济南房地产市场调查分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    济南房地产市场调查分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
     
     
    第一章  济南市宏观背景分析
    一、社会经济发展
    二、人口情况
    三、城市规划与发展
    1、城市结构
    2、城市发展动力
    3、城市发展规划
    4、城市发展对高新区影响分析
    四、消费特征
    1、人均收入水平
    2、人均可支配收入及消费支出
    3、城乡储蓄存款
    4、居民消费特征
    五、高新区经济发展状况
     
    第二章  济南市房地产市场概况
    一、济南房地产市场现状
    （一）综合分析
    （二）需求分析
    （三）济南楼市专业水平总体评价
    二、济南房地产市场发展前景预测
     
     
     
     
    第三章  济南房地产各类物业市场分析
    一、济南住宅市场分析
    1、新增供应量分析
    2、2005年住宅市场价格走势分析
    3、2005年住宅市场特征
    4、2006年住宅市场展望
    5、典型住宅项目调查
    6、小结
    二、济南写字楼市场分析
    （一）2005年写字楼市场状况
    （二）2006年写字楼市场发展展望
    三、济南商业市场分析
    （一）2005年济南商业地产发展状况
    （二）2006年济南商业地产趋势
    （三）济南典型商业设施
    （四）商业物业租售价格情况调查
    （五）小结
    四、济南酒店市场分析
    1、济南星级酒店基本情况
    2、供应特点研究
    3、产品特点研究
    五、济南土地市场分析
    1、2005年土地市场供应状况
    2、市场成交状况
    3、济南城区国有土地基准地价
     
     
     
     
    第四章  济南市高新区市场研究
    一、济南高新区发展规划
    二、高新区房地产市场
    （一）高新区住宅市场
    （二）高新区写字楼市场
    （三）小结
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第1章      济南市宏观背景分析
     
    1、      社会经济发展
    2005年济南市国内生产总值达到1876.48亿元，增长速度达15.6%，增速达到了济南市近年来的最高水平，同时高于全国平均水平5.7个百分点，也高于东部省会城市水平。2005年济南市的经济发展速度位居全国省会城市（除拉萨外）第六位。
     
    全国各省会城市经济增长速度排名 (除拉萨):

    说明：本节数据源自《中国统计年鉴》及《济南市统计年鉴》。
    













    952.18
    1066.16
    1200.83
    1365.33
    1600.27
    1876.48
    0
    200
    400
    600
    800
    1000
    1200
    1400
    1600
    1800
    2000
    2000
    2001
    2002
    2003
    2004
    2005
    年
    亿元
    
     
    
    济南市历年GDP增长趋势
    
     
    2005年济南市人均GDP为31604元，按当时汇率折算为3858美元。约为同期北京市人均GDP的70%，天津市人均GDP的90%，南京市人均GDP的77%。
     
    
    济南市历年人均GDP变化
     
    2006年第一季度，济南市社会经济发展仍保持了平稳强劲的态势，经济增长速度达到17%。城镇居民人均可支配收入为3596元，增长10.1%。金融机构各项存款余额为3646.6亿元，比年初增长6.6%，金融机构各项贷款余额3514.2亿元，比年初增长9.8%。
     
    各主要经济指标均呈现出加快发展态势。社会消费品零售总额增长20.5%，提高3.7个百分点,全社会固定资产投资增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。
     
    1．第二产业较快增长
     
    工业结构进一步优化、增长方式出现积极转变
    一季度，全部工业完成增加值183.0亿元，同比增长20.0%。其中规模以上工业完成增加值167.4亿元，增长21.7%，实现销售收入508.2亿元，增长28.3%，实现利税49.8亿元，增长19.9%，实现利润21.3亿元，增长7.0%；规模以上工业企业1669家，同比净增166家，一季度已过亿元企业达到53家，同比净增9家。
     
    工业品出口呈现新格局
    一季度，规模以上企业完成出口交货值32.3亿元，同比增长19.4%，高于总产值增幅1.1个百分点。出口工业品结构已由过去主要依赖少数高耗能和传统产品，向传统产品、低消耗产品、高新技术产品的多元化转变。受国家出口政策影响，一些老牌高耗能产品出口企业如济钢、庚辰钢铁、镁碳砖等均出现大幅下降，而重汽实现出口交货值4.23亿元，增长4.5倍,浪潮2.75亿元，增长91%,轻骑铃木2.08亿元，增长74.8%,山水1.81亿元，增长7.2倍，在松下、元首、玛钢等传统出口骨干企业形势稳定的同时，涌现出鑫森服装、中氟化工、美捷家用纺织、齐鲁安替比奥、西门子变压器、海尔电机、柴油机股份等一批新的出口骨干企业，呈现出工业品出口多点开花的新格局。
     
    非公有制工业活力凸显
    截至3月底，规模以上工业中非公有制企业1318家，同比净增199家，占规模以上企业个数的比重达79 %。一季度，非公有制企业销售收入234.1亿元，增长35.7%，同比提高13.1个百分点；实现利税25.6亿元，增长45.1%，增幅高于全市平均水平25.2个百分点；实现利润14.5亿元，增长48.7%，高于全市平均水平41.7个百分点。
     
    建筑业平稳增长
    一季度，全市建筑业增加值12.7亿元，增长5.3%，提高1.5个百分点。房屋建筑施工面积2026.2万平方米，同比增长13.2%，其中新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7%。
     
    2．第三产业加快发展
    一季度，第三产业增加值220.4亿元，同比增长16.0%，提高2.6个百分点，为近六年同期最高增速，对GDP增长的贡献率50.9%，拉动经济增长8.7个百分点。
     
    现代服务业快速增长
    一季度，现代服务业增加值92.2亿元，同比增长17.1%，占第三产业增加值的比重41.8%，同比提高2.1个百分点。
     
    金融、房地产业增速回升
    金融业增加值27.3亿元，增长17.2%，提高9.5个百分点；房地产业增加值15.2亿元，增长15.1%，提高6.7个百分点。
     
    旅游业发展势头良好
    一季度，共接待游客321.1万人，同比增长18.9%，其中接待国内游客318.9万人，同比增长18.9%；旅游业总收入30.1亿元，增长23.9%，其中国内旅游收入29.4亿元，增长23.9%。
    软件业较快增长。软件产业完成销售收入23.6亿元，增长12.7%。
     
    会展业加速发展
    全市共举办会展28场，直接营业收入2000万元，增长53.8%。
     
    批零贸易业、住宿餐饮业、交通运输仓储和邮政业等继续保持稳定快速发展
    一季度，批零贸易业完成增加值46.6亿元，同比增长15.3%，住宿餐饮业增加值19.0亿元，增长16.8%。交通运输、仓储和邮政业增加值32.6亿元，增长9.0%。
    3．固定资产投资规模
    一季度，全社会固定资产投资111.1亿元，同比增长24.4%。其中，第一产业3.7亿元，增长80.3%；第二产业49.6亿元，增长14.7%；第三产业57.8亿元，增长31.2%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。工业投资完成47.8亿元，增长11.2%，但增长幅度较去年同期大幅回落。房地产投资平稳增