天津市南开区手表厂商住项目
    可行性研究报告
    

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    （草案）
     
     
    
     
     
     
    天津市南开区手表厂商住项目可行性研究报告
    天津工作组                                  2013﹒01﹒17
     
     
    目  录(可研前5部分)
    报告摘要              4
    一、项目背景              4
    二、项目基本情况              4
    三、投资成本及收入估算              9
    四、项目投融资计划              22
    五、实施主体方案              24
    六、项目敏感性、盈亏平衡点分析              24
    七、项目风险评估              24
    八、结论及建议              25
    第一章  天津市基本经济情况              27
    一、城市概况              27
    二、天津市经济概况              33
    三、经济综述              39
    第二章  天津市土地市场情况              40
    一、天津市土地市场供应走势              40
    二、天津市土地市场价格走势              40
    三、天津市土地市场成交结构              41
    四、天津市土地市场区域结构分析              42
    五、天津市土地市场小结              42
    第三章  天津市房地产市场情况              44
    一、天津市楼市政策              44
    二、天津房地产市场投资情况              44
    三、天津市住宅施工和竣工情况              45
    四、天津商品房销售面积及价格              46
    五、天津市商品房存量情况              46
    六、天津市商品住宅月度供求情况              47
    七、天津市房地产市场小结              48
    第四章　项目区域房地产市场分析              49
    一、天津市南开区概况              49
    二、区域住宅市场分析              52
    三、区域周边典型二手房情况              64
    四、区域商业市场分析              65
    五、区域土地交易情况              70
    第五章　项目基本情况介绍              72
    一、项目由来              72
    二、项目位置及区域环境              72
    三、出让宗地情况              74
    四、项目周边居住环境              76
    五、项目规划技术经济指标              76
    六、项目土地使用权的获取方式              78
    七、项目SWOT分析              78
    八、项目市场定位              80
    九、项目开发进度计划              100
    十、实施主体方案              101
    第六章　投资成本及收入估算              102
    一、估算范围              102
    二、项目建设规模              102
    三、投资估算依据              104
    四、销售收入估算              106
    五、投资估算              107
    六、项目投融资计划              113
    第七章　项目敏感性、盈亏平衡点分析              115
    一、成本与售价敏感性分析              115
    二、盈亏平衡分析              116
    第八章　项目风险评估及建议              118
    一、项目风险评估              118
    二、结论及建议              119
     

报告摘要

一、项目背景

    经南开区政府、南开区招商局介绍，天津工作组获取了天津市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。
    本次针对天津市南开区原手表厂商住用地的可行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、项目周边区域开发情况等方面，同时通过对项目的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该项目土地价格的上限值，为公司参与项目竞买工作提供参考。

二、项目基本情况

（一）项目区位及四至

    该项目位于天津市南开区手表厂地块，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。
    项目位置示意图
    

（二）地块现状

1、宗地面积及形状

    项目可用地面积约为6万平方米（以最终核定用地为准）。经初步策划方案研究，地块规划总建筑规模约13万平方米，其中地下建筑规模约4万平方米，地上建筑规模约9万平方米。 
    地块形状为不规则多边形。

2、宗地权属及土地现状

    目前已经完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住70年，商业40年。
    地块现状及周边照片
       
    根据现场勘查，用地红线范围内除部分树木、临路围墙、供热管道和少量土堆之外，基本达到场地自然平整。
    据南开区规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中约定处理方法。

3.宗地开发程度

    宗地已基本达到“三通一平”，满足上市交易条件。（“三通”指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平”指除树木伐移和现状围墙拆除、土推迁移以外的场地自然平整）。

（三）规划要点

1、规划控制指标：

    可用地面积：60089 ㎡；容积率≤1.5；建筑密度≤20%；绿地率≥45%；规划用地性质：居住、商业。

2、按照核定用地红线图，整个项目地块分为五部分，各部分规划原则如下：

    （1）A片区为集中绿地：保留现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。
    （2）B片区多为高层住宅：原则上建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右。
    （3）C片区为多层住宅及商业：原则上住宅建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右；沿街布置配套设施及商业。
    （4）D片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在60米以下，建筑层数控制在18层左右。
    （5）E片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在24米以下，建筑层数控制在8层左右。

（四）项目土地使用权获得方式

    预计该地块将于2013年第1季度挂牌出让，天津中水电置业有限公司拟参与现场竞买，通过竞买方式获得该地块。

（五）项目SWOT分析

（一）项目优势

    1、处于城市中心区位，具备良好的城市印象，具备卓越的市场稀缺性。
    2、纯居住属性规划，目前城区土地市场中已较为难得。
    3、紧邻天津大学、南开大学、天津图书馆，人文底蕴丰厚。
    4、周边生活配套丰富，高尚居住氛围浓厚。

（二）项目劣势

    1、本案所处地段上下班时段交通易拥堵。
    2、项目南侧多为老旧住宅、形象较差，对本项目的高端定位有所影响。
    3、项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响。

（三）项目机会

    1、项目所在片区价值已受到全市高端人群认可，具备突破地缘客户，吸纳全市客户的机会。
    2、区域内居住型社区供应量小，低密宜居社区更为稀缺，稀缺价值凸显，支撑高端项目价值。
    3、邻近天津市传统高端富人区，可支撑项目需求的高端客户基数大。
    4、紧邻地铁三号线，未来六、十、十三号地铁线也将途径本案，未来具备规划发展空间的亮点。
    5、周边成交土地的楼面地价，已形成涟漪效应，市场对于项目区域的6未来价值认知已有预期。且区域市场热度已明显升温。

（四）项目威胁

    1、房地产市场调控政策短期难以方向性调整，对于住宅项目仍有明显抑制作用。
    2、房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要谨慎关注。
    3、近期周边土地频出，虽在一定程度上，共同炒热区位，但未来相互间仍存一定竞争关系。特别是针对同质性较强的中高层、高层产品，竞争压力不容忽视。

三、投资成本及收入估算

（一）估算范围

    本投资估算范围为天津市手表厂住宅用地项目，项目总用地面积约为60089平方米（以最终核定用地为准），地块规划总建面约为130000平方米，容积率1.5。项目的计算期为3年。

（二）项目市场定位

1、整体定位

    （1）整体形象定位：
    天津之心，都市之核
    面向城市上层阶级·具备深厚人文脉络·高尚峰层生活领地
    强调城市核心区位，打造具备高端品质的峰层价值楼盘形象。面向天津高端人群，以项目的稀缺建筑品类、深厚人文底蕴、高端产品品质为核心价值，打造承载城市峰层生活的居住平台。
    （2）整体规划定位
      
     

    整体规划住宅、商业（含会所）两种业态。以住宅为核心，商业（含会所）为住宅价值的支撑点与配合，打造承载城市峰层生活的居住平台。其中住宅为中高层、小高层、洋房三种建筑品类；形成三条梯度化的产品线，确保对于中高端-高端客户的全面覆盖。
    （3）整体发展定位：
    将项目打