2009年北京商品住宅市场
    运行现状及预期
     
     
    京商品期房成交量5年来首次回升 
    涨幅112.4%
     
    2009年12月30日，中国指数研究院发布了《2009年北京商品住宅市场运行现状及预期》报告（以下简称《报告》），从成交量、价格、供需情况等各方面对即将过去的09年北京房地产市场做出了全面的解析。
     
    成交量强势反弹 商品住宅可售量跌破10万套
    《报告》显示，在多项购房优惠政策的刺激下，成交量强势反弹，1-11月北京共成交商品住宅（期房，不含保障性住房）112015套，同比涨幅达112.4%，中止了自2004年以来逐步下滑的态势，接近2007年同期水平。
    受市场成交快速回升的影响，北京商品住宅成交价格成明显上涨趋势。2009年1-11月，北京商品住宅（期房，不含保障性住房）成交均价为13940元/平方米，同比上涨3.4%，单月达到17810高峰，环比1月上涨65.1%。
    受金融危机影响，2009年多数房企推盘信心不足，2009年1-11月，北京商品住宅（期房，不含保障性住房）累计新增76183套，同比下降15.6%，成为2003年以来的最低点。
    市场需求大量释放及新增供应不足双方面的因素造成了北京房地产市场供求矛盾进一步加剧：1-11月北京商品住宅（期房，不含保障性住房）新增量缩减至76183套，为近7年最低点。截至11月底，商品住宅可售量缩减至10万套以下，出清周期仅为7个月。
    住宅供应将增长 供需矛盾短期难以缓解
    截至11月底，北京土地交易市场共推出经营性用地138宗，土地面积1337公顷（其中住宅用地1007公顷），已经提前完成2009年北京土地的供应计划。另外，国土资源部在12月加推了300公顷土地，用于平抑市场价格。受09年土地市场成交火爆影响，预计未来北京商品住宅供应将稳步增长，但短期内市场仍面临供应不足的问题。
    中国指数研究院常务副院长黄瑜表示：“年底中央经济工作会议明确提出：房市的调控将成为会议关注的重点，国家将采取措施进一步平抑房价。预计2010年北京商品住宅市场调控力度将适度加强，供求关系将面临调整。”
    尽管如此，黄瑜指出，目前北京商品住宅市场需求仍比较旺盛，购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。此外，经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势，但在宏观调控的作用下，房价涨幅将有所放缓。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    09北京市场概要
    2009年12月30日，中国指数研究院发布了《2009年北京商品住宅市场运行现状及预期》报告，从成交量、价格、供需情况等各方面对即将过去的09年北京房地产市场做出了全面的解析，并根据近期出台的系列政策对2010年北京商品住宅市场进行了展望：受价格上涨和政策不确定性的影响，商品住宅成交可能出现波动，房价仍将维持上升走势，涨幅将放缓...
     
    以下为"2009年北京商品住宅市场概要":
     
    2009年，全球经济转好的势头尚未明朗化，中国房地产市场则在多项利好政策刺激下率先回暖，全国重点城市土地市场交易火爆，部分城市住宅成交量超预期反弹，房价持续上涨。北京作为全国的政治文化中心，吸引了大量外来人口快速流入，庞大的人口规模成为支撑北京房地产市场发展的强心针。2009年北京商品住宅市场供应明显不足，成交量大幅上扬，价格持续上涨，市场集中度依旧较高。
     
    需求快速反弹，成交量大幅攀升，成交量同比涨幅达112.4%
    2009年宽松的货币政策及购房优惠措施对北京商品住宅市场产生鲜明的影响，成交量强势反弹，1-11月北京共成交商品住宅（期房，不含保障性住房）112015套，同比涨幅达112.4%。
     
    成交价格持续上扬，单月均价高达17810元/平方米，与1月相比增长了65.1%
    受市场成交快速回升的影响，北京商品住宅成交价格成明显上涨趋势。2009年1-11月，北京商品住宅（期房，不含保障性住房）成交均价为13940元/平方米，同比上涨3.4%，单月达到17810高峰，环比1月上涨65.1%。
     
     
     
     
     
    供应不足，可售量迅速缩减，供求矛盾进一步加剧
    2009年，受全球金融危机的持续影响，多数房企推盘信心不足，1-11月北京商品住宅（期房，不含保障性住房）新增量缩减至76183套，为近7年最低点。截至11月底，商品住宅可售量缩减至10万套以下，供求矛盾进一步加剧。1-11月销供比达到1.47：1，是03年以来的最高点。
    月度前十名项目成交占比依然保持在30%的较高水平，稀缺地段、高品质、品牌企业、远郊低价房成为热销项目关键要素。
     
     
     
     
     
     
     
    09市场现状
     
    2009年12月30日，中国指数研究院发布了《2009年北京商品住宅市场运行现状及预期》报告，从成交量、价格、供需情况等各方面对即将过去的09年北京房地产市场做出了全面的解析，并根据近期出台的系列政策对2010年北京商品住宅市场进行了展望：受价格上涨和政策不确定性的影响，商品住宅成交可能出现波动，房价仍将维持上升走势，涨幅将放缓...
     
    以下为"2009年北京商品住宅市场整体运行状况":
     
    北京商品住宅新增供应逐年下滑，2009年新增套数仅7.6万套，供应明显不足。
    受2008年国际金融危机以及部分房地产企业对市场悲观预期的影响，2009年北京商品住宅新增供应持续下滑。2009年1-11月，北京商品住宅（期房，不含保障性住房）累计新增76183套，同比下降15.6%，成为为2003年以来的最低点。从各月新增供应来看，3-5月供应较为集中，8月受银行二套房贷优惠叫停、房贷利率七折优惠即将中止等利空因素的影响，北京商品住宅月度供应波动较大。
     
    2003-2009年北京商品住宅（不含保障性住房）新增供应情况
    
    数据来源：中国指数研究院数据信息中心 中国房地产指数系统
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    北京商品住宅市场快速回暖，1-11月成交套数同比上涨112.4%，接近2007年水平。
    2009年，在多项购房优惠政策的刺激下，前期大量受抑的刚性需求集中释放，加之部分购房者对未来政策预期存在较强的不确定性，北京商品住宅市场快速回暖。1-11月北京商品住宅累计成交112015套，同比上涨112.4%，接近2007年同期水平。从月度成交走势来看，除1月市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中4月成交量最高，为13329套，是近3年来单月成交最高值。
     
    2003-2009年北京商品住宅（不含保障性住房）成交情况
    
    数据来源：中国指数研究院数据信息中心 中国房地产指数系统
     
     
     
     
     
     
     
     
    中小户型成交比重增加，90平米以下成交套数占比增至42.8%，120-160户型成交比重同比明显萎缩。
    2009年1-11月北京商品住宅成交仍以中小户型为主，90平米以下户型成交比重达42.8%，同比增加了2.1个百分点，较07年增幅超过了10个百分点，主要原因是由于09年北京商品住宅市场中小户型产品供应充足，90平米以下新增套数占供应总量的43.8%。另一方面，由于当前市场仍以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中小户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。此外，120-160平米的大户型成交所占比重明显萎缩，即从08年的20.4%下降至09年的17.8%。
     
    2007-2009年北京商品住宅（不含保障性住房）面积段成交分布
    
    数据来源：中国指数研究院数据信息中心 中国房地产指数系统
     
    高端住宅成交比重增加，20000元/平方米以上成交套数占比增加8.1个百分点。
    随着北京楼市的回暖，大量投资及改善型需求入场，高端住宅成交比重明显增加。2009年1-11月，成交均价20000元/平方米以上的商品住宅成交比重达13.0%，该比重同比上涨了8.1个百分点。其中，20000-26000元/平方米价格段涨幅最大，达到3.8个百分点。从各月情况来看，2009年1-11月北京20000元/平方米以上住宅成交比重持续上升，即从1月的5.6%上升至11月的25.9%，其中，位于朝阳门外板块的三里屯SOHO、CBD核心板块的首创?禧瑞都及朝阳北路板块的星河湾等高端项目在09年均取得了较高的销售业绩。
     
    2009年北京商品住宅（不含保障性住房）价格段成交分布
    
    数据来源：中国指数研究院数据信息中心 中国房地产指数系统
     
     
    “限外令”松动效果明显，外资在京购房占比5年来首次回升。
    2009年，随着外资在京购房条件的放宽，北京商品住宅市场的外资购房比重呈现5年来的首次回升，达到0.8%，同比增长了0.3个百分点。从各月情况来看，2009年1-1