2009-2010中国城市建筑新地标研究                                           中国指数研究院 中国房地产指数系统
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    中国房地产指数系统
    中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会
    中国指数研究院
    2009年10月
     
    1、      
研究背景
    随着我国城市化的不断推进，城市建筑以及各个方面取得了很大的成就，不仅表现在政治、经济、技术等方面的进步，更主要的是在创造一种代表着时代精神和民族精神的新的建筑文化。“地标”是指在建筑设计、历史意义、文化内涵等方面具有显著特色而容易识别的建筑体，具有视觉价值和象征价值的双重作用，在体现高度、规模、形态、色调等外部视觉形态的同时，还具备各个历史阶段的功能特征，成为了城市经济文明和建筑文明的象征。近年来中国建筑水平持续提高，城市中不断涌现出具有城市人文特征和时代气息的新地标建筑，它们在充分展现建筑高度、建筑规模、新材料、新技术的同时，更加彰显了对历史和文化的传承，成为代表城市形象的新“名片”。
    2009年，为客观反映当前中国城市建筑的整体状况和发展水平，发掘对城市或区域经济和文化发展起推动作用的地标性建筑，彰显中国城市的杰出建筑作品，推动中国建筑文化的进步，中国房地产指数系统、中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会、中国指数研究院联合启动“2009-2010中国城市建筑新地标研究”课题。该课题在总结2004-2008年中国城市建筑新地标研究的基础上，借鉴并完善了Vivian Constantinopoulos在“10×10 Architects”中所用的评价方法。通过对中国最具投资吸引力城市中的400个样本项目进行系统研究，分析其在建筑规模、技术含量、市场表现等功能性指标的同时，进一步分析了区域影响、外观设计、文化内涵等标识性指标，全面研究了中国城市建筑新地标的建筑设计、历史意义和文化内涵，凸显建筑新地标的视觉价值与象征价值，进而形成“2009-2010中国城市建筑新地标”研究成果。
    2、      研究目的
    ?      建立“中国城市建筑新地标评价体系”，从“功能性”、“标识性”两大方面对中国城市建筑新地标进行系统评价，客观反映当前中国建筑整体状况和发展水平；
    ?      挖掘对城市或区域经济和文化发展起推动作用的城市建筑新地标，彰显中国城市杰出建筑作品，记载建设者的睿智与卓见，推动中国建筑文化的进步；
    ?      推动社会和消费者全面认知中国城市建筑新地标，提升中国城市建筑新地标的社会形象和市场影响，为国内外投资置业者选择中国地标性建筑提供决策参考。
    3、      研究方法体系
    3.1        研究对象
    通过对中国城市的系统调研，结合城市建筑的发展现状，“2009-2010城市建筑新地标”研究对象需满足的条件如下：
    ?      因建筑内部或外部因素能够形成城市的中心或副中心，对城市或所在区域的经济或社会发展具有重要的带动作用；
    ?      单体建筑规模在5万平方米以上或综合建筑规模在10万平方米以上；
    ?      在建筑设计、历史意义、文化内涵、产业带动等方面具有显著特色，能够代表所在城市或区域的时代形象；
    ?      2009-2010年建成或部分建成；
    ?      物业类型为综合体、写字楼、住宅、商用物业等。
    3.2        研究体系
    此次研究通过运用“城市房地产开发投资吸引力评价体系”，评价出中国最具投资吸引力的城市；从最具投资吸引力城市中初选出近400个样本项目作为研究对象，运用“中国城市建筑新地标评价体系”，从功能性和标识性两大方面对项目进行系统分析，形成“2009-2010中国城市建筑新地标”，研究总体框架思路如下：
    
    1）      中国城市房地产开发投资吸引力评价体系
    在2004-2008年连续五年的“中国城市房地产开发投资吸引力研究”中，采用因子分析（Factor Analysis）等技术手段，综合评价了各城市房地产市场（包括住宅、办公楼、商业用房等多种物业）的开发投资吸引力。借鉴该项研究的成果经验，研究组开发了“城市房地产开发投资吸引力评价体系”，具体如下：
    
    2）      中国城市建筑新地标评价体系
    
    3.3        研究方法
    1）      主成分分析方法（Principal Component Analysis）
    主成分分析方法是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关并且按方差由大到小排列，则称为的第个主成分。
    2）      德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）
    Delphi法首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
    AHP法是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
    3.4        数据来源
    ?      由房地产开发企业填报、中国指数研究院确认的物业项目相关数据；
    ?      中国房地产指数系统十大数据库；
    ?      房地产企业对外公布信息（包括网站公开信息、对外宣传资料、企业年报等）；
    ?      2004-2008年中国城市房地产开发投资吸引力研究的数据库；
    ?      2004-2008年中国城市建筑新地标研究的数据库。
    
附表：“2009-2010第六届中国城市建筑新地标研究”项目基本信息表