一、各国老年住宅发展情况

1. 世界人口老龄化趋势

    老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映了人口老化的程度。根据世界卫生组织的资料，一个国家或地区的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。
    自20世纪70年代以来，世界人口年龄结构的老化过程存在两种形态。第一种形态是以传统经济强国欧洲、北美等国家为代表，由于经济和社会保障制度的发展，在70年代其人口出生水平和死亡水平降低，在70年代之后老年人口急速增多，因而出现人口老龄化。第二种形态是以二战后发展起来的东亚地区为代表，这些国家或地区在70年代初人口的出生和死亡水平并不低，但70年代之后下降很快，导致青少年人口相对急剧减少，老年人口比重相对增加的局面，形成人口加速老龄化的现象。
    21世纪以全球人口年龄结构的老龄化为明显特点，将是名符其实的人口老龄化世纪。随着社会经济的发展，发达国家以及包括中国在内的一些发展中国家已经跨人长寿时代，世界人口日趋老龄化。今后50年间，世界老年人数预计会翻两番，从6亿人增加到将近20亿人。今天每十个人中就有一位老年人，预计到2050年，每五个人中就将有一位老年人，到2015年，世界人口的三分之一预计会步人花甲之年，世界也将随之进人史无前例的老年人口激增时期。
    从发达国家来看，多数国家的生育率已经下降到更替水平以下，老年人比少儿人口还多；从发展中国家来看，老年人数的增长普遍比发达国家还快。今后50年，预计发展中国家的老年人口会翻两番。
    人口老龄化已经成为所有国家共同面临的挑战，人口老龄化与老龄问题并不仅仅出现在发达国家，它也是所有发展中国家面临的现实问题。

2. 各国老年住宅的发展

老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。从总体上看，约5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上养老院等设施养老不到老年人总人口的10%，而90%的老年人仍住在普通的住宅中。他们的独居比例极高，受到子女的帮助较少，身体状况和经济问题令人担忧。老年人希望受到保护，在可接受的环境中渡过晚年。

2.1 美国老年住宅发展情况

    美国老年住宅市场的情况比较复杂，以物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同可以分为三类，分别为自住型（Independent-living）老年住宅、陪助型（Assisted-living）老年住宅和特护型（acute-care）老年住宅。
    自住型（Independent-living）老年住宅为老年居住者提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。但除此之外不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助。陪助型（Assisted-living）老年住宅向居民提供与日常生活相关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。特护型（acute-care）老年住宅在上面两种类型老年公寓可提供的服务之外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
    如果按照经营情况的不同分类，美国的老年住宅可以分为赢利性的和非赢利性的两类。盈利性的老年住宅大多为私人公司所办，非赢利性的老年住宅主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。
    老年住宅的经营策略也存在区别，有的开发商选择在人口密集的地区经营自住型老年公寓，那里需求很大但开发成本也极高。也有的开发商在远离大都市的小镇建造陪助型公寓，一般只容纳12户左右，规模较小而可以不受相关法律的限制，
    根据美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）最近的一项调查表明，住进陪助型老年住宅的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。对一个拥有100张床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要3～4名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据NIC不久前的统计，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有＄25000左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺已造成负面影响。
    美国的老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，缺少政府监控。总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。

2.2 德国老年住宅发展情况

    德国人总收入最重要的部分来自工资及薪金并包括社会保险费用。除此之外还有企业的赢利分红、财产收入、公共社会福利金及其他收到的经常性款项。私人家庭可支配的收入其中将近五分之二来自净工资额和薪金，1/3左右为利润提取和总财产收益，还有明显多于五分之一为社会福利金。
    老年住宅分为两种体系：社会住宅体系中的老年住宅，全部为无障碍设计，政府对房屋有补贴措施；养老院体系中的老年住宅，以能够自理的老年人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者将社会体系中的老年住宅和养老院相比邻，以便使两者能够共享所设立的服务网点和急救站。

2.3 英国老年住宅发展情况

    对于英国大多数的老人来说，疗养院是养老的地方。
    英国规模较大的疗养院有250家左右，主要服务对象是退休和患病的老人，还有一些独居的老人。疗养院的宗旨是向退休老人提供家庭氛围的养老环境，帮助老人恢复自信和让他们享受人生。疗养院里有读报室、缝纫组、健身房、花卉中心等设施。在疗养院里的职业医生和护士，24小时负责老人的健康状况，遇到突发疾病时，疗养院里还有急救病房和救护车。
    疗养院一般向老人提供有偿服务，费用根据疗养院的档次而有所不同。老人在疗养院里可以享受营养配餐、定期体检、服药指导、健康咨询、心理医疗、老年婚配等各方面的服务。

2.4 日本老年住宅发展情况

    日本的老年人口数在二战以后迅速增加，其占总人口的比例也随之激增。日本65岁以上老龄人口比例为17.4%，平均5.75个日本人中就有一位65岁以上的老人，是世界上人口老龄化程度最为严重的几个国家之一。
    日本老年人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老年住宅和为老年人提供的公用设施上，使得老年人能够在生活中充分实现自助和自理。
    比如，提供无障碍设施的老年人住宅产品、提供具有看护性质的老年人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。通过这三种老年住宅产品在社区内的共存

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