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牟平桥子村改造项目市场分析及项目前期定位策划方案

     
     
    (下册)
     
     
     
     
     
    
     
     
    二〇一三年一月
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
商业秘密声明

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                                     目    录
                    第一章   烟台及牟平区域概况及经济发展
                    第二章   烟台及牟平房地产市场分析（阶段）
                    第三章   牟平区域房地产市场楼盘调研信息
                    第四章   项目周边竞争性楼盘对比分析
                    第五章   桥子改造项目基本情况及SWOT分析
                    第六章   客户群体需求分析
                    第七章   项目定位分析
                    第八章   住宅产品功能定位及分析
                    第九章   商业部分定位及营销策策划思路
                    第十章   项目定价
                    第十一章 项目策划推广策略
                    第十二章 项目营销策略及操盘执行
    第一章   烟台及牟平区域概况及经济发展
     
     
    一、烟台城市概况
     
    烟台市位于我国经济发达的山东省，地处山东半岛东部，位于东经119°34′~121°57′，北纬36°16′~38°23′，辖6区7个县级市和长岛县。依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米，人口692万，有少数民族47个。烟台是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东北亚地区的国际性港城、商城、旅游城，中国经济20强城市，是中国最具投资潜力和发展活力的新兴经济强市。
     

    概况
    烟台全市海岸线长达909.3公里，市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。 
    有大小基岩岛屿63个，像一颗颗灿烂的珍珠镶嵌在大海之中。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛、崆峒岛，有居民的岛15个，分别为长岛县的南长山岛、北长山岛、大黑山岛、小黑山岛、庙岛、砣矶岛、大钦岛、小钦岛、南隍城岛、北隍城岛，龙口市的桑岛，芝罘区的崆峒岛，牟平区的养马岛，海阳市的麻姑岛、鲁岛、买买菜。烟台苹果，莱阳梨、大樱桃等享誉海内外；是中国重要的黄金产地，黄金储量和产量均位居全国第一（县级市中招远和莱州位居前列产量）占全国的1/4以上，其他可开采的矿藏30多种。改革开放以来，烟台市社会经济各方面都取得了持续稳定高速发展，经济实力与效益显著增强，社会结构趋向合理，人口素质和生活质量有了明显改善；城市基础设施较为完善，环境质量较高。从烟台的综合实力看，经济发展全国第九，山东第二，市区面积大，全国第13，全市人均收入36803元，烟台是自主创业及个体从业人员最多的地区之一，烟台的发展处于名列前茅。1994年，由中国城市评价中心评出的“中国城市综合实力50强”中，烟台名列15位。1996年，烟台市在全国大中城市国内生产总值的排名中列第17位，1997年全市下属县城升级为市。有7个县市区分别跨入全省和全国“经济强县”行列。 
    市花：紫薇 　    
    市树：国槐 
    行政区划
    　烟台市辖芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、昆嵛山自然保护区、保税港区、金山港区（正在建设）、长岛县，代管龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市7个县级市。 总共有91个乡镇、6个乡、53个街道办事处，585个居民委员会、6199个村委会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里，烟台九区中，牟平区面积为最大，个体工商户为63.2万户（2010年统计）。 　　 

    人口
    　　2011年末，全市户籍人口651.76万人，其中市区人口179.6万人。全市人口出生率为6.82‰，死亡率为6.97‰，自然增长率为-0.15‰。 　　烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约6,968,200人，暂住人口约4万余人，主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。 
    交通
    公路　　全市公路通车里程14834.1公里，其中，干线达到2257.7 公里，高速公路438.7公里。2011年，完成旅客运输量32753.0万人次，增长0.5%；货物运输量14451.0万吨，增长7.0%。 
    港口　　全市现有港口10处，芝罘湾港、八角港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位170个，其中万吨级以上泊位64个。2011年，全市港口货物吞吐量完成24345.3亿吨，同比增长16.8%，其中集装箱完成170.8万标箱；完成旅客运量579.0万人次。 
    航空　　烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。开通至荷兰阿姆斯特丹和烟台莱山国际机场美国芝加哥国际货运航线、至台北客运航线，开放了美国洛杉矶—烟台—韩国首尔第五航权，成为全国第八个、山东省第一个开放第五航权的城市。2011年，莱山机场起落架次2.65万架，增长4.9%，年末通航城市37个；全年旅客吞吐量254.75万人次，增长2.1%，货邮吞吐量4.15万吨，增长3.9%。潮水国际机场建设顺利推进。 
    铁路　　青荣城际铁路是山东省内第一条区域性城际高速铁路，也是省内投资最大的单体铁路建设项目。这条铁路位烟台火车站于胶东半岛，连接了青岛、烟台、威海三个主要城市，是构建半岛城市群间最重要的交通基础设施和最快捷运输通道。青荣城际铁路设计起点为青岛北站，终点为荣成站，线路长度298.971公里，其中桥梁164.696公里，占正线长度的55.09%。全线共设15个车站。已批准的工程总投资约351亿元。建设总工期3年，预计2013年9月30日竣工。 届时青岛至烟台的行程将由3.7小时缩短至1.5小时，青岛至威海将由4.3小时缩短至1.7小时，实现动车组“公交化”运行。 
    经济
    经济实力　　2011年，烟台国内生产总值列全国第20位，2012年，烟台国内生产总值超越唐山列全国19位，省内第二位。烟台经济实力居全国地级市前五位。2011年，烟台被中国社科院评为未来10年最具潜力城市之一。 
    产业结构　　在2011年的经济发展中，结构性指标不断优化,发展后劲明显增强。服务业在三次产业中的比重、两税收入和财政收入占GDP的比重、高新技术产业产值比重都有不同程度提升。三次产业比由2010年的7.7:58.9:33.4调整为7.3:57.8:34.9。 
    财政收支　　地方财政收入达到303.2亿元,增长27.5%；规模以上工业实现主营业务收入1.2万亿元,增长22%,利税、利润分别达到1150亿元和910亿元,均增长25%以上。 
    城乡建设   城市规划 　　启动了城市总体规划的修编和“十二五”城市近期建设规划的编制。完成了轨道交通线网、火车站周边交通组织和地下空间等8项专项规划以及潮水机场周边区域、莱山区凤凰工业园区片等近20项控制性详细规划。全年累计完成建筑面积审批36467平方米，市区建成区控规覆盖率达到95%。 　　城市管理 　　高标准开展“城市管理年”活动。中心区实现数字化城市管理五区连接，覆盖城区面积130平方公里。市区新增供热并网面积238万平方米，供热普及率达到71.4%，燃气普及率达到99.3%。新增城乡生活垃圾一体化处理的村（居）1778个，市区垃圾清运、处理及时率保持在98%以上。市区公交线路73条，公交车辆1742台，营运线路1854公里。 　　住房建设 　　2010年，全市新开工经济适用住房6280套、46.4万平方米，新建廉租住房项目1213套、6.7万平方米，筹集公共租赁住房420套。全年供应经济适用住房5594套，廉租住房811套。全市房屋施工面积3921.7万平方米，房屋竣工面积1691.3万平方米。 
    发展前景　　“十二五”时期全市经济社会发展的指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，以建设现代化国际性港口城市为目标，加快经济结构战略性调整、社会建设整体性推进、体制改革实质性突破、开放水平全方位提升，建成更高水平的全面小康社