万科青年置业计划
解决方案及轻松置业实施细则
前言
中国房地产市场已从07年上半年的快速发展阶段，转变至现在的理性回归阶段。反映在市场上，销售价格、成交量都有所回落。自07年年底，为规范地产市场，调控政策频降，而对于首次置业的刚性住房需求，国家却是扶持和发展的态度。
根据万科市场研究部对住宅与人口的专案研究发现，中国人口增长出现过两波婴儿潮，这两群人被称为三高人群，他们升学压力大、就业压力大、找工作难。第一波人群目前处于36-46岁的年龄阶段，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。
第二波婴儿潮是在19岁-24岁之间，也处于买房结婚或者工作购房的置业关口，他们构成了武汉市首次置业的主力军。目前的情况是，他们多达到适婚年龄，市场也缺少专门为他们提供的合适房源。
根据对青年群体需求研究发现，更多年轻人如今对住宅的要求正产生巨变。例如将家庭视为成功符号和解压空间；二人世界意识增强，对于相关场所的重视等。此次客户需求调查促使我们要将现在的开发模式转向“客户需求导向”的开发模式，将主流户型面积控制在90㎡以下，建造适宜年轻人居住的房子。
1、青年群体居住模式
首先，在功能设置和面积控制上，通过缩减交通空间、过渡空间面积，合理的配置面积，确保了主要功能空间的舒适度，有效控制了面积。
例如，一个刚刚生育婴儿的青年家庭，在家庭人员结构上需要一个具有三间卧室的住宅产品，如果购房武汉市场上传统的120平米三房产品，按5000元单价计算，将直接比90 平米三房多出15万，这少去的15万大大降低了青年置业的门槛。
其次，在部分功能的设计上。90平米三房在青年群体更注重私密性的需求下，设计了三分离式卫生间。在同一个卫生间里，如厕、沐浴与盥洗是彼此独立的，既提高了空间的利用率，又保证了私密性。
而在交楼标准上，鉴于青年群体对生活经验的缺乏，不但提供万科一贯的装修交付，同时还配置玄关收纳系统，衣物收纳系统等，全面系统的考虑青年人的使用需求。
2、青年居住系统解决方案
通过调查分析此类人群的居住及生活需求，以此作为“青年置业计划”的基础。它包含了从规划、户型、装修，乃至到配套或物业服务上都是专门为青年人所设计产品特点，具体为“轻松置业”“轻松入住”“轻松生活”三个环节。
轻松置业
根据要求第一季推出活动为青年置业计划，主要体现在“轻松置业”上。根据调查结果，青年家庭的财务积蓄期有限。青年人购房的首要问题就是首付款，首先解决青年人的置业门槛问题。
解决方案
? 联手各大银行，提供最高2成、最长30年的按揭贷款办理，符合条件者还可申请下浮15%的优惠利率。
? 设立一千万青年置业资助金和新婚礼券活动，直接降低青年人置业门槛。
? 7大还款方式：合力贷、停本还息(延付宝)、自由还款、延长贷款年限、青春无忧还款方式、固定利率轻松提前还款（详看实施细则）
轻松入住
为参与活动的青年置业者，提供符合青年人需求的装修标准，联合相关家电家私知名企业提供相应服务，以帮助青年人“轻松入住”；在入住之后，物业服务也将有别于传统的物业服务内容，出具类似于送餐、定期清洁房屋等适合青年人的物业服务内容。
轻松生活
最后，活动为消费者所提供的是一个全方位的置业方案，包括了万科前期筹备的规划、建筑环节，也有我们现在推出的轻松置业环节，后续我们还会推出为青年群体量身定造的系列活动。
青年置业计划解决方案
一、协调工作与生活
现状：年轻人的工作与生活密切结合，生活中心以工作地为圆心向外扩散。他们往往希望工作地点与生活地点能足够接近，不仅便于上下班，更使结交朋友变得容易。
方案：城市中央商务区、高新产业园区、工业区是城市青年群体的高密度聚集地区。万科青年置业计划的重要原则之一是选址围绕在青年人群就业集中的各类经济产业区域周边，为青年群体提供专属的生活社区。
二、交通便捷
现状：20-30岁的年轻人习惯于乘坐地铁、公交等方式上下班，即使部分人拥有私家车，但出于养车费用和效率等考虑也不一定能完全摆脱公共交通。居住区周边公共交通是否发达，尤其是否有轨道交通，对青年人购房的影响非常大。
方案：万科青年置业计划的重要原则之二是项目选址区域可依托快速交通干道、城市捷运系统构筑成的道路交通网络，迅速沟通各类经济产业区域或城市交通换乘中心。
三、医疗保障
现状：年轻人中总是流行着公司"把女人当男人使，把男人当牲畜使"的说法，说明工作压力大已经是普遍的现象。同时，现在的年轻人对健康也有了更深刻的认识，开始懂得一边应付高压力的工作，一边保护和增进自身的健康水准。
方案：万科青年置业计划的重要原则之三是选址区域必须具备系统的医疗机构，可为居住者提供必要的健康保障。
四、保障学习
现状：毫无疑问普遍受过良好教育的青年人对下一代的教育一定不会忽视。同时，在激烈的社会竞争中，年轻人毕业后继续学习"再充电"也是普遍现象，这都需要在居住区域有良好的教育资源。
方案：万科青年置业计划的重要原则之四是项目周边或者项目内部设施必须具备体系化教育机构，包括从幼儿园、小学、中学到大学，一应完善的教育设施体系。
五、餐饮商业
现状：年轻人的生活少不了购物和美食，很多时候，小区周边有个好商场、好饭店会对年轻人有强大的吸引力。
方案：万科青年置业计划的重要原则之五是项目选址区域必须具备经过系统规划、并发展完善的街区型商业设施，同时结合自身商业设施规划进行业态补充。
六、生活运动
现状：热爱运动，懂得享受生活可以说是年轻人普遍的生活形态。年轻人在工作之外排遣压力的两大法宝，一是运动，二是按摩、SPA等康体活动。
方案：万科青年置业计划的重要原则之六是项目必须设置各类较专业的运动设施或场所，并提供健康运动辅导服务。
七、居住环境
现状：年轻人对环境的要求很高，从就餐到购物，再到购房，他们不一定注重所买商品本身价值几何，却一定对环境要求多多。
方案：万科青年置业计划的重要原则之七是项目的环境营造不仅提供立体化的绿化自然环境系统，并利用不同造园手法提供更多的交流空间，满足他们的互动沟通需求。
八、一个好"保姆"
现状：很多30上下的年轻人，在工作中是骨干精英，在生活中却还是"大孩子"。他们需要一个贴心、简单的物业管理来帮他打点生活中的一切。
方案：万科青年置业计划的重要原则之八是万科物业将提供符合青年人群专属需求的服务标准，以"全心全意全为您"的服务宗旨为居住者提供全方位的物业管理服务。
轻松置业计划实施细则
与建行主要合作形式如下：
举例设定：
客户甲，男性，30岁，以下简称甲；客户乙：28岁，客户甲之妻，以下简称乙；客户丙：55岁，客户甲之父，以下简称丙)
7大还款方式：
1、 合力贷：
增加主申请人的直系亲属作为共同借款人；适合于贷款人月收入低限制贷款额度或年龄较高限制贷款年限的客户。
? 如：甲申请住房贷款50万元，期限25年，但甲的还款能力不足，此时，甲可以申请“合力贷”：增加乙为此笔贷款的共同借款人。
? 如：丙申请住房贷款50万元，期限15年，贷款到期限时丙的年龄超过65岁(55岁+15年=70岁)，期限过长，此时，丙可以申请“合力贷”：增加甲为此笔贷款的共同贷款人，期限就在银行允许的范围之内了。
2、 停本还息(延付宝)：
从贷款发放之日起一年内，客户可与银行约定延迟归还贷款本金，只按月归还利息。延付宝为还贷初期面对多方面资金需求、还款压力较大的客户量身定做，可以减轻借款人购房初期因装修、添置家俬、缴纳各项税费所带来的资金压力。
? 如:甲2008年01月01日申请住房贷款款50万元,期限25年, 01月10日可以审批放款，但甲所购住房05月01日才可交房，则甲可以申请从贷款发放日(01月10日)到04月30日期间办理“停本还息”业务，即只还50万元本金所产生的利息，本金从05月01日开始归还。
3、 自由还款：
客户可以选择按单月还、双月还款与三月还款；可以根据自己的收入进账规律，与银行约定把还款的时间灵活控制在每月还一次、二个月还一次或三个月还一次。
? 如：甲在申请住房贷款时，考虑到自己三个月发一回季度奖金，利用自己的奖金归还房贷的按揭款比较合适，则甲可以申请不采用按月贷还贷，而按三个月(非自然季)还款一次。
4、延长贷款年限：
针对已经签订借款合同、资质优良的客户，可以在原签订合同中的贷款年限上继续延长贷款年限，但总年限不能超过最长贷款年限。便于客户根据实际还款的压力调整还款年限。
? 如：甲申请了住房贷款50万元，期限10年，已获银行批准且发放贷款，在还款过程中，由于某种原因，甲觉得期限太短，月还款压力太大，而20年比较合适测算下来的月还款水平比较合适，则甲可以向银行申请将期限由原来的10年延长至20年(30岁+20年=50岁，未超过65岁)。
5、青春无忧还款方式：
约定本金等额递增(通过每月增加本金还款来减少总体利息支出)；约定本金等比递增(通过每月增加还本金的一定比例的金额来减少利息支出)。
? 如：甲在申请住房贷款时，预计自已的收入水平会逐渐增加，则可申请“青春无忧”还款方式：第一月还本息1000元，三个月(可多选)一递增(或递减)50元，则第四到第六月月还款1050元，第七到第九月月还款1100元，第十到第十二月月还款1150元… …以此类推，每个约定的时段月还款金额增加或减少50元。
6、固定利率：
与银行约定3年期、5年期、10年期内固定还款利率，降低利率预期增长风险。
? 如：甲在申请住房贷款时，对国家近几年的利率政策有涨息的预期，为了减少自己承担的利息，则甲可以在贷款前申请执行固定利率。
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