深圳市联冠地产顾问有限公司
SHENZHEN CHAMPION REAL ESTATE CONSULTING CO LTD
北京房地产市场
2007年发展趋势及2008年市场展望
深圳市联冠地产顾问公司
二00七年12月
北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测
第一部分2007年房地产相关政策及影响
2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。
关键词： 土地增值税
国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
点评：在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，并且房价是否受影响，主要取决于供求关系。
土地增值税清算政策的房地产市场三大影响
该项政策的出台，我们认为对房地产行业和企业有三个方面的影响：
1.会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率
国务院于1993 年12 月13 日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138 号令），财政部于1995 年1 月27 日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994 年1 月1 日起在全国开征土地增值税。根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。
土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。
2.政策影响房地产公司的项目购并
目前房地产行业已经进了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。
3.政策显示了政府从严调控房地产的决心和立场
从最近政府禁止建设部放宽“90 平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等等严厉的政策都会逐步实施。
关键词： 物权法
2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
点评：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。
物权法对房地产市场的三大影响
全国人大在2007年3月16日审议通过的《中华人民共和国物权法》可能会在3个方面对房地产市场产生影响。
第一，《物权法》中关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定，不会对现有住宅市场产生影响，但对非住宅市场的交易可能会造成一定影响。
我国的住宅市场目前仍是以刚性的、现实的自住和改善型需求为主，客户并未对未来做过多考虑。根据伟业顾问的调查，绝大多数的国内购房客户对住宅土地使用权年限是50年还是70年并不敏感。这说明具备长线思维的购房客户仍属少数。
另一方面，经常性的房地产政策变化是造成市场现时波动和对未来预期变化的主要原因，比如近两年发出的“国八条”、“国六条”等系列政策。相对于《物权法》这样的影响和调整市场长远利益的国家法律，这些调控政策更牵涉到购房客户近期现实利益的变化，显然他们更为关心。
还有，值得注意的是，不少发展商在政府规划的写字楼等综合或商业用地上开发了住宅产品，并在前一段时间实现了很好的销售。但由于改变现有规划用途，使该区域的长远发展受到一定影响。此次《物权法》专门强调住宅使用权自动续期的规定，加大了住宅物业与这种“冒名”的住宅产权物业的差距，可能会对购房客户的选择产生一定的影响。
第二，《物权法》关于征收补偿的相关规定，对于一线城市的影响不大，对二三线城市可能造成一定的影响。
《物权法》对征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，给予了更为严格和细致的规定，从而可以更好的保护广大人民群众的切身利益。事实上，对于北京、上海等一线城市来说，最近几年的征地拆迁补偿政策已经执行的比较严格，“拆迁难”已经成为了困扰房地产开发商的最大心病。《物权法》中并没有更为严厉的具体规定，因此对于一线城市的市场影响不大。然而，对于二三线的城市，特别是一些小城市来说，征收补偿的标准过低、执行不严的问题可能仍然较为突出，《物权法》将会对调整征地补偿行为产生一定的影响，阶段性的增加开发商的开发成本和开发速度，从而影响市场的土地和房屋供应量。不过，这种影响是给予失地农民和拆迁户更好的保护，对促进和谐社会，意义重大。
第三，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则，长期来讲对业主是有利的保障，但短期内可能造成部分公共设施的管理真空，需要高度注意。
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。对小区内的车库、车位的归属有约定的按照约定，没有约定的为小区业主共有。”这些规定使得业主的利益更加清晰，真正得到了保障。长远来看，肯定会降低近年来高频度发生的物业纠纷问题。
但同时应该注意短期可能带来的负面影响，业主应当承担的责任，有可能在一段时间内出现真空。《物权法》对小区公共部分的产权给以了规定，保证了业主的“利”，但是从“责”、“权”、“利”对等的角度，还没有对业主的“责”和“权”给予更为明确的规定。业委会本来应该是维护业主共同利益的组织，但从目前来看，业委会在主体地位上的尴尬以及实际运行中的问题，需要高度重视。2006年北京发生的美丽园小区物业公司撤出的事件就是一个例子。公共部分的维护虽然归业主所有，但究竟如何维护，谁来维护，还有待商榷。也就是说，除了“利”的清晰外，还需要一系列配套法规的制定，解决“责”、“权”的问题。同时，要使一系列问题得到最终解决，仍需较长时间，把大家的社会素质和文明水平提高，达到共赢的结果。
《物权法》实施对北京房地产交易的影响
《物权法》是一部财产法，是一部保障私人合法财产的法律，是一部将国家、集体及私人的合法财产同等保护的法律，这是《物权法》最进步的一面。所以，《物权法》的颁布和实施将会对我们生活中的方方面面产生很大的影响。在此，我仅就《物权法》的颁布和实施对北京房地产交易产生的诸多影响作以分析。
第一，《物权法》确立了不动产统一登记制度，对现行房地产产权登记制度进行了完善。
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 由此可见，《物权法》确立了不动产统一登记制度。而我国目前的不动产产权登记存在多种管理，土地使用权的登记到土地局、房屋所有权的登记到房管局、山林的承包登记到政府的林业部门，这些都为交易者增加了交易成本，而且不利于公众对相关信息的查询。例如，在买卖房屋的时候，我们既要审查房屋是否存在其他的权利，也要审查土地使用权是否完整；办理房屋过户时，我们既要到房管局办理房屋所有权证的变更，同时也要到土地部门办理土地使用权的变更，手续比较繁琐。新的《物权法》确立了不动产统一登记制度，这对房地产公司来说将减少办证的环节，对消费者来说将减少办证手续的费用，对社会公众来说增加公示性，有利于公众查询、确认产权证的真实有效性，防止有人利用假的证件来损害善意的第三人。所以，这一制度大大降低了房地产交易的成本，提高了交易的效率，也增加了交易的安全性。
但是，从另一个角度来说，如果所有不动产都进行统一登记，那么现行所有涉及到不动产登记的部门都必须进行权利的重新整合，许多法律法规都要重新调整，这无疑对立法也会产生很大的影响。
第二，《物权法》一定程度上遏制了房产交易中的一房二卖行为。
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条主要是针对现实中不动产买卖的一物多卖的情况来设定的，特别是防止房屋出售时的一房二卖现象。
目前北京房价一路上涨，开发公司受到利益的驱使经常作出“一房而卖”的行为。例如：开发公司与刘先生签订了房屋买卖合同，约定每平米价格10000元，但一个月后开发商发现价格上涨到了每平米12000元，于是又与王女士签订了房屋买卖合同，并且为她办理了房产证，于是刘先生只能从开发商处获得赔偿，但却不能获得房屋。再例如：我们律师事务所大量的案件都是房