南宁世贸商城项目收益能力调查评估报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    基于南宁世贸商城项目中方股份收购谈判之前介入项目做尽职调查、财务调查、法务调查会对最终的中方股份收购价格产生较严重影响以及项目为旧改项目，又非房地产专业开发公司运作，现实存在一定的风险因素，对后续项目的可行性和项目运作的预期获益等有直接的影响两个方面的考虑，浙江国际嘉业房地产开发有限公司总经理陈浩组织公司造价部门、前期部门、市场部门等针对项目预期造价、项目预期拆迁成本、项目市场状况和预期销售价格三个主要的方面进行深入的专业调研。
    参加调研人员：
    造价组，夏建英（浙江国际嘉业房地产开发有限公司采供造价部副经理）；拆迁组（苏州嘉元房地产开发有限公司副总经理李悦宁，苏州嘉业房地产开发有限公司工程部经理周孝培）；市场组(苏州嘉业房地产开发有限公司市场部副经理王瑶而)。
    通过踩盘、政府职能部门咨询、行业管理部门咨询、世贸商城执行副总访谈、行业内相关工种访谈等方式，对南宁世贸商城项目进行了较为深入地了解和分析，各小组形成了相关的技术报告，以下是以三个报告为基础对项目做出的成本估算、销售总额预计、整体效益分析以及目前时点对土地价值的评估。
    一、市场组关于项目面临市场和预期价格的报告
    进入2007年，特别是2007年下半年以来，伴着全国房地产行业又一轮的高潮兴起，在处于经济发展快速提升期和房地产市场逐步起步期并同时又具备很好的发展支撑南宁市，房地产行业的发展势头很迅猛，整个城市均价突破2500元/平方米，快速向3000元/平方米靠近。
    琅东、凤岭、市中心等条件成熟区域在2007年下半年更是大幅度领涨，涨幅在1000元/平方米左右，使得琅东很多楼盘的平均价格达到了5500元/平方米甚至以上，市中心住宅项目的价值也逐步进入轨道，多数楼盘销售均价突破5000元/平方米，具备景观资源的相对稀缺房源的销售价格甚至达到了7000—8000元/平方米。
    从很大程度上讲，由于整个中国房地产大形势驱动了有经济基础和消费实力的南宁市房产品需求提升和价格上涨，但市场的依据是供求关系，按照南宁市住房建设规划（2006—2010年），预计今后五年的供应量为447万平方米、400万平方米、330万平方米、330万平方米、340万平方米；而从预计需求上来看2005年为353万平方米、2006年为459万平方米，2007年预计突破500万平方米。供不应求的市场状态会在南宁渐渐显现，这是造成目前市场状况和决定发展趋势的根本所在。
    （一）、南宁房地产十大板块
    1、凤岭板块——南宁形象区域
    厢竹大道以东，快环以西，北至凤凰岭路，南至青秀山，有青秀山风景区、黄茅坪水库、石门森林公园等自然环境。
    以民族大道为界限，板块内又分为以住宅开发为主的凤岭北板块和东盟商务区内以商务住宅为代表的凤岭南板块。
    随着2001年会展中心的落成，凤岭板块房地产开发初现端倪，到2003年，区域成为南宁房地产开发热土。
    对外交通颇为便利又与南宁CBD琅东比邻，使得凤岭板块非常适合作为南宁市建设区域国际性城市建设的形象展示区域，具备其他片区无可比拟的综合优势，加之城市规划的可持续性原则，凤岭板块来彰显城市形象有其必然性的。

    2、琅东板块——南宁高层建筑集中
    西起南湖，东至厢竹大道、竹溪大道，南起青山路北至长湖路延长线，是南宁全新规划的CBD区，政府与众多开发商全力打造的顶级的商务空间。
    丰富的景观资源，便捷的交通网络，完善的市政配套，大气现代的建筑形象，是该板块的几大表征，发展潜力和政府大力推进，使该区域近几年一直成为各大房地产开发商的投资主要目标
    该板块的房地产项目主要特点是项目占地面积小，容积率高，注重建筑外观和功能的实用性，整体品质较高。
    随着金源CBD、地王国际、汇东国际、金湖帝景、佳得鑫水晶城、现代国际、太平洋世纪广场等诸多项目的陆续投入使用，琅东板块中央商务区的轮廓以基本成形，整体均价已突破4500元/平方米，大部分中高端楼盘的销售均价突破5500元/平方米，甚至出现了均价接近8000元/平方米的楼盘。
    由于尚不具备足够的人气，以及部分商业项目还处于招商运作中，后期的服务行业未能及时跟进，导致商务氛围尚不浓郁，因此，该板块仍需要5-8年的市场培育期，才能形成真正意义上的中心商圈或核心商圈。

    3、青山板块——最具自然景观资源的板块
    板块由青山路、双拥路与邕江所围合形成，生活配套设施和市政设施完善，交通便捷，板块最大的特点是自然资源得天独厚。北有南湖，东有青秀山，南有邕江环绕，国家4A级景区青秀山、青山高尔夫球场，与五象岭隔江相望，荔枝山、百里邕江、豹子头贝丘文化遗址。
    青山板块一直以来都是南宁高品质楼盘的诞生地，从早期的澳洲郦园、青秀山庄、半山丽园到现今的新新家园、半岛东岸、一品尊俯等项目，都以高品质高档住宅为定位目标。

    4、大学路板块
    以大学路为中轴，东起大学路与明秀路交汇处，西至广西民族大学，南止邕江，北面主要包括安吉大道以西秀厢大道两侧的区域。
    大学路板块最大的特征就是拥有南宁市最优越的教育和人文资源，区内大中专院校占南宁市70%，包括广西大学、广西民族大学等。
    区内的高新技术产业开发区（南宁独家）截止2005年底共有企业2800余家。
    大学路板块的生活配套相对成熟，交通便捷。
    板块城区人口约15万人，其中大中专院校的老师及学生占据相当的比例，板块具有浓郁文化和人文氛围。

    5、老城区板块——南宁标志性区域
    板块以朝阳路、人民路、中山路、北大路一带为中心，向西到明秀路东侧、向东到古城路西侧、南面止于邕江、北面为明秀中路南侧的区域。
    板块拥有良好的城市资源，生活和市政配套、交通条件完善，商业氛围浓厚。
    板块人口约30万，以老街的原住居民为主。
    板块城市环境、土地资源的稀缺和人口密度过大三大因素影响到该板块房地产的发展模式，即上规模的住宅项目（占地100亩以上）严重受限，而商业及小规模住宅项目发展火爆，商业物业虽然整体经营档次不高，但是实现价值很是可观，这也是西部辐射能力超强的中心城市商业物业的普遍特征。
    由于板块内人口密度过大过密，建筑相对老化，居住条件受影响。而相对高昂的改造和拆迁成本则影响到板块内房地产的开发，再加上其它新城区（如琅东、凤岭、五象）建设的影响，因此板块内整体的房地产市场发展相对缓慢而稳定，且仍以商业及小规模住宅为主，但随着旧城区改造的推进，旧改项目的实施，这个状况在正改变之中。
    目前该板块内商业项目的销售均价在20000-40000元/平米，主要沿街底商价格在50000——80000元/平方米之间，住宅销售均价4500-6500元/平米之间。

    6、城北板块
    西起友爱路、安吉大道以东、东达金桥客运站一带、南面包括明秀路与友爱路交汇以北的区域、北面则延伸至环城高速路（外环高速路）一带。
    板块人口密度大，常住人口在18—20万人，尤其是北湖路、友爱路一带曾是南宁市仅次于江南的工业区，许多国有企业均在这一带，整体的城区形象和硬件水平跟其它城区有一定的差距，房价也基本在2000——3500元/平方米之间。

    7、城南板块
    东起白沙桥头，西至沙井大道，白沙大道沿线以北。
    板块交通基础配套完善，到达各个城区非常方便快捷，属于城市快环圈最便捷的地段。
    由于板块是这里是南宁老工业基地，聚集了大量的工矿企业、私营企业和外来务工人员，目标客群充分，目前房价在2000——3000元/平方米之间。

    8、五象板块
    板块是邕江之南的一个辽阔区域，包括了--北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。
    区块规划为一个功能复合的城市中心区，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。
    目前，五象新区已经成为南宁城市发展的重点建设区域，房地产开发主要集中在大沙田经济开发区，人口密度比较高，生活配套相对齐全，较高的性价比非常适合初次置业的人群。项目中小盘为主，产品丰富，总价低。

    9、仙葫板块
    板块位于南宁市东端，西以环城高速为界，北以桂海高速公路为界，南沿邕江提岸为边界，东以邕宁区交界处为界线。
    板块房地产开发启动相对其它板块较早，早年产品多为别墅，现阶段多为高层公寓住宅，户型丰富。
    仙葫板块房地产市场处于迅速发展阶段，2004年底至2005年期间，房地产投资逐渐增大，区域内供给逐步增大，区域内的房价较低，填补了南宁房地产市场低价位房源的空白，升值潜力逐渐显现，这也使板块的竞争力增强。
    仙葫板块的房地产发展具有其自身的发展规律，表现出了强劲的市场适应能力，该板块的房产品销售价格在进入2007年达到了质的提升。
    价格上层次差别比较大，目前市场上仍有2000——3000元/平方米价格的尾盘在售，但是也出现了均价接近7000元/平方米的高端楼盘。

    10、新城板块
    新城板块属于青秀区，西以古城路为界，南以南湖西北堤岸为沿线（包括教育路、星湖路），东以茶花园路、长湖路为界，北以东葛路（包括东葛路延长线）为界，围合成的区域。
    板块是曾