北京市房地产市场研究报告
     
    第一部分   城市概况              3
    一、城市地位              3
    1.  城市描述              3
    2.城市发展目标和主要职能              3
    3.城市发展阶段目标              4
    4.经济发展策略              4
    5.社会发展策略              4
    6.区域协调发展策略              5
    7.生态环境发展策略              5
    8.城市空间发展策略              6
    二、人口构成和行政区域              6
    1.人口规模              6
    2.城镇人口引导与分布              6
    3.行政区域              7
    三、城市发展规划              9
    1城市空间总体规划              9
    2城市用地布局规划及描述;              11
    第二部分   城市经济发展状况              12
    一、北市京总体经济发展状况              12
    二、北京市固定资产投资情况              12
    三、2008年一、二季度北京市经济运行面临的环境分析              12
    1、全球经济增长的不确定性加大              12
    2、抑制通胀成为政府当前宏观调控的首要任务              13
    3、北京市上半年经济走势预测分析              13
    第三部分   近期房地产市场调控措施与分析              22
    一、房地产宏观调控措施              22
    增大土地供应量              22
    2. 增加市场房屋的有效供给              22
    3. 加大闲置土地处置力度              23
    4. 实行差别的住房抵押贷款政策              23
    5. 加快完善住房保障制度              24
    二、2007年以来房地产宏观调控措施分析              25
    1. 物价上涨、通货膨胀推动房价继续攀升              25
    2. 货币政策刺激高收入投机者积极入市              25
    3. 资金流动性过剩助长房价上扬              26
    4. 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势              27
    .2003—2008年房地产政策汇总              27
    第四部分   城市住宅需求分析              31
    一、购房人群的年龄及收入结构              31
    1.房价上涨已经对年轻人群及中低收入人群产生了挤出效应              31
    2.中高收入群体已成为购房的主力群体              33
    二、购房需求驱动分析              33
    三、房价承受能力与购房支付方式              35
    四、消费观念与需求偏好              39
    五、购房人群的收支预期              40
    七、购房人群的房价预期及购房心态              44
    八、主要结论              47
    第五部分   土地市场研究              49
    一、经营性用地供应与开发情况分析              49
    1、土地供应情况              49
    2、土地开发情况              54
    3、土地存量情况              58
    4、小结              60
    二、招拍挂土地价格走势              61
    1、所有招拍挂土地成交价变化情况              61
    2、居住用地招拍挂土地成交价变化情况              65
    3、非居住用地招拍挂土地成交价变化情况              66
    三、土地市场区域分析              67
    1、板块分布              67
    2、行政区分布              75
    第六部分   房产市场研究              81
    一、经营性用地供应分析              81
    二、商品房新开工面积分析              83
    三、商品房的批准预售面积分析              84
    四、商品房的销售规模分析              86
    五、北京商品房期房市场供需关系分析              87
    第七部分   结论              93
    一、市场发展趋势              93
    二、发展区域              94
    
     

第一部分   城市概况

一、城市地位

1.  城市描述

      北京是中华人民共和国的首都,是全国的政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市。

  2城市发展目标和主要职能

      以建设世界城市为目标,提高北京在世界城市体系中的地位和作用,发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通旅游等方面的优势,保护历史文化名城风貌,形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城,提高国际影响力;创造充分的就业和创业机会,建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。
    (1) 中央党政军领导机关所在地。
  (2) 邦交国家使馆所在地,国际组织驻华机构主要所在地,国家最高层次对外交往活动的主要发生地。
  (3) 国家主要文化、新闻、出版、影视等机构所在地,国家大型文化和体育活动举办地,国家级高等院校及科研院所聚集地。
  (4) 国家经济决策、管理,国家市场准入和监管机构,国家级国有企业总部,国家主要金融、保险机构和相关社会团体等机构所在地,高新TRANBBS技术创新、研发与生产基地。
  (5) 国际著名旅游地、古都文化旅游,国际旅游门户与服务基地。
  (6) 重要的洲际航空门户和国际航空枢纽,国家铁路、公路枢纽。
     

3城市发展阶段目标

    按照国家实现现代化建设战略目标的总体部署,
    第一阶段,全面推进首都各项工作,努力在全国率先基本实现现代化,构建现代国际城市的基本构架;
    第二阶段,到2020年左右,力争全面实现现代化,确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位;
    第三阶段,到2050年左右,建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市,进入世界城市行列。

 4经济发展策略

      (1) 坚持以经济建设为中心,走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路,大力发展循环经济。注重依靠科技进步和提高劳动者素质,显著提高经济增长的质量和效益。
  (2) 坚持首都经济发展方向,强化首都经济职能。依托科技、人才、信息优势,增强高新技术的先导作用,积极发展现代服务业、高新技术产业、现代制造业,不断提高首都经济的综合竞争力,促进首都经济持续快速健康发展。加快产业结构优化升级,不断扩大第三产业规模,加快服务业发展,全力提升质量和水平。深化农业结构调整,积极发展现代农业,促进农业科技进步。
  (3) 2020年,人均地区生产总值(GDP)突破10000美元;第三产业比重超过70%,第二产业比重保持在29%左右,第一产业比重降到1%以下。

5社会发展策略

    (1) 全面推进人口健康发展。不断优化人口结构,提高人口素质,加强人口管理和服务。完善社区服务体系,改善人居环境质量。
  (2) 大力发展社会主义文化。牢牢把握先进文化的前进方向,促进文化事业的全面繁荣和文化产业的快速发展,满足人民群众精神文化需求,促进人的全面发展。
  (3) 积极促进社会公平。健全社会保障体系,关注弱势群体,缩小贫富差距,促进社会保障事业社会化,改善创业环境,建设完善的社会事业体系,推动社会均衡发展。
  (4) 加快建设信息社会。广泛应用信息技术,大力发展信息服务业,建设“数字北京”,社会信息化各项指标达到与现代国际城市相适应的水平。
  (5) 切实保障城市安全。构建城市综合防灾减灾体系,建设完善的防灾减灾和应急保障的设施系统,建立有效应对各种公共突发事件的预警和防范机制。
 

6区域协调发展策略

      (1) 积极推进环渤海地区的经济合作与协调发展,加强京津冀地区在产业发展、生态建设、环境保护、城镇空间与基础设施布局等方面的协调发展,进一步增强北京作为京津冀地区核心城市的综合辐射带动能力。
  (2) 加强与以天津港为核心,京唐港(王滩港区、曹妃甸港区)、秦皇岛港共同组成的渤海湾枢纽港群海洋运输体系的协调,建立以北京为核心的区域高速公路和铁路运输体系,以北京首都机场为枢纽的区域航空运输体系,形成陆海空一体、国际国内便捷联系的区域交通网络。
  (3) 在京津冀城镇群的核心地区形成以京津城镇发展走廊为主轴,京唐、京石城镇发展走廊和京张、京承生态经济走廊为骨架的区域空间体系,实现区域统筹协调发展。

7生态环境发展策略

    (1) 以生态健康为目标,确保生态安全。加强区域生态环境联合建设和流域综合治理,建立稳定的区域生态网络,特别是与河北、山西、内蒙古合作,加强燕山、太行山山脉生态屏障建设。
  (2) 加强平原地区生态林地的保护和建设。划定限制建设地区,有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区,积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。
  (3) 严格执行环境排放标准。控制大气、水、噪声和固体废弃物污染,加强重点污染源的监督与管理。优化能源结构,节约使用能源。

8城市空间发展策略

      (1) 区域协调发展。加强北京与京津冀地区,特别是与京津城镇发展走廊及北京周边城市的协调,构筑面向区域综合发展的城市空间结构
  (2) 市域战略转移。逐步改变目前单中心的空间格局,加强外围新城建设,中心城与新城相协调,构筑分工明确的多层次空间结构
  (3) 旧城有机疏散。加强历史文化名城保护,逐步疏解旧城的部分职能,构筑与世界文化名城相适应的空间结构
  (4) 村镇重新整合。加快农村地区城镇化步伐,整合村镇,推进撤乡并镇、迁村进镇,提高城乡人居环境质量,构筑城乡协调发展的空间结构
     

二、人口构成和行政区域

1人口规模

      2020年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右,年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右,居住半年以上外来人口450万人左右。
      2020年,北京市城镇人口规模规划控制在1600万人左右,占全市人口的比例为90%左右。

2城镇人口引导与分布              

    (1)引导人口的合理分布,通过疏散中心城的产业和人口,大力推进城市化进程,促进人口向新城和小城镇集聚。2020年,中心城人口规划控制在850万人以内,新城人口约570万人,小城镇及城镇组团人口约180万人。
    
 (2)严格控制中心城人口规模,进一步疏解旧城人口,合理调整中心城的人口分布。中心城中心地区人口约540万人(其中旧城人口约110万人),边缘集团人口约270万人,绿化隔离地区及外围地区人口约40万人。
 
    (3)促进区域协调发展和整体生态环境的改善,引导人口在区域层面上的合理分布,保证远期北京人口规模突破规划控制的1800万人时,区域具有足够的集聚和吸纳能力。 

3.行政区域

                  
    北京市行政区划简表 
    行政区
    面积(k㎡)
    东城区
     25.34
    西城区
     31.62
    崇文区
     16.52
    宣武区
     18.91
    朝阳区
     455.08
    丰台区
     305.80
    石景山区
     84.32
    
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