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第一部分：市场调研分析

一、全国宏观经济及房地产政策研究分析

1、经济环境

1.1、中国经济发展状况

    近年来中国经济始终保持高速发展的势头，进入2008年后受历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机冲击的不利影响，经济运行速度有所回落。
    进入2009年后，国际金融危机对实体经济带来的影响进一步加深，在外需明显收缩的情况下，扩大内需确保经济稳定增长成为当前头等大事。2008年底中央经济工作会议指出：要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局；要支持能够扩大最终消费需求、带动中间需求的项目；大力促进农民消费，稳定住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。要强调的是，促进股市和房地产稳定健康发展，这也是明年宏观调控的着力方向，会议提出，要“增强投资者信心”“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，从而凸显了股市和房市在促进经济增长中不可或缺的地位。

1.2、成都市经济发展状况

    近年来，成都市经济状况始终保持高速平稳的发展态势，GDP增长连年超过13%，城市居民可支配收入也不断增长，远高于西部城市平均水准。2008年初，经济发展继续保持良好的加速势头，此后受到地震、经济危机等不利因素影响，经济运行速度有所回落，但全年GDP仍保持12.1%的增幅。
    进入2009年，成都市经济运行走势基本与全国经济运行走势一致，主要经济指标增幅与2008年同期相比，下滑明显。
    新港观点：
    经济危机带来的影响进一步加深， 2009年进出口和外资投资持续低迷，预计成都市GDP增幅将低于过去数年的GDP增幅，但由于城市经济结构不同以及城市化进程的影响，GDP增长的下降幅度有限。响应国家政策，扩大内需促进消费以确保GDP增长将成为近期成都市政府的重要工作目标。
    此外值得重视的是居民存款余额的大幅增长，由于缺乏合理的投资渠道，居民存款余额的年增长量由2007年的55亿元猛增为2008年的799亿元，增幅高达1352.41%，合理引导居民消费和投资，将成为保证经济增长的重点。

2、政策环境

    2008年政策调控方向可以总结为“先抑后扬”，上半年延续了2007年对楼市实施从紧的调控手段，严格土地调控和监管，严打炒地炒房防止房价过快上涨，并且数度上调存款储备金率，几乎没有利好消息出现；下半年受地震和全球经济危机的双重影响，政策面的核心思想转变为加强宏观调控，适度放宽政策，确保楼市健康发展，促进经济平稳较快增长，二套房政策的部分放开，房贷利率的下调，针对购房进行的税费减免和户籍管理优惠政策，存款储备金率也连续下调，对于下半年成都市房地产市场回暖起到了积极的促进作用。鉴于2009年经济外部环境复杂多变，2008年底中央经济工作会议提出，将继续实施灵活审慎的宏观经济政策，努力提高调控的科学性、时效性。
    2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议提出：强化住房保障与稳定市场发展——这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线，同时也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。
    新港观点：
    从目前的政策面来看不论是整体性金融货币政策还是针对房地产市场的政策都还留有一定空间。如果2009年经济形势持续恶化，不排除将会有力度更大效果更加直接的相关政策出台，以确保GDP增长。
    对成都市房地产市场影响较大的《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》文件中多项优惠政策将于2009年12月31日到期，预计为了能享受上述的优惠政策，在2009年年末前成都楼市会产生一个小的销售高峰期。

3、房地产发展状况

3.1、中国房地产市场发展现状

3.1.1、市场整体走势

    受政策影响，自2007年11月起，国房景气指数持续下滑；2008年房地产投资比例和销售面积同2007年相比出现大幅降低。进入2009年，房地产市场呈回暖趋势，国房景气指数下滑趋势放缓，近期始终维持在94.8这样一个较低的水平上；房地产投资比例上升；销售面积同比大幅提高。说明2008年下半年进行的政策调整，对于稳定房地产行业起到了积极影响，但市场信心还有待加强。