2008京城商业新盘报告
    经历了2007年“井喷”放量后，2008北京商业地产的整体供应量仍将保持持续增长的态势。据《楼市》市场研究部对2008年北京38个商业新盘的统计数据显示，未来至少将有百万平方米的供应量显现。
    华贸中心、金融街购物中心、美罗城、四季商城等诸多商业项目的开业，让2007年被称之为“北京商业集中开业年”。2008年北京商业地产是否会延续集中开业势头？市场供需情况将会产生何种变化？哪些类型的商业业态将成为2008年新的投资热点？
    对2008北京商业新盘入市的分析或许能更清晰地了解2008年北京商业地产的变数所在。为此，本刊统计了38个即将在2008年入市的商业项目，从其体量、物业类型、区域特征、投资潜力等方面进行分析，力求呈现出2008京城商业地产全貌。
    新增百万供应量
    经历了2007年“井喷”放量后，2008北京商业地产的整体供应量仍保持持续增长的态势。据《楼市》市场研究部对2008年北京38个商业新盘的统计数据显示，未来至少将有百万平方米的供应量显现。实际上，北京很多原定于去年开业的商业项目都推迟至2008年入市。这一潜在供应量很可能使2008年北京商铺新增供应量超过历史纪录。
    从物业类型来看，2008年商业新盘中既有三里屯Village、乐天银泰百货、盈港·SOLANA等独立商业物业，同时也涵盖了如美晟国际广场、来福士中心等综合体项目以及东亚三环中心 、城南大道等住宅底商项目。
    以2008年区域商业放量来看，朝阳、海淀以及城四区的商业放量仍占很大比重。其中，涉及13个商业地产项目的王府井商圈成为其中供应最为集中的区域。北京宫、王府井国际品牌中心、澳门中心、银泰乐天百货、王府井国际商城、海港大厦、大龙西部会馆等新项目都在其中。尽管并非所有项目都能赶在年内入市，但是随着未来13个项目的开发建设，届时新增商业面积总量将超过50万平方米。
    随着北京商业布局从中心城区向外扩展，北京郊区的商业供应量发生了很大变化，尤其以南城的商业放量最为明显。南城之前由于缺少有效的商业支撑，而被很多人称作是北京商业市场的洼地，然而2008年南城的商业格局正在悄然发生着变化，其商业放量在未来几年内将得到集中释放。据汇博行对丰台区商业新盘的不完全统计显示，2008年丰台区将新增60多万平米商业面积，主要包括鹏润国际时尚中心、资和信百货、首地大峡谷这3个大型商业项目。
    “商业面积达35万平方米的鹏润国际时尚中心由于先后经历了3次运营团队的调整，使得项目商业定位并不清晰，也许只有在开业时才能露出真实的面目。位于南三环右安南桥的首地大峡谷是一个以电影场景为主题的购物中心，商业面积近10万平方米。而位于西南四环科丰桥的资和信百货将打造南城最高档的百货店，商业面积达6万平方米。预计这三个项目将会从2008年5月份起陆续开业，这将彻底改变丰台区没有综合大型商业设施的历史。”汇博行董事总经理潘好龙说。
    未来丰台区商业热点主要集中在西南四环和方庄这两个区域。潘好龙表示，西南四环不仅住宅开发日趋成熟，尤其是随着中关村科技园区丰台园和总部基地的建设，城市功能日渐完善，商业需求非常巨大。而方庄一直是一个大型居住区，住宅开发从内环向外扩展，地铁5号线建设亦给商业带来了利好因素。据汇博行统计，在方庄桥方圆500米内未来大概有4个总规模在10万平米的商业设施出现。
    同时，大兴区也是未来北京商业地产释放的重点区域，商业放量将主要集中在旧宫、亦庄和黄村地区。旧宫和亦庄主要以社区配套商业为主，而黄村地区项目来自老城区改造，其中位于城中心区的火神庙商业广场即将面市，总体商业面积在20万平米以上。由于项目规模大，预计开业最快也在2009年。
    三大开发热点区域
    如果说2007年北京商业地产热点区域首推CBD、东四环大郊亭、立水桥等区域，那么2008年热点区域属于王府井、三里屯、望京区域。
    从附表中不难看出，王府井可以说是2008年商业新盘集中入市最密集的区域，包括乐天银泰百货、王府井国际品牌中心、海港大厦等在内的诸多项目预计都将在今年开业。同时，在构建“王府井第二商业集群”计划的过程中，很多区域内原有的老项目也在积极进行升级改造。
    实际上，王府井区域老项目的改造升级主要是以百货大楼、新东安广场为重点。其中，新东安广场不仅在硬件上进行了历时一年的装修，而且新引进租户的档次也有明显提升。其新引进的租户包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼乐（Crayola）等一批首次进入中国的品牌，还有C&A、 CPU、 Seven Days、怪诞城之夜等一批首次进入北京的品牌。
    “在业态比例上，新东安广场也进行了大幅调整，将服装服饰的比重大幅下调到40%左右，餐饮的比重由过去的10%提高到了近30%。C&A作为国际著名“服装杀手”，进京首先选择新东安广场则是许多业内人士没有想到的。”潘好龙表示。
    2008年新建项目的集中入市固然带动了王府井区域的开发热潮，可随着区域供应量的激增，市场能否有效吸收如此大的放量则成为业内关注的焦点。未来2年王府井新增50万平方米中约有70%为商业设施，新增这么多商业设施，无疑使得这些项目在定位、招商、商户选择等方面都面临巨大的挑战。
    如何提高王府井区域的有效客流，避免出现内部项目恶性竞争的局面？潘好龙认为，王府井如果向世界级商业街看齐，必须有“王府井大商圈”的概念。因为现代商业街只有整体优势才可能形成竞争力，而世界级的商业街面对的是来自世界各地的消费群。比如世界知名的城市米兰，以大教堂为中心，周边全部是四通八达的商业街；巴黎的香榭丽舍大街，商业布局也是沿着香榭丽舍大街和凯旋门广场呈放射状。因此，未来应该把周边的包括银街、金宝街、东四、灯市口、东安门等全部纳入大王府井商圈范畴，形成整体区域优势。
    尽管三里屯区域目前开发的项目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世贸商业综合体，但这三个项目对区域的影响力却相当深远。三里屯Village预计2008年5月份开业，其开发商香港太古地产在香港有着多年成功运营商业地产项目的经验。项目北区定位为高端，主要是国际品牌旗舰店和特色酒店，南区则更贴近区域商业特色，包含各种特色餐饮、酒吧等业态。很多业内人士都很期待三里屯Village将如何运营如此大体量的项目，预计项目开业后将率先为三里屯地区带来一个新的商业高潮。
    三里屯SOHO和世贸商业综合体虽然并非都能在2008年开业，但透过项目传递出的信息已足以让三里屯成为商业地产开发的热点区域。潘好龙认为“现在三里屯传递的信息已经不是娱乐中心，而是更国际化、商务化、娱乐化，整体功能更完善的商务新区。”三个大型商业项目的入驻将改变区域商业的原有属性，使单一的酒吧商业区，变成一个集购物、酒店、酒吧、艺术等于一体的多功能的、立体的国际化商务区。
    此外，以望京地区商业地产现状而言，其真正迎来区域开发高峰期应该是在2008年。因为今年望京区域入市项目比较多，而且许多零售巨头包括望京家乐福华彩店、沃尔玛望京店、乐天收购万客隆六佰本店、韩国易买得北京第一店、新世界百货望京店等都集中在2008年开业。“这些项目的开业标志着望京地区整体开发将基本结束。届时，望京将形成总规模约60万平方米左右的四大商业聚集区。”潘好龙说道。
    北京商业2008年新一轮商战八大看点
    2007年的脚步还未走远，2008年的经营就拉开了序幕。不管是浓重还是轻淡，每一个商家都在自己的2007年留下了印记。但是生意场如战场，没有太多时间回味和后悔。2008年的新一轮商战已经吹响号角，各路主角已经陆续登场——
    看点一　百货大楼：老店树起时尚旗帜
    2007年11月16日，王府井百货集团宣布麾下拥有“新中国第一店”美誉的北京百货大楼“青春馆”正式对外营业。青春馆目标客户群定位于“青春、靓丽”的年轻人，引进香奈尔、范思哲等260余个国内外知名品牌。王府井集团总裁刘冰称，“青春馆”的开业标志着百货大楼在经营战略上的重大变化，百货大楼将树立起把握流行时尚前沿的全新形象。而王府井在2008年还将在大钟寺新开一家面积超过4.5万平方米的“青春馆”。
    尽管业内人士对于王府井百货细分年轻市场的举措看法不一，但是数据显示，百货大楼“青春馆”试营业两个月以来，每天的营业额已经占到整个大楼（包括青春馆）全部收入的32％。2008年，王府井百货的细分市场战略或将收到预想成效。
    看点二　全聚德：上市动力和压力并存
    老字号全聚德及其管理团队称得上是2007年资本江湖上的大红人。2007年11月20日，全聚德A股上市，成为北京老字号餐饮企业第一股。上市首日，股票开盘即涨停，大涨271.38%，4日内换手率超过200%。之后，全聚德又经历了数次涨停。业内认为，作为内地首家A股上市的餐饮老字号企业，全聚德的成功上市将推动国内餐饮企业的上市热潮。
    资本市场的惊人表现势必会为2008年全聚德的发展带来重大变化。全聚德方面表示，上市募集的资金将用于拓展连锁经营项目、启动食品生产基地和物流配送中心升级改造项目。
    不过，全聚德上市本身的行政色彩也不容忽视，如何在行政因素和企业模式之间找到平衡将是全聚德管理团队在2008年的重大课题。
    看点三　乐天银泰：韩国百货首度进京
    2008年上半年，韩国乐天集团将结盟银泰百货进驻王府井吉祥大厦，商场名称为“乐天银泰百货店”，营业面积将达4.29万平方米，定位于高级商场。乐天集团一位负责人称，目前韩国国内零售业已达到饱和状态，乐天正在加快开拓海外市场。据透露，以北京为起点，乐天还将相继在上海和东北三省依次开设分店。韩国乐天集团成立于1948年，是世界500强企业，目前该集团在中国的发展已经涉足酒店、超市、折价店等流通领域以及酒类和饮料事业。而此次以合资方式进军北京百货行业，是乐天百货今后在中国试水百货业的重要标尺。
    看点四　金源MALL：面临持续盈利课题
    2007年10月19日，金源新燕莎向媒体报喜，金源新燕莎MALL商家的销售收入以每年同比60％以上的超高速度增长，燕莎友谊商城金源店、贵友大厦金源店两家主力百货店以及几百家品牌店均已进入盈利状态。全国第二大购物中心、68万平方米的北京金源新燕莎MALL历经3年经营，首度扭亏为盈。
    数据显示，在2007年开业的商铺面积中，有68%是购物中心。但购物中心建设投入大、市场培育期长，考验着开发商的资金实力和运营水平。金源新燕莎MALL的微利或许给正建设大型购物中心的开发商带来了一些希望，但带给他们的更多是一些思考，求规模、求高端并不是购物中心开发的惟一选择，小规模、社区型的购物中心或许同样可以盈利。而2008年，金源新燕莎MALL的掌舵人要思考的是，如何把首度盈利变成持续盈利。
    看点五  中粮集团：地产商涉足商业经营
    2007年12月28日，定位于“国际化青年城”的西单大悦城购物中心全面开始试营业。西单大悦城原名西单MALL，位于西单北大街，总建筑面积20.5万平方米，其中商业面积10万平方米，是北京50项重点工程之一“西西工程”的4号地。该项目屡经易主，从中冶集团到爱尔兰财富控股集团，最终被中粮集团接手。
    作为西单商圈第一个大型购物中心，大悦城在2008年的发展备受关注。但是，作为中粮集团进军商业地产的第一个重点投资项目，大悦城的身份更有普遍意义。地产商开发商业地产继而自主经营已经成为商业领域的趋势之一，就在大悦城试营业的同时，北京方恒置业运作的首个商业项目方恒国际购物中心也在紧锣密鼓地准备开业。不过，尽管这些地产商拥有雄厚的资金，但是能否在商场经营中获得成功仍有待考验。
    看点六　国美电器：“消化”大中将成考验
    2007年12月16日，国美电器最终以36.5亿元夺得大中电器，大中电器一年多的并购传闻宣告结束。国美表示，将与大中采用“双品牌”、“双管理团队”的模式运作，在商品品类经营等方面进行差异化操作。
    2006年吞下被大摩戏耍的永乐，2007年又大手笔拿下大中，国美的魄力在整个商界有目共睹。也正是因为国美，并购一直是近两年家电连锁领域中的主题。但是，并购只是企业融合的开始，财务、人员、门店的整合才是黄光裕下一步要解决的问题。经历过永乐并购案之后，黄光裕的团队在整合企业方面必然是有所长进，但是面对与永乐不一样的大中，如何在整合过