从化市别墅用地项目地块开发规划思路报告
    根据目前考察的从化市地块与规划条件要求，位于从化太平镇佛岗村C地块（以下简称C地块）由于65%以上为商业金融业用地配比，按此配比推测，该地块主要用途是作为从化房地产核心板块，连接广州、从化的105国道和街北国际城出口的城际主轴连线重要商业金融配套用途，而该地块目前拍卖并没有将北临流溪河与其连接的930亩地块捆绑，而930亩的地块也因为地理位置优越，地势平坦，北临广州的母亲河而成为众多开发商必争之地，因此C地块侧重于商业金融配套用途对于我集团作为刚准备进驻从化开发无论从政治政策，成本利润空间与回收资金周期（天河区商业金融业足足用了十一年时间才迎来了开发高潮）等等的因素考虑如果不能一次性把930亩用地捆绑拿下，C地块的开发就只能成为别人的嫁衣裳；因此请张董事长慎重考虑该地块的综合因素进行判断。以下的报告均以位于温泉镇平岗村仙鹤洞地段（以下简称B20地块）为重点开展阐述。
    1．      B20地块项目区位：
    从化温泉镇平岗村仙鹤洞山地段，临近105国道约600米，目前进入该地块的主干道（从105国道进入约600米）被旁边已经开发的国立中山大学分院南方学院围闭,而从地块另一出口到达105国道则需要走一条约5米宽的村道，估算车程约15分钟，距离约2500米，这给B项目前期开发带来很大的困扰与不便。
    2．      项目地块地貌：
    

地块目前状态北面临山，东面临渠地势较为平坦，南面临“仙人骑鹤”山，西面丘陵坡地，红线外有两块小水塘，地块中部有一大型人工水库与鱼塘。
    





北面临山，中部有个鱼塘　　　　　　　　　东面临渠地势较为平坦（两侧为水库）
     
    南面“仙人骑鹤”山，中部为水库　　　　　地块中部的大型人工水库镜头之一
     
    3．      地块环境配套与竞争楼盘状况：
    地块红线沿南北山脉半山腰线划分，按规划布控划分有一条30M宽规划路考虑B21地块的后期开发而从B20地块东侧中部穿越把地块划分为东西两部分；地块北面设置有一所中山大学分院南方学院，学校后门有临时的专为学生设置的大排档与烧烤场，除此之外别无他物。在Ｂ地块项目与之相竞争的楼盘为与之相距离约５公里的温泉镇泉天下别墅项目（原广州市德和投资公司开发现被富力集团收购接手经营）及中山方圆地产开发的大型岭南风情“明月山溪别墅项目”。
    
    4．      总体规划思路
    纵观近几年国内的别墅楼盘，西式别墅经过十几年的开发基本成熟已经占据市场大半江山，目前以万科等作为领头的开发商近年来热销的产品规划研究均有偏向于中式现代的产品；而在中国的传统居住理念中，“庭院”与“合院”的概念要远远大于西式“别墅”的概念，“围合”的思想观念远远要比“开放式”的西式别墅空间本质含义上更为国人所易于接受。
    根据前面的市场调研，从化目前的房地产发展倾向，购买力与客源群体大多来自房价高居不下的广州市区居民，客户群体集中于广州市工作的公务员、个体老板、天河及淘金一带的高收入白领群体，年龄段均集中于35至50岁，并形成年龄逐渐趋低的趋势。相信随着广州市“北优”战略的铺展，街北高速的完善、广从轻轨的规划施工，将有大部分的广州原著居民将会把居住择地投向从化这一块风水宝地，原因有三点：半小时即可到达广州市区的方便交通与生活圈；相对市区更低的房价；相对市区更好的环境与空气。该判断可从08年底前从化当地的房屋均价3500元每平方到09年11月已经攀升至均价5500元以上，别墅类的售价由4500元攀升至目前均价8000元以上每平方米，个别依山傍水的楼王独栋别墅甚至上调至20000元每平方米，作为广州市末来副中心的从化政策对他的影响力巨大，市政利好的巨大潜力不可忽视，相信随着从化的市政措施逐步落实，从化将会成为继番愚区华南板块的接班人，潜在的客户选择年龄段也会更加年轻化；由此也从雅居乐集团以楼面价3009元每平方拍下太平镇的地王可看出众开发商均对从化的市场持以乐观的态度和信心。
    潜在客户与主力购买群体的定位，了解他们的心态也对我们的B地块总体规划思路给以明确的指引；俗语说：东山少爷西关小姐，意指当时的广州上层名流与官宦人家，60年代至70年代广州人均对于广州西关大宅拥有深厚的情结，70年代至80年代的人思想进取但受祖辈的影响偏向于传统，生活追求较为现代简洁而休闲的生活方式；这部分人群据分析观察具有如下明显特征：1.对性价比不太注重，但非常关注性能比，指的是他们都非常关心产品的功能与品质。2.需要绝对的私密性空间，这部分群体非常的独立，对产品的私密性要求很高。3.需要绝对的安全性，这部份人群因为身价较高，容易吸引外界的视线，因此安全问题也是他们着重考虑的重要因素之一。3.非常注重产品的个性与外观、大环境，虽然他们不一定都有品位，但一定都追求品位。4.大部分虽然不迷信，但个中多数的生意人对风水是令可信其有不可信其无，也较注重风水。因此本项目的总体规划思路暂建议定位为：
    秉承东方传统的规划设计理念，融合现代与西方别墅的思想，用现代的风格演绎传统的精神，引入国际化的建筑表现方式与手法，重设计现代人更合理的生活动线空间，响应项目所处地理位置，以大自然山水为主题，规划在原类聚宝盆地形地貌基础上进行改造，从“易经”所述的择址角度出发：负阴抱阳，藏风聚水，达致运势强盛的风水造化，打造一个宜居、宜休闲、宜渡假、宜投资的高档原生态坡地别墅居项目。
    5．      地块规划分析
    

古代风水有云：西高东下向北阳，正好修工兴盖庄；后代资财石富强，满宅家眷六畜强。意指：选宅基地外西高东面低，北面靠山，南面开阔，极宜建宅，及大吉大利之宝地。因此该地块基本条件也符合如上条件：1.背山2.中部面水3.东低4.东南面开阔。这也传承了古代玄学的聚宝盆地形，负阴抱阳，藏风聚水的风水宝地。
    项目地块具备这种形态的自然环境，天成了一个相对封闭的自然空间，有利于改山换水，形成良好的生态环境与小气候，背可靠山，抵挡北面袭来的寒流，中部面水可获得方便的水源，东南面可获得充足的阳光与日照；而且地块东面地势较为坦，在整个项目的竖向设计中，可从规划路开始作为社区的主入口，从低到高，以符合规划设计的3%至6%的坡度逐步抬升，中部往中轴水景逐步下沉，既符合市政及管线综合布线的技术要求又能符合国人步步高升的意头，中间的水景逐步下沉错落有致布置别墅还能综观全区大型景观，生态流水，给人一种世外桃源之地的美好生活向往。
    6．      地块分期开发分析建议
    

一期产品注重形体外观与户型空间两重因素并以前期30米宽的景观大道先入为主打动顾客，主力户型以双拼、联排和中轴独栋合院别墅与为主。
    二期产品被景观大道分隔，以低层情景洋房辅以联排小别墅为主力。
    三期产品应得到市场的认可，可以量产为主，主力布置联排小别墅。
    四期产品为西向，沿用风水学说的西高东低把小高层组团放置于该期开发，并把相关要求的公交车首末站场、学校等配套安置于该区。
    开发周期细分：将一期分为两个区开发，一区为开盘形象区，以联排产品与双拼产品开盘，二区为独栋楼王区；二、三期再根据规划设计与市场反映进行必要的调整。
    7．      项目初步交通路线分析
    

在初步交通路线的组织上，采用了具有东方园林特色的环岛形路线的布置方式考虑，从主入口瀑布水景广场开始贯穿地块的中轴水景连接二级道路，形成了一条由约12米宽的环湖林荫大道构成主要别墅区、楼王区域的主骨架，并通过分区中的三级道路与组团的区域相连接。
    （路线根据规划方案与地形地貌再进行调整，这只属于初步意向）。
    8．      总规划平面设计理念分析
    总规平面的设计布局上，利用原有的地形地貌，营造具有原生态地域特色的自然生态，利用山势，依山设景造势，利用原有的仙鹤洞水库与鱼塘改造，或连或通并扩大延伸至三期地块，创造性地形成湿地、湖畔、溪流等的流水形态，以柔性的水体融合进别墅的环境，借势强化山的刚性，项目整体刚柔并济，依山傍水，营造出怡人的温润天然小气候。
    由于项目存在市政道路穿越地块，在此提供两个创意性规划意向解决市政道路可能存在噪音影响项目的解决办法：
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