南宁
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    翠都
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    可行
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    究报
    告
     
     
     
     
     
     
     
                         
                            
     
     
     
    
    我们面对什么样的市场环境？
    宏观上
    中观上
    微观上
    相对稳定健康的市场环境
    竞争相对激烈、产品日渐同质化
    品牌化，优胜劣汰己成必然
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    我们面对什么样的购买市场？
    对产品
    对区位
    对价格
    高性价比、物质与精神复合产品
    有较好的城市配套及发展前景
    以地段来决定价格选择
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    我们自身又拥有什么？
    优   势
    劣   势
    机   遇
    项目规模优势；借品牌实力优势；区域形象佳，配套完善。
    经验缺乏；资金缺
    乏；人力资源缺乏。
    南宁处于东盟及泛北部湾发展的核心及领头位置。
    威   胁
    新增体量太大；土地供给充足，郊区价格相对较便宜。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    我们的风险在哪里？
    产品定位风险
    销售风险
    密度高，多元化，整体及主打路线路线难定
    整体体量大，时间要求紧，竞争激烈。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    我们准备去哪里？
    客户定位
    档次定位
    形象定位
     
     新型南宁人。
    中档、高生活品质的精品社区。
    享受完善配套健康居住生活。
    价格定位
    住宅均价：/M2。
    。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    我们准备如何去？
    
     
    
    
    策略：项目未动  品牌先行  
                    健康理念  贯穿始终
     
    
    
     
    
    
    品牌导入
    
    理念导入
    
    产品导入
    
    
    用健康的居住理念和近乎完美的功能配套来打动客户。
    
    先认识品牌再认识产品，展示。
    
    以沙盘为依托，以置业顾问来导引，以活动来实现。
    
     
     
    目     录
    第一部分  南宁概况 
    一、南宁地理位置及交通状况     ………………………………………………… 5
    二、城市基础设施 …………………………………………………………………‥ 8-9
    三、 政策法规  ………………………………………………………………‥… 9-10
    四、经济发展状况   ………………………………………………………………… 11
    五、南宁城市近期建设规划—发展方向………………………………………… 12-17
    第二部分  南宁1997—2007年11年房地产市场回顾
    一、见证南宁11年的发展   ……………………………………………………… 18
    二、南宁市11年房地产开发投资额指标…………………………………………… 19
    三、南宁市11年商品房销售指标………………………………………………  20-21
    四、2007年1～12月份房地产市场运行情况回顾………………………………… 22
    第三部分  2007—2008年2月南宁市住宅市场整体分析
    一、整体数据及住宅类数据……………………………………………………‥ 23-27
    二、2007年南宁市各区域房地产市场分析…………………………………    28-38
    三、2007年南宁市房地产市场开发及住宅市场表现良好…………………    39-43
    四、2008年年初南宁市住宅市场“淡”字开幕…………………………‥    44-45
    第四部分  本项目区域分析
    1、      项目概况………………………………………………………………‥… 46-53
    2、      区域房地产市场…………………………………………………………… 54-55
    3、      本项目SWOT分析……………………………………………………………… 56
    第五部分  本项目定位
    1、      目标客户定位……………………………………………………………… 57-60
    2、      项目档次定位………………………………………………………………‥ 61
    3、      项目形象定位………………………………………………………………‥ 62
    4、      项目价格定位………………………………………………………………‥ 63
    第六部分  产品建议
     
    第1部       南宁概况
    1、      地理位置及交通状况
    1.中心城市的地位
       南宁位于广西南部，是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。毗邻粤、港、澳，背靠大西南，面向东南亚。南宁是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，具有沿江（邕江穿城而过，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势。南宁是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是双向沟通中国和东盟的前沿城市。                      
     
            
    2、自然气候
      南宁地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。
    3、地理环境 
        南宁位于东经107°45’—108°‘51’，北纬22°12’—23°32’。市区居于广西四大盆地之一的南宁盆地，平均海拔74－79米，最高处为496米。南宁境内主河流为西江最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕江，汇入珠江水系。
    4、城市荣誉
        南宁市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国双拥模范城市”、“国家园林城市”等称号。1998年作为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。2002年获中国城市居住环境建设的最高奖项——中国人居环境奖，被评为中国适合人类居住的“绿色家园”。
       从2004年起中国—东盟博览会会址永久性落户南宁。
       2007年10月1日，一个光辉的历史时刻出现了，应联合国人居署邀请,陈向群市长率南宁市代表团今日起程赴墨西哥，将接受由联合国副秘书长兼人居署执行主任安娜亲自颁发的“联合国人居奖”，这一奖项，将我们绿城南宁跨入国际性轨道。
       2008年2月21日，广西北部湾经济区被明确赋予‘重要国际区域经济合作区’功能的，在我国迄今批准实施的所有新区、经济区和试验区中，惟有北部湾经济区，而南宁在其四市中又占据核心位置。
    5、区位优势
       （1）沿海的开放城市
        南宁南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市—北海市、防城港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。广西出海口是中国离东南亚地区以及非洲最近的出海口。广西沿海港湾众多，可开发的大小港口21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上。近期规划建设18个万吨至十万吨的泊位。广西已确立了“南(宁)北(海)钦(州)防(城港)”沿海发展战略，充分发挥南宁市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。这一地区将成为广西乃至中国大西南经济发展最活跃的地带，成为中国沿海地区发展的新热点。
       （2）沿边的首府城市
        广西边境有8个县(区、市)与越南接壤，现有边境口岸11个，南宁距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易有着天然的地利条件。
       （3）沿江的内河口岸城市
        南宁是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。西江水系从云贵高原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。目前南宁至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从南宁直达广州和港澳地区。
       （4）线的枢纽城市 
        云南、贵州、四川诸省幅员辽阔，人口众多，面积和人口占中国的1／4和1／5，是一个巨大的市场。湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。
       （5）华南、西南两大经济圈的交汇点   
        南宁毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、贵、川，既可以接受华南沿海发达经济的辐射，又可以利用西南地区丰富的资源。在两个经济圈的结合部，南宁市作为中心城市，对区域经济的发展有着举足轻重的作用。
    6、立体交通运输网络 
        作为大西南出海通道的枢纽城市，南宁己形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络：
       （1）航空 
        航空，目前南宁已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等国际国内航线47条。。              
       （2）铁路 
        铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通，可直达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。目前，西南地区最大的铁路编组站正在南宁建设。
    （3）      公路 
        公路，由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐射四方、方便快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。全国最长的区内高速公路——桂林至北海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近的出海通道——南宁至河池（水任）高速公路连接贵州、四川等地；南宁至中越边境重镇友谊关的南友高速公路，被誉为“南疆国门第一路”，是中国通往越南乃至东南亚地区最便捷的陆路国际大通道。
        （4）航运   
     水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，南宁港年货运吞吐量385万吨。
        （5）市内交通  
     市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。
    二、城市基础设施 
        近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。
      （1）路桥通畅  
    全市道路总长599公里，纵横交错的634条道路使市内交通四通八达；66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其中市区内横跨邕江的大桥有4座；全长39公里，还有5座大桥正在建设中，路幅60米宽的城市快速环道已经建成通车。城市外环线也将建成通车，南宁市的城市交通网络骨架已基本形成。
      （2）水电充足 
    南宁市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。
      （3）邮政业务齐全  
    南宁市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。
      （4）电信发展迅猛  
       南宁电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。1997年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐年增多；公用电话3704