房地产项目类型基础概念
     
    传统的项目类型   这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
     
    别墅      代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；
     
    公寓      公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；
     
    普通住宅  普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
     
    项目类型的发展与丰富
     
    经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
     
    板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。
    板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
     
    公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。
    随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。
     
    城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。
    Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。
     
    项目类型的新界定
     
    

    别墅
    Townhouse
    联排别墅
    板楼
    塔楼
     
    传统的别墅项目
     
    独栋
     
    联排
     
    双拼
     
    叠拼
     
    高层、小高层、多层
     
    传统
     
    蝶塔、小户型
    公寓、普通住宅、经济适用房
    皆宜以板楼或塔楼形式出现。
    
     
    以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
     
    别墅的概念：
    别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。
    因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
     
    概念延伸：城市别墅
    近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
     
    Townhouse的基本解读-1
    原始的Townhouse概念：
    TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
    北京的Townhouse缘起：
    别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 
    公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。
    Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。
     
     
    
    位于市区中心
    单价、总价均高
    容积率高、建筑密度大
    空间窘迫感
    有天有地
    环境舒展
    总价高
    交通位置与市政条件
     
    公寓
     
    别墅
     
    
    单价、总价均有明显优势
    位置上尽量靠近市中心
    有天有地
    环境舒展
    
    Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Townhouse的基本解读-2
    北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——

1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 
2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 
3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 
4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 
5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 
6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 
7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 
8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 
9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 
10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 
     
    Townhouse的四种形式
    通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
    在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼
     
    









    ?      联排别墅
    由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。
    ?      双拼别墅
    两个相同的单位平行组合而成。
    ?      叠拼别墅
    从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。
    ?      独栋别墅
    形体独立的单位。
    传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。
    传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。




    Townhouse独栋         传统别墅
    
    板楼、塔楼项目类型
     
    板楼与塔楼的基本解读-1
    板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。
     
    国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：
    板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
    塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
    板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：
    外部——建筑高度、密度、容积率不同
    内部——户型、销售分摊不同
    



    塔楼
    板楼


    
     
     
    板楼基本形式
    小高层板楼：９至１２层左右的板楼
    高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼
    多层板楼：６层以下的
     
    ?      供应量以小高层最重：
    从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；
    ?      满意度以多层居首：
    在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；
    ?      平均售价以高层板楼最低：
    由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；
     
    塔楼基本形式
    传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼
    改革的塔楼形式：蝶型塔楼
     
    ?      与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：

• 外形轻盈

    蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。

• 朝向、采光、通风上有突破

    蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。

• 斜角存在成为新问题

    但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。 
    ?      与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：

• 平衡成本与建筑形式

    板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通