咸宁市中心新区开发项目
    可 行 性 研 究 报 告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    咸宁中心区新区开发项目研究组
    2006年11月10日 
     
     
    目  录
    一 项目概况………………………………………………………………………5
    1.1项目概况……………………………………………………………………5
    1.1.1位置………………………………………………………………………5
    1.1.2面积………………………………………………………………………7
    1.1.3地块分部状况……………………………………………………………8
    1.1.4项目周边交通情况………………………………………………………10
    1.2. 项目用地条件……………………………………………………………10
    1.2.1道路………………………………………………………………………10
    1.2.2给水………………………………………………………………………10
    1.2.3排水………………………………………………………………………10
    1.2.4用电………………………………………………………………………10
    1.2.5通信………………………………………………………………………11
    1.2.6有线电视…………………………………………………………………11
    1.2.7燃气………………………………………………………………………11
    二 咸宁总体经济发展分析……………………………………………………12
    2.1咸宁市基本情况……………………………………………………………12
    2.2咸宁市经济发展概况………………………………………………………13
    2.3咸宁市产业发展概况………………………………………………………14
    2.4咸宁市交通概况……………………………………………………………15
    三 城市总体发展战略………………………………………………………………16
    3.1城市区域定位………………………………………………………………16
    3.1.1构建武汉城市后花园……………………………………………………16
    3.2城市发展战略目标与构想…………………………………………………16 
    3.2.1咸宁在武汉城市圈中的定位……………………………………………16
    3.2.2咸宁在武汉城市圈的建设目标…………………………………………17
    3.2.3咸宁市建设生态城市的构想……………………………………………17
    3.2.4咸宁市建设生态城市的目标……………………………………………17
    3.3中心新区发展前景…………………………………………………………18
    3.3.1城镇体系建设现状与问题………………………………………………18
    3.3.2市域人口现状及预测……………………………………………………18
    3.3.3市域城镇化水平现状及预测……………………………………………19
    3.3.4市域城市化水平现状及预测……………………………………………19
    四 项目周边区域分析………………………………………………………………20
    4.1咸安区………………………………………………………………………20
    4.2咸宁市温泉经济技术开发区………………………………………………20
    4.3咸宁温泉区…………………………………………………………………20
    五 咸宁市房地产市场发展分析……………………………………………………22
    5.1咸宁市房地产市场总体分析………………………………………………22
    5.1.1房地产发展现状及发展趋势……………………………………………22
    5.1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平………………………………22
    5.1.3供需分析…………………………………………………………………23
    5.1.4价格分析…………………………………………………………………24
    5.2咸宁市住宅发展总体分析…………………………………………………25
    5.3咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想………………………………25
    六 咸宁土地市场分析………………………………………………………………27
    6.1咸宁市商住开发用地概况…………………………………………………27
    6.2咸宁市土地现状及发展规划………………………………………………27
    6.3商住土地供需情况分析……………………………………………………28
    6.4咸宁市潜在可开发土地区域分布…………………………………………28
    七 项目优劣势分析…………………………………………………………………29
    7.1优势…………………………………………………………………………29
    7.2劣势…………………………………………………………………………30
    7.3机会…………………………………………………………………………30
    7.4威胁…………………………………………………………………………31
    八 项目定位及开发模式……………………………………………………………32
    8.1项目定位……………………………………………………………………32
    8.2开发模式……………………………………………………………………32
    8.3客户层定位…………………………………………………………………34
    8.4价格定位……………………………………………………………………35
    8.5定价依据……………………………………………………………………36
    8.5.1总体依据…………………………………………………………………36
    8.5.1经济适用房定价依据……………………………………………………36
    8.5.2中高档住宅定价依据……………………………………………………36
    8.5.3低密度住宅定价依据……………………………………………………37
    8.5.4商业用房和楚文化用房定价依据………………………………………37
    九 项目开发与销售计划……………………………………………………………38
    9.1项目开发计划………………………………………………………………38
    9.2项目销售计划………………………………………………………………39
    十 项目经济效益评估………………………………………………………………40
    10.1 测算参数选取……………………………………………………………40
    10.2 总投资金额与总收入……………………………………………………41
    10.3 利润率……………………………………………………………………41
    十一 项目敏感性分析………………………………………………………………42
    11.1 第一期投资………………………………………………………………42
    11.2 第二期投资………………………………………………………………42
    11.3 敏感性分析………………………………………………………………43
    11.3.1 成本变动………………………………………………………………43
    11.3.2 价格变动………………………………………………………………43
    十二 项目风险分析…………………………………………………………………44
    12.1 宏观政策风险分析………………………………………………………44
    12.2 市场风险分析……………………………………………………………45
    12.3 操作风险分析……………………………………………………………46
    十三 项目战略意义…………………………………………………………………47
    十四 结论与建议……………………………………………………………………48
     
    
一 项目概况
     
    1.1              项目概况
    1.1.1位置
    本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧。
    本项目外围四面全部均已经开发建设：西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区。
    本项目距武汉市中心区约70公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端1.5公里；现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北2公里。(见图1－1、1－2、1－3)
    
    
    咸宁市
    图1-1：咸宁市位置图
     
    
    图1-2：咸宁市与武汉位置示意图
    
    温泉开发区
    
    长江开发区
    
    图1－3项目区域图
    1.1.2面积
    本项目总占地面积约138万平方米，约合2073亩（以最后测量土地面积为准），可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约1107.6余亩土地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的约595.5余亩土地。
     
    
    青龙山
    
    青龙路
     
    
    长安大道
    
    金桂路
     
    
    A地块
     
    
    A
    
    B地块
     
    
    B
    
    D地块
     
    
    十六潭路
     
    
    C地块
     
    
    长江开发区
    
    银泉大道
    
    浮山
    
    城市中心新区
    
    咸安区
    
    市委市政府
    
    十六潭公园
     
    
    C
    
     
    
    D
    
    温泉开发区
    
     
    
    温泉区
    
    图1-4项目地块分布示意图
    1.1.3地块分部状况
    本项目由五块地(以A，B，C，D区分)构成，A地块位于青龙路以北，B地块位于青龙路以南；C地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块位于十六潭路北测（见图）。
    A地块：占地面积657.6亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较
    为平坦、略有起伏；
    B地块：占地面积450.3亩，位于青龙路南侧与A地块相望；
    C地块：占地面积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；
    D地块：占地面积595.5亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。