湘仪项目环境分析 2006年2月10日 湖南置业通
湘仪项目环境分析
1， 项目地块状况
1、项目简介
本项目位于长沙市河西麓谷高新区，为原长沙市湘仪总厂用地。项目总占地169亩。
本项目地块分为两块，一块约10亩，另一块为150多亩，分布在振兴路两侧；
地势高出四周路面约8米，拥有较好的视线与景观；
整个地块呈现两极阶梯分布；
地块由于地势高于路面，避免了外界的干扰，同时作为厂房，地势较平整，拥有较多的树木，环境较好；
2、基本要求
项目用地面积150多亩；
用地性质以居住为主，适量建设部分商业；
容积率为：3
建筑：小高层与多层结合的住宅
绿化率不少于
限高：50米
3 地块周围景观：
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东方景观：时代天骄 西环高速
在该方向上，远景和近景都不怎么好，都是一些比较低矮和破旧的建筑物，旁边只有时代天骄是小高层建筑，和有一块正在开发建设的地，相信这几块建筑物能弥补视觉景观的不足。
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南边景观：湘仪家属区
在这个方向上，靠近桐梓坡西路在马路的对面是湘仪家属区，和项目属于同一个高度，家属区建筑物时代久远，已经变得陈旧，而且这些房子的户型已经跟不上时代，远景被这些建筑物挡住了视线。在东南方向有块小小的空地，没有被征用，但是这块地杂草丛生，还有一些垃圾。所以在近景上没任何优势。
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西方景观：视觉好 有大量的绿色植被
在该方向上的远景上是宽敞的马路，和新建的建筑，视野开阔，近景是比较大的绿色植被，但是里面安插着不和群体的住宅。
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北方景观：
视野开阔，没什么高层建筑，都是些大型厂房与公司，建筑物是新建设开发。
近景是五强友元集团，该集团环境好，在视觉方面比较好。桐梓坡西路、麓谷高新园的企业 对面为麓谷高科园几家企业，五强集团、湘油等大型企业
评价：该项目在东，南方向在近景和远景方面都不是很好，但是在北，和西边的地势平坦视野开拓，建筑视觉效果好 并且在西面有大量的绿色植被 但有其中有少量的民房和一些垃圾，影响了一部份环境效果。
4．环境卫生与社会治安情况：
1． 该地块远离市中心。靠近麓谷高新技术开发区。没有遗留什么污染问题。并且在西边方向大量的绿色植被，只是该项目四周都是公路并且位于桐梓坡西路边，大量进入麓谷的汽车所产生的噪音和废气将对小区造成教大影响。
2． 该项目位于西站，外来人口比较多杂，成分比较杂，治安形式比较严峻。
5：地块周围的交通条件：
1． 该项目位于西站附近，靠近麓谷高新技术开发区，并且在长沙星灿医院的斜对面，车流量比较大。地块附近有多个公交车站进入麓谷和长沙汽车西站，有152.118.309.603.913.等十几条公交线路。往南走8分钟路程可到达长沙汽车西站。所以交通十分便利是本项目的一大优势。
6：配套设施：
生活配套
菜市场：该项目的对面是湘仪家属区，并且在麓景路上有一条宽3米多的天桥把该项目和湘仪家属相连接，使得进出十分的方便。在湘仪家属区内有个中型的菜市场，附近的商店比较多，日常生活用品都不用担心，在项目往西站方向的路上有几家中型超市。但是本地段没有大型的购物中心。
学校配套
小学：航天中心小学 六沟垅小学
中学 培华中学 航天中心中学
大学：湖南涉外经济学院 湖南大学财院 湖南财经高等专科学院 中南大学院医学院与商学院
医疗配套：
医院：长沙星灿医院 航天医院 长沙市生殖医院 湘雅附三 市四医院，湖南肿瘤医院
娱乐设施
五强友元集团里面的高标准蓝球场.中南大学湘雅医学院有高标准的的乒乓球馆 羽毛球馆 和一个运动场。
银行配套
有农行 建行 工商银行 邮政储蓄
酒店配套
航天酒店 航天大厦 晶鑫大酒店 麦当劳等
住宅小区配套
周边有蓝球场 跆拳道馆等设施
办工场所配套
该项目靠近麓谷，随着高新技术开发区的招商引资，大量的商务写字楼建成，提供了许多高标准的办公场地。
小节：本项目附近有几个大型的社区，居住比较的集中，各中生活配套设施较为完善齐全，能满足人们的各种需求，但是最基本的生活用品购物地分布比较宽，并缺乏大型的购物中心。
并且高档次的设施比较少，因此，项目的商业配套部分与该片区形成差异化可以考虑两个方向：档次差异化及经营形态差异化。这样不仅满足小区未来业主的需求，也可以吸引周围居民的消费
二、项目地块解析
1、区位价值
? 项目靠近河西麓谷高新园区，高新科技园的产业发展极大地提升了该片区的价值；
? 长沙市政府的搬迁，加快了项目周边交通等市政配套的建设，进一步提高了区域升值的空间；
? 长沙城市向西北扩张，使得该片区成为望城、宁乡等融入星城的首善之地，也是望城、宁乡等周边地区在星城购房的首选之一；
? 河西尤其近年来，麓谷及市府板块房地产的开发，使得该片区成为置业的热点地区；
? 岳麓区区政府表示，
? 在调查中显示，市场对该片区未来的发展潜力充满信心；
? 但项目周边居民素质一般，物业陈旧，区域形象一般，开发商还需努力营造自身小环境的档次与形象。
? 本项目周边形象，一方面市民感觉是“偏远”的，另一方面也有人认为这里有“闹中取静”的优势；
? 但有主干道相连，车程时间较短，本项目距离城中市中心10分钟车程以内，周边配套齐全而且成熟，待社区形象凸现之后，本项目距离市中心区较近的优势将十分明显，“偏远“是观念上的，并非实际上的。
评价：河西大规划及发展的潜力优势使本项目具有很好的区位价值。
2、景观价值
? 该项目地势比四周的路面高出了8米，视觉效果特别好，西，北方向地势平坦，远眺能使人心旷神怡，心情开阔。
? 在地块西面有大量的绿色植被，并且树木高大，树木成荫。
? 项目位于湘仪厂内，里面本身就有大量的绿化面积，可以做为再次利用，省去一比的费用。
评价：虽然东，南面的景观视觉不好，但是只要好好利用已有的资源，在南边和东北方向做一个小小的瀑布，打造一个山水生态盘，以消除客户对这两处景观的疑虑，抓住时机进入市场，快速占领市场
3、商业价值
本项目三面临街，尤其是振兴路与玉兰路交汇处的两块地，其商业价值非常大，大量的大型企业在这里扎根，麓谷高科园几家企业，五强集团、湘油等大型企业，这些企业的到来使地块具有很大的升值潜力。
据岳麓区政府介绍，好多大型企业有安扎在麓谷这块的意向
政府出台了对那些在麓谷投资的优惠政策。
评价：政府对在麓谷这边投资的企业和个人做出了许多的优惠政策。项目地块附近本身有好多的大型企业驻扎在振兴路与玉兰路，使得这一区域获得大量的人气，价值得到提升
4 地块分析
优势分析 S
本项目位于湘仪内，里面有许多工厂，如拆迁必将带来一种无形的规模效应。另一方面地势高，视觉范围宽广，站在上面远眺，能使人心旷神怡，心情舒畅。项目内绿化面积大树木高大，树木成荫。开发过程中，可以考虑把原有的树木作为新建项目的绿化材料，节省一笔费用。如果配以完善的生活设施，再加上幽雅的绿化环境，定能营造好项目的生活氛围条件。
项目走路去西站只要8分钟，地块附近有多个公交车站进入麓谷和长沙汽车西站，有152.118.309.603.913.等十几条公交线路，综上所叙，交通条件方面的优势将成为本项目的一大卖点。
周围配套设施齐全，项目对面有湘仪家属居住区，附近的配套设施齐全，银行 中小学 商店等等。这样不仅能减少项目配套设施的投入。
项目地块附近有航天中小学，六沟垅小学，培华中学。湖南师大医学院 中南大学湘雅医学院与商学院 湖南财经高等专科学院 湖南大学财院，学习与文化气氛浓厚。对那些希望自己 的小孩有个很好的学习环境来说是个很好的选择。
（七）地块的劣势分析 W
该项目附近没什么标志性的建筑，以前的建筑已经变得非常的残旧，没什么景观点，惟有北边和西边视野开阔，建筑比较新和地势高视线宽给本项目带来一点特色
地块的四周都是公路，并且在进入麓谷和西站的边上，车流量大，将造成严重的废气和噪音污染。
地块位于西站附近，人流大，人员成分复杂，治安比较严峻。
（八）机会分析