长河置地顾问有限公司
    ·工作提报
    望京地块分析及政策市场研究报告
    
    时    间：2007.7
    客    户： 华瀚集团
    项目名称：望京项目（暂定）
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Date of Report  :  July, 2007-07
    Prepared of     :  Beijing Modern Relocation Consulting Co., Ltd 
                                Beijing EONIAN River Real Estate Consulting Co., Ltd
    Report No.      :  Huahan corportatio
     
     
     
     
    前   言
     
    本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购置土地和前期定位的判断依据，并对项目地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 项目地块分析
     
    1.1项目概况
    1.1.1地块基本信息
    地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻
    土地性质：工业用地
    前期手续：已获得建筑工程规划许可证并取得土地使用权证
    占地面积：15699.44平方米
    建筑面积：50441平方米
    地块形状及表面情况：地块形状基本规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。地块内杂草丛生，荒废时间在2年以上。
    地块基本信息分析：工业用地转让、规划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接影响项目收益，加大项目风险；
    项目已完成规划设计，取得相关手续，修改规划是本项目另外一个政策风险。
     
    1.1.2 项目地块交通状况
    1.1.2.1 项目环临交通
    项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状房屋的围墙相接，因此，项目环临道路中没有主干道，且距主干道还有一定步程。
     
     
     
     
     
     
    
    
    屏翠西路
     
    
    
    利泽一路
    
     
     
     
     
    
    
    项目西侧围墙
    
    
    项目南侧围墙
    
     
     
    1.1.3.2 项目区域主要道路
    项目北临五环入口，可以直通机场高速路，南侧有交通主干道望京北路，西侧为广顺北大街，附近有十多路公交车通过。由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。
    
    
    利泽二路
    
    
    屏翠西路上的五环入口
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
    广顺北大街
    
    
    望京北路
    
     
     
     
     
     
     
     
    1.1.4 项目地块周边环境
    1.1.4.1 项目区域特性
    项目所在区域为望京产业园区，科研、办公氛围较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术成果转化基地和留学人员回国创业基地。园区重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


    望京高新技术产业区)
    电子城科技园西区
    望京科技创业园
    电子城科技园东区
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.1.4.2 项目周边环境
    地块东侧为中辰大厦、洛娃大厦、望京科技园，西侧为博雅国际中心、叶青
    大厦、爱慕大厦，南侧为众运科技大厦、嘉乐丽宾馆、晓星电脑技术公司。北京市求实职业学校、老年活动中心、北京惠兰医院等单位与项目隔望京北路相望。项目五分钟步程范围内休闲娱乐和餐饮配套资源较少，但十五分钟车程内各种配套设施都较为齐备。