地级市商业综合体的开发与运营规律
    地级市综合体的开发规律——以苏州、徐州、泉州等城市为例

目录
一．我国地级市的消费特点
二．地级市商业综合体的选址
三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点－以苏州为例
四、地级市商业综合体的建筑策划—以徐州和泉州为例
五、地级市商业综合体招商与运营管理特点
     
     
    一．我国地级市的消费特点
   
　　我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。
　　地级市消费一般特点
　　1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。
　　2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。
    
二．地级市商业综合体的选址
    　　1.老城区选址
    　　一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。
　　表1老城区综合体选址的风险控制
    
    　　
     
    2.综合体在城市新区选址
    　　我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示：
　　表2城市新区综合体选址的SWOT分析
　　
     
    　　地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。
    　　
　　 图1 金华市金东新区
    
　　新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。
　　泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。
     
    三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点—以苏州为例
    　　发达地级城市具有中高端消费人群，例如，苏州就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。
　　表3发达地级城市综合体物业模型
　　 
    　　苏州是我国发达地级城市的代表，不仅是吴文化的发源地，而且其经济实力已经远远超越一般的省会城市。
　　苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
　　2007年苏州经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿元。全市实现社会消费品零售总额达到1245.5亿元，比上年增长18%。
　　2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人，其中市区总人口234.98万人，比上年增加4.83万人。
　　苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。
　　苏州具备发展城市综合体的必要条件，苏州圆融集团在苏州金鸡湖开发的苏州圆融时代广场和圆融星座就是代表性的综合体项目，具有较高的专业水平。
　　作为苏州市重点建设项目，苏州圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积48万平方米，投资规模约28亿元。苏州时代广场以其前瞻性的规划与不凡的品质，在众多项目中独占鳌头，一举获得2006年度中国最佳商业地产创新大奖。
　　圆融星座位于时代广场项目南面，是圆融集团正在开发的高档综合体项目。
     
                       表4 苏州圆融星座项目物业组合比例
　　
　　苏州圆融星座周边200米范围已经有两家五星级酒店配套，因此，该项目不再设置五星级酒店。
     　　
　　图２ 苏州圆融星座综合体位置和ＣＢＤ物业规模
　　 
　　图3 苏州圆融星座项目周边物业分布情况
    
　　苏州圆融星座项目定位：高档购物中心           
　　“一种环境，两种顾客” ，高收入顾客和中等收入顾客共享高档购物中心的环境。项目开发与运营提出如下建议：
　　第一、打造苏州工业园区核心商圈，将时代广场和本项目及周边酒店及商业进行统一考虑。
　　第二、本项目商业部分非常重要，高档百货和名店街区适合放在本项目中，与时代广场业态形成互补。
　　第三、建立统一的商业运营管理体系（包括圆融时代广场和圆融星座），能够优化业态，开展有效的营销活动。
　　第四、关于项目盈利模式的思考，办公物业＋商住式SOHO+购物中心，物业销售比例能够收回整个投资。
    
　　圆融时代广场由苏州工业园区苏州圆融集团开发，国际一流团队规划设计，分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮区以及苏州首座10万平方米的SHOPPING MALL(购物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……将引领苏州崭新的CBD时尚生活方式。项目于2006年4月开工，预计2008年10月开业。
　　鉴于苏州圆融时代广场已经引进久光百货等大型商家，圆融星座综合体购物中心部分的业态设计需要考虑两者互补及差异化，给出初步业态模型，能够反映苏州购物中心特点。
    　　表５ 圆融星座商业规划与业态设计的一个初步模型
　　
     
    完善现有概念设计方案，超越大阪难波城的几点意见：
 1、空中花园与园林与写字楼等整体风格与文化内涵的表达，空中花园的节点。
2、购物中心能够有效提升办公楼和SOHO层次和高档公寓物业层次，公寓和写字楼能够聚集项目人气。
3、外部交通动线与内部流线  鉴于南部原方案动线不够理想，建议南部空间形成MALL形态，按照长方形布局，把百货作为一个MALL主力店端点。
4、平面形状优化 基本平面合理，外部造型可以发挥设计师专长
5、端点主力店与次要主力店的设置问题。建议三层和四层将西侧塔楼空间作为商业空间的次要主力店设置，与百货成为两个端点。
6、一层名品街区需要连续的商业界面，建议设计师充分考虑塔楼入口放在侧面或后面。
　　
　　图4 苏州圆融星座综合体
     
    　　表6 中等发达地级市城市综合体
　　
     
    　　四、地级市商业综合体的建筑策划
    　主要设计思想如下：
　　1.总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。