“金色池塘三期EF标段”
     
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    发展商：合肥英泰房地产开发有限公司
    法定代表人：韩  健
    编制日期：2007年12月
     
    目    录
     
    第一章   项目概述
    1、项目名称、地址
    2、开发商概况
    第二章   项目背景及必要性
    1、项目建设背景
    2、项目建设必要性
    第三章   市场分析
    1、投资环境分析
    2、市场分析
    3、区位分析
    4、需求分析
    5、周边楼盘分析
    第四章  建设条件
    1、项目选址
    2、自然条件和社会条件
    第五章   建设规模
    第6章      规划设计方案
    1、指导思想
    2、规划方案
    第7章      项目实施规划及营销策略
     
    第八章  项目投资估算、经济效益分析及总结

第一章    项目概述

    1.1 项目名称
    “金色池塘三期EF标段” 
    1.2 项目地址
     
    第二章   项目背景及必要性
    1、项目建设背景
    金色池塘项目总占地面积约35万平方米，总规划建筑面积约45万平米。其中一期7.1万平方米于2003年开发，二期15万平方米于2005年开发，目前已开发完毕并全面交房。三期位于地块的西北角，A、B、C、D标段已先行开发。经过6年的运作，金色池塘已形成浓郁的人文氛围，荣获“中国国际花园社区”“影响中国的三十大典范社区”等称号，成为合肥市知名的大型人文生态社区。
    E、F标段是距离植物园、董铺水库最近的地块，原生的坡地形态，高差悬殊的地貌特征，使这一块土地具有绝佳的生态景观资源。作为金色池塘仅余的地块，也将是金色池塘的绝版地块和巅峰之作，此标段的开发对金色池塘具有重大的意义。地块开发完毕后，金色池塘将作为一件完整、成熟的作品呈现给这座城市，必将成为西区成熟、生态的标杆社区。
     
     
    2、项目建设必要性
    A、建筑产业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。建筑业已经成为国民经济重要产业之一，对推动我国经济发展和社会进步发挥着及其重要的作用。
    B、符合合肥市城市总体规划和城市住宅建设政策
    在国家中部崛起战略中，合肥占有举足轻重的地位。大力发展经济的同时，合肥市政府对城市版图的作了新的规划，“141”战略中，合肥市西区成为新的组团中心，将形成城市副中心。金色池塘作为西区大型的住宅社区，属于城市总体规划之内，它的建设有利于合肥市总体规划的实施，为改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。
    C、改善居民的居住条件，提高土地利用率
    该项目用地原为土地荒芜，杂草丛生的湿地，英泰地产对该地块按照新的住宅标准和要求进行重新规划设计后，此处的面貌已经焕然一新。为城市居民提供了新的住宅，又改善了市政小区居民的周边环境，为合肥市人民提供了一个更加舒适、更加美好的生活空间。同时，该项目的开发建设，盘活了土地资源的存量，提高了土地的利用率和使用价值。
    D、符合金色池塘小区的整体规划要求
    金色池塘小区总规划建筑面积约45万平方米，规划有池塘、溪流、山林景观及多层、洋房、小高层、高层等建筑形态。目前的开发进程已完成了池塘、溪流等景观的建设及洋房、多层和部分小高层的建设，总规划中的山林溪流景观及高层、部分小高层规划用地为EF标段。此标段的建设将完善整个社区的建设，也将促进周边环境的改善。
    市场分析
    第一部分  理解城市
    
    合肥城区图
    一、城市基本情况
    1、地理位置
       合肥，安徽省省会，位于安徽省中部、江淮之间，巢湖西北岸，是一座内陆城市。合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的高科技产业及教育基地。
    2、城市面积及行政区划 
       合肥市全市总面积7266平方公里，合肥市市区面积（含郊区） 458平方公里，建成区面积148平方公里。
       合肥市现辖庐阳、包河、蜀山、瑶海4个区，经济技术开发区、高新技术开发区、新站综合实验开发区、政务文化区、滨湖新区5个开发区，长丰、肥东、肥西3个县。
    3、城市人口 
        2002年合肥市全市总人口为448.08万人，其中市区人口为146.52万人，城镇化率32.3%。
        2003年合肥市全市总人口为456.6万人，其中市区人口为155.87万人，城镇化率34.1%。
        2007年合肥市市区人口达165万人。
        2002年与2003年相比人口增加9.35万人，增幅为6.4％。
    4、 交通
        合肥是建设中的国家铁路交通枢纽之一，淮南复线贯穿南北，与京沪线、陇海线相接，华东第二通道(南京-西安)和合九（合肥-九江)等铁路干线交汇于合肥。 312国道、206国道、合宁、合芜、合蚌、合徐高速公路等直通全国各地，其交通状况得到了根本的改变。
    5、城市要素
    一河—— 南淝河自西向东穿城而过，与环城河交汇，将合肥的老城区包围；
    二环—— 一环线、二环线；
    四横—— 临泉路、长江路、黄山路、望江路；
    五纵—— 潜山路、 合作化路、金寨路、美菱大道，马鞍山路。
     6、城市特点
        合肥是科技之城，全国重要科教基地之一，全国三个技术创新试点之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，有中国科学院等各类科研机构200余所。各级自然科学团体200余个，雄厚的科技实力为合肥城市经济发展注入了新的经济生机和活力，智力资源在全国同类城市中名列前茅。现在的合肥已经是经济高科技密集型城市。
    二、城市经济情况
    1、合肥市经济发展基本指标

     
    2、城市经济特点
    A：固定资产投资迅速增长，并成为拉动经济发展的主要因素。经济增长的动力主要来源于二、三产业 。
    B：高科技制造业是合肥经济快速增长的主导力量 ，目前初步形成化工、家电、机械和新型建材等高科技密集型支柱产业，联合利华、美菱冰箱、容事达洗衣机、佳通轮胎、日立机械等在全国享有较高的声誉、市场占有率、利润率。
    C：高科技密集型经济特征显著。
    D：投资、出口增势强劲，消费需求增长平稳;
    3、城市经济发展目标
       根据规划合肥市GDP年均增长保持在12％左右，到2010年将达到1000亿元，人口规模也将超过300万人。
       同时省政府规划把合肥建设成为全省最重要的经济增长点，及华中和长江中游地区重要的中心城市。这都将会对周边地区辐射更深、带动更广、更快，基本形成合肥、马鞍山、芜湖经济圈。
    4、城市经济发展展望
    ?      区位优势：地处承东启西的位置，交通便利，合肥市在全国省会城市中属于经济欠发达城市，经济总量相对较低，在经济发展由东向西梯度推进的过程中，合肥的区位优势必将得到逐步体现。
    ?      发展空间：城市化水平、基础设施建设水平不高，这也为其未来的发展提供了较大的发展空间。
    ?      经济要素的流动：随着我国东部沿海地区的制造业发展容量、资源环境容量趋于饱和，以及合肥的交通、城市特征等先天优势的存在，使其成为发达地区的产业转移以及外资转移投资的受益地。经济要素的流动是促进工业化及至城市化的原生动力，将有力地推动合肥城市建设和经济发展。
    5、城市发展方向
         合肥市城市总体布局为“多中心、组团式”。在现有城市基础上，城市重点发展方向是：限制向北、向西发展（以二环路为界线）；适当向东发展；主要向城市西南、南方向发展。
    规划建设中的重点项目：
    ?      西南、南方向的政务文化新区、黄山公园、国际望湖城。
    ?      北部正在规划建设中的有合肥市重点工程森林公园。
    ?      西部正在规划中的有中国合肥科学城（国家重点项目）。 
    区域情况
    蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，总面积261.36平方公里，常住人口54.45万,其中农业人口4.22万。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。近年来先后荣获“全国社区服务示范城区”、“全国社区建设示范区”、“全国社区教育试验区”、全国科普教育先进城区、“全国文化工作先进区”、“全国普法工作先进区”、“全国林业标准化示范区”、“全国老年工作先进区”、“全国社区残疾人工作示范区”、“全国科技进步先进城区”、“全国民政工作先进区”三连冠等17项国家级桂冠。
    交通通讯便捷：蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场——合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。
    人居环境极佳：辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧洲风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、天鹅湖，北有董铺水库、合肥植物园、江淮风情园，自然环境宜人，人文景观众多。合肥市1995年评选的“合肥十景”,蜀山区占有其四：五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光。2006年评选的“合肥新十景”，蜀山区境内有“天鹅湖畔、蜀山揽胜、科学绿岛”三个完全景境，并拥有“翡翠环城、墨荷琼林”两个景点的部分景致。目前辖区内的琥珀山庄、梦园小区、绿城桂花苑等一大批获国家级奖项的高品位住宅小区星罗棋布，是合肥人居最佳之地。
    经济发展迅猛。区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升级，2007年初统计表明，一、二、三次产业比为0.4：45.1：54.5。全区以生物工程为代表的高新技术产业和机械、化工等传统产业发展势头强劲，尤其是生物制药、电力设备制造等科技含量高的工业经济不断攀升，中国（合肥）科学城蜀山园（蜀山新产业园）发展势头良好，初步形成了科技生态型的加工制造和电子信息两大产业集群，园区工业总产值每年以50%左右速度发展；以大型综合超市、住房、IT产业、汽贸、餐饮、建材市场为业态的商贸经济初具规模，世界500强企业家乐福、大润发等相继入驻；以设施、生态、休闲农业为主的城郊型农业格局初显特色，现代农业示范园、丰乐种业成为具有代表型的现代化科技含量较高的农业龙头企业。2002年区划调整以来，地区生产总值、财政收入、固定资产投资等主要经济指标分别以年均18%、27%和36%的幅度递增。其中，2006年全区地区生产总值,比上年同比增长19%，财政收入比上年同比增长30.7%，固定资产投资同比增长87%，工业投资同比增长156%，农民人均纯收入6000元，稳居合肥市之首，同比增长15%，城镇居民可支配收入124