	27147	11150	2003年
建外SOHO	700000	98000	2004年
蓝堡国际公寓/中心	150000	39200	2004年
中环世贸中心	235000	150000	2005年
富尔大厦	51732.8	39792	2005年
温特莱中心	91970	91970	2005年
尚都国际大厦A座	300000	70000	2005年
北京财富中心	728000	281000	2005年
合计	4126568	1336537

    （数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）
    说明：
    ?      航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
    ?      标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。
    自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。但截止至目前，CBD区域具备入住条件的甲级写字楼项目尚未出现供大于求的状况，甚至由于整体经济发展的带动，出现了小范围的供不应求局面，写字楼租金水平出现小幅度提升。
    图1：CBD区域写字楼历史供应情况

    （数据来源：中原地产市场研究部）
    1.2新增项目
    CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。各项目面积详细情况见表2：
    表2：CBD区域新增公建项目供应情况

项目名称	项目性质	总建面积（平方米）	写字楼（平方米）	入住时间	项目现状	备注
华平国际大厦*	写字楼	72000	72000	2006年	基本竣工	整售
世纪财富中心*	综合体	141986	141986	2007年	主体施工	销售
中国第一商城	综合体	108389.2	47000	2006年	主体施工	销售
万通中心	综合体	136000	83000	2006年	主体施工	销售
万达广场	综合体	500000	30000	2006年	主体施工	销售
光华国际中心*	综合体	210000	120000	2006年	基础施工	销售
SOHO尚都	综合体	170000	60000	2006年	主体施工	销售
世贸商业中心	综合体	185800	185800	2006年	主体施工	不详
金地国际中心	综合体	151534	101580	2007年	主体施工	租售
东方梅地亚	写字楼	119931	119931	2007年	主体施工	销售
银泰中心*	综合体	350000	100000	2008年	主体施工	租售
国贸三期*	综合体	540000		不详	尚未开工	不详
怡禾国际中心*	综合体	135000	55000	不详	尚未开工	销售
CBD国际大厦*	写字楼	70000	70000	不详	封顶	销售
国际财源中心*	综合体	168545	168545	不详	尚未开工	销售
以太广场*	不详	49988	49988	不详	尚未开工	不详
民源大厦*	不详	110000	36000	不详	烂尾楼	不详
华彬大厦II*	写字楼	95000	95000	不详	尚未开工	不详
合计		3314173	1535830

    （数据来源：中原地产市场研究部）
    说明：
    ?      由于部分在建项目的面积及功能分区尚未明确，因此标有*号项目写字楼部分面积为估计值。
    ?      此次统计未包括在建的北京电视台和中央电视台。
    上述新增项目将于2008年以前陆续投入市场，预计2005至2008年CBD区域写字楼项目的各年度供应情况如表3：
    表3：CBD区域2005-2008年供应增长情况汇总表

	总建筑面积	写字楼面积
2005年	1637108	801778
2006年	1293770	570770
2007年	271465	221511
2008年	350000	100000
不详*	1168533	474533
	4720876	2168592

    （数据来源：中原地产市场研究部）
    说明：
    ?      此次分析中，具体投放时间不详的项目，主要包括：国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。
    ?      标有*项的写字楼面积未包含国贸三期写字楼部分。
    图2：CBD区域2005-2008年供应增长情况分析图

    （数据来源：中原地产市场研究部）
    据上图显示自2005年、2006年，CBD区域将进入供给高峰期，届时将有众多项目建成，仅这两年的写字楼集中供应量将超过CBD区域1990-2004年的累计供应量。随着奥运的即将来临，2007年之后写字楼供应将明显下降，除个别项目外，大部分项目将于2007年前完工入住。
    此外，根据CBD管委会对2004年-2008年区域内规划项目竣工面积的统计也基本呈现出2005年-2007年集中供应的态势。
    图3：CBD区域2004-2008年规划项目竣工情况

    （数据来源：CBD管委会）
    说明：
    ?      由于统计口径及数据来源不同，因此图3与图2略有差异，但整体供应趋势基本相符。
    2、经营情况分析
    此次调研的新增项目中，立足于销售的项目为15个；租售并举的项目有3个；具体经营策略不详的项目有5个。
    表4：CBD区域内主要写字楼项目经营情况表