万科·产品研究
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    三代居房型研究
     
     
     
     
     
     
    都市住宅
     
     
     
     
     
     
     
    参差多样，乃幸福之源
                     ——罗素
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
从《小灵通漫游未来》说起
    （前言）
     
                  我们对人类灾难的想象力是充分的，从好莱坞的电影中可以看到；而我们对人类幸福的想象力是不足的，任何一本描写理想社会的书都显得幼稚不堪。这类书大体分两种，一种坚信技术进步能让人类永远过上好日子，如《小灵通漫游未来》和《铁臂阿童木》；而另一种通过改变社会秩序使人类永远幸福，如《理想国》和《乌托邦》。前者在我们重温童年美好后一笑了之，而后者要实现的道路是艰辛的，从斯巴达开始，人类已经进行了无数这样的社会实验，以理想发轫，以灾难结束。
                  
                  人追求的理想社会有最低纲领和最高纲领，最低纲领大多是相同而清晰的，大家都能吃饱肚子，有房子住，孩子都能有书读，有病都能看病。而后的最高纲领却五花八门，每个人的表述都不相同，最后都如《小灵通漫游未来》般，过十年再看就幼稚了。我们只能看到眼前往后一点的事，归根到底一句话：“比现在好一点。”
    住房问题是“乌托邦”重要的组成，无论柏拉图、托马斯莫尔还是恩格斯都会有专门文章构想住房问题的解决方案。在我们为购房者设计梦想的时候，会发现为小白领描绘首次置业的梦想是容易把握的，阳光绿地、小公寓、女人和孩子的笑脸。安定独立的生活、娶妻生子和在这之上的美好未来，这是一个人买房的最低纲领，能打动人也容易把握。
    而这之后每个人的需求开始纷繁复杂，如果我们仍然用应对小白领首次置业的那种思路，去告诉他你应该选择怎样怎样的生活，是否会将事情引向反面？
     
                  最低纲领没有歧义，也是《乌托邦》最动人的地方，每一代社会精英为之奋斗是最低纲领而不是最高纲领，最打动普罗大众的也是最低纲领，现在回过去看50年代对共产主义的描述会觉得多么幼稚，即便我们设计了许多完美的社会制度，但唯一能让人记住的还是“土豆烧牛肉”和“按需分配”。
                  在实现最低纲领之后的乌托邦无一例外对人类都是灾难，无论设计者和实践者怀有多么真诚美好的愿望。每个人都坚持认为自己设计的生活方式是最好的，但无论如何都不要强加于人。
                  参差多样，乃幸福之源。
                  在我们吃饱、穿暖、有房子住、孩子能上学、生老病死有人管之后，应该以什么为幸福？最大的幸福就是让每个人保留自己对幸福的选择权！任何一种对选择权的干预都是导致他人不幸的根源。
    我们这一代社会精英都有“铁肩担道义”的英雄情怀，天下为己任的高尚情操有时候会让事情走向反面。
    
目录
    第1章      总论
     
    附：调研情况说明
    调研目的
    调研楼盘汇总
    访谈人员汇总
     
    第二章 调研结论
    规律1：随着面积增加，两代人的关系有比较明显的变化。
    规律2：三代居的房型设计随着面积的增加，在设计要素的增加上和设计要素的组合上，和两代人关系有对应效应。
    规律3：以上两者的对应关系受当前房屋总价约束。
     
    第三章  访谈记录分析及引用房型汇总   
    附录１：访谈记录与分析 
    附录２：房型汇总
     
     
     
     
     
    
第一章  总论
    一
     
                  我们进行的三代居研究实际上是大房型的需求研究。我们研究的重点是160平米左右和200平米左右的户型设计中因三代人关系而引发的需求。
    从100-200，任何平方的房子都可能作为三代居存在，甚至可以更大或者更小。三代人的关系在房型设计中的作用并不因为160平方和200平方显得更加突出，如果将这两者独立出来，会看不到问题的本质。
    但是在不同面积的房型中，因为三代人的关系对房型产生的需求是不同的，这是一个很意外而有趣的现象。我们把100-200三代人关系作为一个整体进行研究，但会重点阐述160平方和200平方段的三代房型需求。
     
    如前言所说，在满足最低纲领之后，人的需求就开始变得复杂。在首次置业时，买房的年龄、买房的理由、购房者的收入状况、基本的家庭结构等都是相类似的，而在二次置业时，情况就变得复杂起来。
     
    商业社会，房子不是“按需分配”，启动买房的因子不是“我需要房子住”，而是“我有钱买房子”，钱是最根本的动因，只是在首次置业时两者重合，让我们产生错觉。
    因此，在有能力买大房型之后，才有对居住布局的想法。这是一种建立在经济基础上的三代人关系。
    打个比方，我们第一次买房时：

1. 我们做了100万的预算；

2. 那时我们在30不到一点的年龄；

3. 准备结婚，两人世界。

    在那个时候，几乎所有的买房者，都同时符合上面的条件，因此我们做百万置业需求研究，青年置业需求研究、婚房需求研究，串起来的都是相同的购房人群。研究的结果也是相同的。
    但是在这最低纲领满足之后，情况就开始分道扬镳。
    比如我们第二或第三次买房：

1. 我们做了200万预算；

2. 我们35岁；

3. 和父母亲住一起方便照顾孩子。

    看上去这次的三个组合是由上一个组合自然演化过来，但实际上这三个需求可能会演化成完全不同的购房目标。
    二次置业的原因很多，换新公司、再婚、生太多孩子等等，当然，和父母住一起也是其中之一。和最低纲领不同的是，赚钱了是第一位的。
    
二
     
                  在原先的任务书和研究计划中，我们有意无意事实上将购房者的年龄增长以及随之而来的家庭结构作为研究主线，在实际操作过程中，发现我们的假设下的实际状况越来越复杂，以至于结论牵强武断。
    我们最终报告中，我们将整个研究主线作了调整，我们把100——200平方米户型的面积逐渐放大作为主线，然后研究：

1. 从100-200平方户型逐渐放大的过程中，三代人的家庭关系的有怎样对应的变化？

2. 从100-200平方户型逐渐增大过程中，逐步需要的增大的面积哪部分客户最看重？

3. 从100-200平方，市场上集中成交的是哪些价格段？

                  
    解释：
                  三代居按现代小家庭的观念，实际上是两个家庭的共处方式，而这种共处方式与其说取决于年龄的增长，还不如说更取决于money的增长，而money的增长直接反映是在房型的放大上。房型从100——200平方米的演进过程中，我们会发现很多有趣的事情，这种关联度要比年龄紧密得多，而且至少这种关联对我们的房型设计是有直接意义的。
     
                  在两个家庭关系上我们分四种情况：（详细分析见第三章）
     

                   
    
三
     
    在100-200平方房型下，两代人关系变化
     

     
     
    100-120平方：经济约束下的三代居。
                  在我们调查中发现，在我们假设中，以为三代同堂的家庭以大户型多，而实际上更多是存在于100平方左右的户型中。在上海，三代同堂多半是因为经济约束下的无奈选择。
                  因为经济条件约束而选择三代同堂的，家庭内部会存在多种情况，我们调查发现，既有和父母关系很好的，父母住主卧的，，也有不好的，把父母当保姆使唤的，让父母住在保姆间一样狭窄的朝北房间里。差别很大。
    在这类三代居设计中，经济性是第一位的。

1. 各个房间的应该更加中性化一点，不能太小，功能不要太过于清晰，各个房间差别不要太大。

2. 房间最重要，其次餐厅，其次客厅，要有一定储物空间，卫生间采用厕浴分开式。

3. 能有两个朝南房间最好。

                  在这个段位，面积的增大是以人口基本居住为重点，加一个房间、加个厅、加个卫生间、加一些储物空间。
                  这样的房子总价位段是在100万左右。
     
    120-150平方：三代居特征不明显。
                  这个面积段，做四房会很勉强，没感觉。
    这一类房型的基本格局和前者没太大区别，设计重点不在于两代人的关系，所增加的面积应放在小功能空间上以增加房间的趣味性。
    在这个面积段和价位段的客户群，他们会觉得买4房大户型并不是一件有必要的事，即使他们比同年龄的人成功，他们会选择地段更好，房间更有趣味，而不是房子更大。
                  
     
    150-180平方：亲密型三代居。
                  这部分客户确实因为想和父母住一起才买房的。对他们来说，两个卧室的摆放方法是最关心的地方。
                  亲密型子女为主的房型要点：
    1.子女住主卧，要奢侈，有较大面积的主卫和步入式衣帽间。
    2.父母房南向即可。
    亲密型父母为主的房型要点：
    1.父母住主卧，主卧不必太奢侈，套间即可。
    2.次卧和主卧差距小一点。
    在当前市场上，这一类型房屋主要价位段在200-300万。
     
    180平方以上：留一间房的三代居。
                  留一间房的三代居。这部分客户很有钱，父母也不缺房子。新买下的200平方不用太多考虑父母的地盘，但因为房子大，做一个备用房间还是宽裕的。
                  因此在这样的房型中，南向的卧室并不需要太多，两间即可。其他南向面的地方可以加大客厅舒适度，甚至餐厅舒适度。
    

    100
    120
    150
    180
    200
    100
    100
    120
    120
    150
    150
    180
    180
    200
    200
    经济约束下的三代居
    三代同堂是受经济约束的无奈选择，两代人关系呈多样化局面
    这个面积段的购房者不分因为三代同堂问题买房
    亲密型三代居
    留一个房间的三代居
    父母另有地方住，有钱人，留一个给父母的临时房间，朝南卧室两间即可，次卧不必要套间
    确实是因为要和父母住一起而买房，亲密型子女为主，父母为主两种
    三代居特征不明显
    经济性至上
    追求功能性、趣味性小空间
    多一个舒适性卧室
    扩大各个房间
    紧凑、功能性，能多个南面房间、客厅卫生间贮藏室空间，最好不过
    三房多个小书房，入户花园。。。
    四房，主卧和次卧，子女为主，扩大差异，父母为主缩小差异
    像别墅一样的是各个房的舒适度
    两代人主导线
    新增面积分配线
    总价对应线
    100万
    不确定
    200万—300万
    400万以上
    以产品特色吸引客户，在各个区域地段都有，难以归纳总价
    豪宅
    
    
附： 调研情况说明
    第一节  调研目的
    调研主要以各类型楼盘的三代同堂所居住的房型，以及他们各住哪间房间里，两代人之间的关系，以及在房间里发生的生活方式及互动方式。
    第2节       调研楼盘汇总
    本次调研先通过房地产信息系统易居和佑威系统筛选出上海去年一年三房房型占成交总量50%以上的楼盘共48个。从中筛选出比例高，也适当照顾不同地段和人群构成。进行访谈。
    本次访谈楼盘为仁恒系（仁恒河滨城，仁恒河滨花园），徐汇滨江板块（中海瀛台，尚海湾豪庭）