思源：2011年上半年楼市报告
    （东莞）
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    思源集团·思源经纪东莞分公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
     
     
    第一部分：经济要闻回顾              3
    一、宏观经济              4
    11全国两会：全面实现“十二五”规划，推进社会经济可持续发展。              5
    1-6月全国房地产市场运行情况：              5
    东莞市经济运行环境简述              6
    二、政策法规              6
    三、城建规划              8
    第二部分：一级市场综述              9
    上半年土地市场成交面积同比增加              10
    地块用途以工业用地和商住用地为主              10
    超过六成土地供应量来自镇区              10
    商住成交地价2020元/㎡，同比增长4.7%              11
    第三部分：二级市场综述              14
    一、商品房供需总体特征              14
    二、新增供应镇区唱主角，城区以消化存量为主              15
    三、产品仍以二、三房居家为主流              16
    四、上半年新增项目销售情况：              17
    五、东莞市房地产市场下半年趋势预判              18
    1、需求预算              18
    2、趋势预判              19
    
    
     
    第一部分：经济要闻回顾
     
    1、      宏观经济
     
    一、2011全国两会：今年是为全面实现“十二五”规划目标打起头响炮的一年，其地位尤为重要。关键是“十二五”期间，根据国内外国情下，全面推动社会经济的可持续发展，战略性新兴产业将独领风骚，并逐渐替代传统产业成为主导产业，重新谱写未来产业发展新蓝图。
    在2011年两会的政府工作报告中，提出了十二五规划来保证未来5年经济发展：

    数据来源：2011年两会政府工作报告
    国家总理温家宝在做2011年政府报告时表示，今年主要是强调继续坚持2010年引导各方面把工作重点放到转变经济发展方式、调整经济结构上来；其次强调“保民生”和“保新兴”等。其内容主要围绕扩内需、促消费来灵活贯穿与整个实施过程。而东莞市，则特别强调“保民生”这一热点，注重加强优化教育教育结构，扩大就业，完善医疗保障体系等。
     

二、上半年全国房地产市场运行情况：

    数据来源：国家统计局整理
    上半年，房地产开发企业本年资金来源26250亿元，同比增长32.90%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%;企业自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。

三、东莞市经济运行环境简述

    ?      东莞市上半年主要经济指标

    注明：由于东莞市统计局上半年份经济数据并未全面统计公布，以上数据仅来至于7月13日东莞市领导干部会议上通报内容

二、政策法规

     
    住建部专家：楼市限购政策短期内不会取消
    住建部政策研究中心副主任王珏林近期表示，今年房地产市场可以分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。楼市调控政策仍然处于全面贯彻落实到位的过程，限购政策短期内不会取消。
     
    住建部：房屋征收按市价评估补偿
    继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
     
    下月起北京收新房将获说明书 建材品牌需列出
    下月1日起，北京竣工交付的住宅项目，在业主收房入住时，开发商都要提供一份详细的“房屋使用说明书”，详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。二手房交易时，房屋的使用说明书也要一并移交给买房人。6月2日，市住建委发布了《北京市房屋建筑使用说明书》的示范文本，包括四个部分：房屋建筑基本情况；各项目及部位的使用说明和注意事项；相关附件以及服务指南。
    《商品房明码标价规定》
    为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、价格欺诈等问题，3月16日国家发改委发布《商品房明码标价规定》，按照《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》自2011年5月1日起施行该规定。 
     
    东莞公积金贷款新政给力
    近期东莞楼市真可谓是“柳暗花明”，先是3月的“限购传闻”变成“限涨令”出台，让开发商和置业者大大松了一口气；然后是近日东莞市住房公积金管理中心公布的消息：今年五一开始，东莞将实施新的公积金贷款政策。第一次使用公积金贷款购买普通住房90平方米以下的可首付两成。这次东莞公积金贷款新政有两个大亮点，一是将夫妻同贷最高额度上调至66万元，另外一个就是放宽了首次使用公积金贷款购房的政策，无论是否曾购买过其他住房，只要是第一次使用公积金贷款购买普通住房（指面积在144平方米以下），首付比例均不超过三成。其中，90平方米以下的可首付两成，90平方米以上144平方米以下的首付三成。
     
    国土部和银监会两部门联手防范土地贷款风险
    为提高土地抵押授信或类似业务的风险管控能力，国土部和银监会决定在北京、天津等全国105个重点城市先行推广应用银行国土信息查询系统。根据此份由国土资源部、银监会共同发出《关于推广应用银行国土信息查询系统的通知》，推广应用的范围包括105个重点城市及其所辖区（县）的国土资源部门以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构（含分支机构）。《通知》要求建立完善的银行国土信息查询的相关制度，原则上银行国土信息查询周期不超过2个工作日。完善土地抵押登记信贷业务制度和流程，加强贷前、贷中、贷后的风险防范工作，有效提高土地抵押授信或类似业务的风险管控能力。严格按照国家保密有关规定开展银行国土信息查询服务，切实保障土地权利人的合法权益。
     
    中央一号文件：土地出让金１０％用于水利建设
    2011年中央一号文件公布，今后10年全社会水利年平均投入比2010年高出一倍新世纪以来中央指导“三农”工作的第8个中央一号文件29日由新华社受权发布。这个题为《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》的文件明确了新形势下水利的战略定位，制定和出台了一系列针对性强、覆盖面广、含金量高的加快水利改革发展的新政策、新举措。
     
     
     
    个人买房不足5年就卖 今起全额征收营业税
    经国务院批准，财政部和国家税务总局昨日发出联合通知，对征收个人住房转让营业税做出新规定。根据财政部网站27日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足5年住房对外销售，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)普通住房对外销售，免征营业税。
     
    中央拟规范地方户籍改革试点 禁止土地换户籍
    广东、重庆等地推动的户籍制度改革，因规定进城农民须交出土地而受到舆论质疑。据《新世纪周刊》报道，近日获悉，中央有关部门酝酿出台政策，要求地方政府在自行试点进行户籍改革的同时，不再将农民土地与城市户籍捆绑运作。
     
    国务院：住房限购细则2月中旬前出台
    国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。针对此次调控中社会关注的热点问题，住房城乡建设部副部长齐骥进行了解释。
     
    沪渝将开征房产税 三部委称条件成熟时全国实施
    继国务院常务会议26日公布房地产调控“新国八条”后，备受关注的房产税改革试点“靴子”27日正式落地。上海、重庆27日晚分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。
     
    温家宝：今后5年建3600万套保障房
    对于网友提出的“抑制房价”问题，温家宝说：“我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付诸实际行动。”温总理强调必须增加有效供给。前不久，国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书。关键不在一张纸，而在于决心。有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。没有决心，眼前到处都是困难。“我想中央已经下了这个决心，我们计划在今后5年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。”保障房达到3600万套以后，在住房的覆盖率可以达到20%。
     
    三、城建规划
    东莞市区治堵从两个最堵路口“动刀”
    6月20日，治理市中心区交通拥堵专题调研会在市城乡规划局举行。市委副书记、市长李毓全，副市长梁国英，市政协副主席梁近东等出席会议。会议讨论了东莞市中心两个交叉路口的“治堵”方案。
     
    广深港高铁8月8日完工通车 虎门站明日初检
    30分钟到香港、往返武汉不过5个小时、经过东莞境内的首条高铁——广深港高铁即将完工通车。虎门站是高铁在东莞境内的唯一站点，站台建设已进入最后施工阶段，预计将于6月30日进行初检，复