山东郯城
     
     
     
     
    郯城县房地产市场调研
    及
    项目可行性分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2010年7月
     
     
     
    目   录
     
    前言------------------------------------------------------3
    第一篇、郯城县概况调查-------------------------------------4
    1.1郯城县历史、文化----------------------------------------6
    1.2城市概况-----------------------------------------------6
    1.3城市经济发展状况--------------------------------------9
    1.4城区建设总体规划--------------------------------------10
    第二篇、市场宏观调查研究----------------------------------16
    2.1郯城县城房地产状况分析--------------------------------17
    2.2郯城县城商品房市场分析--------------------------------26
    2.3郯城县城商品住宅市场发展前景分析----------------------28
    第三篇、市场微观调查研究----------------------------------31
    3.1市场现有项目调查--------------------------------------32
    3.2市场现有项目分析--------------------------------------41
    3.3商业调查------------------------------------------------46
    第四篇、购房者调查分析------------------------------------51
    4.1调查概况----------------------------------------------52
    4.2客户群特征分析----------------------------------------53
    4.3客户群需求分析----------------------------------------54
    4.4调查小结----------------------------------------------61
    第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议-------------------63
    5.1水利局地块项目---------------------------------------64
    5.2体育场地块项目---------------------------------------78
    结论----------------------------------------------------89
     
     
     
     
     
     
     
     
        前  言
     
                郯城县位于山东省最南端，地理坐标东经118°05′—118°31′，北纬34°22′—34°56′。境南北长约65公里，东西宽32公里，,总面积1312.6平方公里,约占全省面积的0.84%，其中平原面积1123.6平方公里，占全县总面积的86%；山丘面积183.4平方公里，占总面积的14%。全县水面有130.4平方公里，占总面积的10%。 郯城县地处鲁中南低山丘陵区南部，临郯苍平原腹心地带，系沂蒙山区冲积平原。地形由东北向西南缓缓低下。东部马陵山绵延南北，中西部平原沂沭河纵贯南北。境内地势平坦，平均海拔约38米，自然比降为0.03%。
    金桂地产顾问非常有幸接受本次调研任务，我们在接到任务后就组织了公司市场调研部精锐奔赴郯城，经过了5天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。我们将依据郯城地区的调研情况和以往的市场经验，力求客观、真实、准确地反映调查成果，为开发商的决策提供有力的依据。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇 郯城县概况调查
    □郯城县历史、文化
    □城市概况
    □城市经济发函状况
    □城区建设总体规划
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.1郯城县历史、文化
    1.1.1郯城县历史
    郯城县历史悠久，氏族社会末期，境内已有人群定居。时境为“东夷”之地，太嗥氏为东夷一著名酋长，少嗥氏为黄帝族向东发展的一支，与夷族杂居于此，称“炎”地。周封炎族首领于此，称炎国，后演化为郯国。春秋时期，郯国附鲁，“郯子朝鲁”、“孔子师郯子”即出于此。战国时期（约公元前414年）为越国所灭。秦置郯郡,后改称东海郡，置郯县，属徐州刺史部，为县、郡、刺史部治所。唐贞观六年撤县入下邳，元和中复置，始有“郯城”县之名，不久又省入临沂。元末复置郯城县，明清之后县域有变，县名未易。建国后隶属临沂地区。
    1994年11月10日，撤销杨集乡、黄山乡，设立杨集镇、黄山镇。
　　1995年12月18日，撤销高峰头、庙山乡，设立高峰头镇、庙山镇。郯城县辖9个镇、13个乡：郯城镇、马头镇、李庄镇、杨集镇、庙山镇、重坊镇、高峰头镇、黄山镇、褚墩镇、十里乡、大尚庄乡、归昌乡、归义乡、司家乡、花园乡、沙墩乡、红花乡、胜利乡、泉源乡、高册乡、港上乡、新村乡。
　　1996年7月3日，撤销港上乡、沙墩乡，设立港上镇、沙墩镇（鲁政函民字[1996]32号）。
　　1997年6月4日，司家乡更名为清泉乡（鲁政函民字[1997]25号）。
    　2000年12月29日，撤销十里乡、归义乡，将其行政区域并入郯城镇；撤销大尚庄乡，将其行政区域并入红花乡；撤销清泉乡，将其行政区域并入泉源乡；撤销高册乡，将其行政区域并入马头镇（鲁政函民字[2000]95号）。即郯城县由11个镇、11个乡调整为11个镇、6个乡：郯城镇（归义乡、十里乡）、马头镇（高册乡）、重坊镇、李庄镇、褚墩镇、杨集镇、高峰头镇、庙山镇、黄山镇、港上镇、沙墩镇、胜利乡、新村乡、花园乡、红花乡（大尚庄乡）、泉源乡（清泉乡）、归昌乡。（括号内的为被撤并的乡镇）。
    截至2008年12月31日，郯城县辖10个镇、7个乡，2个区。
     
    1.1.2郯城县文化
    郯城县是全国著名的“天下银杏第一县”，还有“杞柳之乡”和“鲁南粮仓”的美称；郯城是古郯国的所在地，孔子师郯子的佳话从这里传出；郯城有齐魏马陵之战遗址，孙膑与庞涓曾在马陵山涧斗智斗勇；郯城有独具特色的地震断裂带，可使您实现“一步亿年”的跨跃；郯城有东海孝妇的传说，著名戏曲《窦娥冤》的故事妇孺皆知；郯城有中共鲁南第一支部旧址，是鲁南党的发祥地；郯城有生态旅游最好的园林，万亩银杏、万亩板栗和万亩杞柳装扮着大地，无处不充满生机与活力。
     
    1.2城市概况
    1.2.1郯城县概况
    郯城县境南北长约65公里，东西宽32公里，总面积1312平方公里。郯城县历史悠久。早在旧石器时代这里就有人类活动的踪迹，郯城是古徐文化发源地，曾是早期古徐国的国都所在地，古徐国的第一位国君若木和此后数位国君都葬城北七里处。此后有郯国建立。“孔子师郯子”典故就发生于此。秦置郯县、郯郡，汉改郯郡为东海郡，历为郡、县治所。隋唐几经废置，元时始称郯城县，其后为较为稳定之县级政区。至2001年6月，全县辖11镇6乡，871个行政村，96.92万人。全县人口以汉族为主，少数民族有回、满、苗、彝、壮、朝鲜、蒙古、哈尼族等14个，约占总人口的0.5％。
    　　经济以农业为主，盛产小麦、玉米、水稻等，是全国商品粮生产基地县，瘦肉猪生产基地县。银杏、板栗、琅琊草三宝蜚声中外，葱蒜姜椒四大辣闻名遐迩。郯城县为全国著名的四大银杏产区之一，有“天下银杏第一县”的美誉。县内定植银杏700万株，其中百年以上大树2.8万株，年产银杏200万公斤。工业已形成了包括化工、造纸、机械、煤炭、建材、纺织、食品、印刷等行业的生产体系。 
    　　郯城地处鲁苏交界，205. 310国道和微（山）东（海）公路纵横交错穿越境内，京沪高速公路贯穿南北，南临陇海铁路，北靠兖石铁路，离欧亚大陆桥头堡连云港、日照港仅百余公里。
    郯城县旅游资源得天独厚，马陵古道神秘壮观。庞涓沟、恨谷崖、箭眼石、老虎崖、由吾仙境、孔子登临处、一线南北；孝妇冢、于公墓、郯国故城、郯子庙、倾盖亭等古迹星罗棋布。位于新村乡银杏古梅园内的“老神树”，是华夏银杏第一雄树，虽历经2000余年，仍树叶繁茂，嫁果累累。
     
    1.2.2郯城县行政区划及人口分布
    2008年，郯城县辖10个镇、7个乡、2个区。总人口人，各乡镇人口： 991237 。郯城镇138109 马头镇 70318 重坊镇 56080 李庄镇 49694 褚墩镇 55195 杨集镇 50628 黄山镇 47421 港上镇 40938 高峰头镇 47838 庙山镇 45491 沙墩镇 46936 胜利乡 46715 新村乡 36363 花园乡 49673 归昌乡 38548 红花乡 63190泉源乡 50134、城区47562  开发区10404，城区人口199814（单位：人）
     
    1.2.3交通环境
    郯城县南部临近陇海铁路,为江苏省邳州、新沂、东海三县市所环绕,北部与临沂市河东、罗庄和临沭、苍山四区县接壤。205国道、京沪高速公路纵贯南北, 310国道横穿东西。自县城始,按径距计算,东至东海县界古寨村7公里,又32公里至东海县城;东南至东海县界芦窝村16公里,又30公里至东海县城。南至新沂市界谢庄村21公里,又5公里至新沂市区。西南至邳州市界新庄村23公里,又25公里至邳州市区。西至苍山县界红圈村20公里,又26公里至苍山县城;西北至苍山县界董墩村14公里,又24公里至苍山县城。北至临沂市罗庄区界堰头村31公里,又19公里至临沂市区。东北至临沭县界大岱村21公里,又 24公里至临沭县城。至省会济南335公里,至首都北京680公里。东起清泉乡前、后城,西至重坊镇杨庄寺,东西最大横距41.9公里,南界杨集镇十三甲,北止李庄镇刘道口,南北最大纵距62.3公里。全县辖11镇，6乡，674个行政村。
     
    1.2.4气候条件
    郯城县内属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温13.2C，零下5度时间平均在40天左右,境内马陵山绵延东境，沂、沐河贯穿南北，形成大面积的冲积平原，素有“鲁南粮仓”之称。境内矿产资源丰富，其中煤、铁、金刚石、重晶石、花岗石等储量较大。地下水资源丰富，马陵山清泉寺矿泉水可与青岛崂山矿泉水媲美。 
     
    1.2.5自然资源
    郯城县的自然资源十分丰富。
    (一)土地资源 
    全县耕地总面积为125.24万亩，占全县土地总面积的63.6%；未利用土地面积5.8万亩，占全县土地总面积的2.7%，主要是山丘荒草地、平洼荒草地、裸岩、石砾地、田坎等。 在未利用土地中，可开发的约有0.74万亩