河南省尚正行房地产咨询有限公司
     
     
     
     
     
     
     
    安阳市CBD及安汤新城地产项目可行性研究报告
     
     
     
                                         
    河南省尚正行房地产咨询有限公司
    2013年5月
                            
    

    安阳市CBD及安汤新城地产项目可行性研究报告
     
    目录
    一、              项目概况              3
    1.1项目基本情况              3
    1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目              3
    1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目              4
    1.2投资背景              4
    1.3申请单位基本情况              5
    二、项目投资的必要性及意义              8
    三、市场环境分析              9
    3.1宏观环境分析              9
    3.1.1经济形势分析              9
    3.1.2宏观政策分析              16
    3.2行业环境分析              16
    3.2.1房地产行业发展特点              16
    3.2.2全国房地产市场运行状况              18
    3.2.3安阳市房地产市场运行状况              23
    3.3市场分析与预测              29
    3.3.1安阳重点区域调研情况分析              29
    3.3.2区域市场分析              35
    四、规划方案              38
    4.1拟建项目一CBD规划方案              38
    4.1.1地块分析              38
    4.1.2项目定位              42
    4.1.3规划设计              49
    4.1.4建设方案              53
    4.1.5实施计划及安排              57
    4.2拟建项目二安汤新城规划方案              65
    4.2.1地块分析              65
    4.2.2项目定位              71
    4.2.3规划设计              73
    4.2.4建设方案              76
    4.2.5实施计划及安排              79
    五、投资模式及经营模式              82
    六、投资估算与资金筹措              83
    6.1投资估算依据              83
    6.2资金方案              89
    七、经济效益评价              89
    7.1评价方法和依据              89
    7.2经济效益计算及评估              92
    7.2.1拟建项目一经济效益计算及评估              92
    7.2.2拟建项目二经济效益计算及评估              114
    八、风险分析及防范措施              136
    8.1市场竞争风险及防范措施              136
    8.2项目开发风险及防范措施              137
    8.3项目合作开发风险及防范措施              137
    8.4筹资风险及防范措施              138
    8.5产品质量风险              139
    8.6产品销售风险及防范措施              140
    九、结论与建议              141
    
     
     
    

一、      项目概况

1.1项目基本情况

    拟建项目区位
    

1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目

    该项目位于安阳市东区，属于城市发展最快的区域，安阳市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于安阳市最高端的商业及住宅区域，安阳东区的发展速度不弱于郑东新区，安阳CBD的区位与郑东新区CBD区位类似。
    项目占地438.8亩，宗地内商业及办公用地263.78亩、住宅用地175.04亩，综合容积率4.49，地上建筑面积131万㎡，其中住宅51万㎡、商业及办公80万㎡。其中住宅限高100米，商业及办公最高限高为250米，预计开发周期11年。
    

1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目

    该项目位于位于安汤新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地，容积率暂按2.0，可开发65万㎡，其中住宅63万㎡、商业2万㎡。预计开发周期为10年。

1.2投资背景

    安阳市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与安阳市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。

1.3申请单位基本情况

    公司简介

     
     
     
    近三年财务指标

二、项目投资的必要性及意义

    在持续的通货膨胀预期下，城镇化进程又再持续加快，房地产行业将会持续迎来十年以上的黄金时期。为有效贯彻集团“一主多元 多元反哺”方针，中原高速有能力在房地产业务板块为集团业务增长做出应有贡献。
    两项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的；
    中央商务区的打造，将成为安阳市名片，有效提升安阳市对外形象，同时为企业带来强大的品牌效应。
    拟建项目一安阳CBD项目的建设，将带领安阳市写字楼走向现代高端化。
    拟建项目二安汤新城项目的建设，将完善区域功能，促进安汤新城发展。
    两项目在建设及后期交付使用的过程中将为社会创造数千个就业机会，有效减轻社会就业负担。
     
     
     
     
     
     
     
     
     

三、市场环境分析

3.1宏观环境分析

3.1.1经济形势分析

3.1.1.1全国经济情况分析

1、全国近年GDP变化情况

     
    
    ?      分析:受欧债危机、全球经济发展速度减缓及国内生产成本增加，加上我国房地产市场调控等影响，目前国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期
    ?      四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动