山水*凤凰城

       市场调研报告



              编制单位：----房地产信息咨询有限公司



    山水*凤凰城市场调研报告
    目     录

    前言
    第一部分  项目简介…………………………………………………………………………… 4
    第二部分  桂林宏观经济分析………………………………………………………………… 9
    第三部分  房地产市场现状    ……………………………………………………………… 16
    一、别墅篇  …………………………………………………………………………………… 22
    二、住宅篇  …………………………………………………………………………………… 36
    三、商用篇  …………………………………………………………………………………… 57
    四、营销篇  …………………………………………………………………………………… 65
    五、总结篇  …………………………………………………………………………………… 88
    第四部分项目市场分析与建议   …………………………………………………………… 93
    1、      项目SWOT分析 …………………………………………………………………………… 94
    2、      市场支撑点 … …………………………………………………………………………… 101
    3、      初步建议  ………………………………………………………………………………… 103
    第五部分  项目总体规划概念  ……………………………………………………………… 115
    前   言

    为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月18日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调查共走访楼盘42个，其中对33个楼盘进行了详细的调研，包括纯别墅盘8个，别墅与洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。
    本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。
    本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。

编写人员名录

    指  导——陈宗力
    统筹与整合——汤仲坚
    编写组成员——汤仲坚、李谌、张庆锋、谭宜溯、陈琳、齐可

    各成员具体负责章节：
    汤仲坚——桂林市概况、市调总结、项目SWOT分析、项目潜在消费群分析、项目开发目标
    李  谌——桂林市房地产发展状况、消费者分析、项目开发目标
    张庆锋、谭宜溯——区域状况及竞争对手分析
    陈  琳——区域状况及竞争对手分析（广告部分）
    齐  可——区域状况及竞争对手分析（产品设计部分）







    第一部分：项目简介





    1、      项目概况
       项目名称：山水·凤凰城
    投资方：临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司

    地理位置：桂林市临桂县世纪北道西侧，北距机场路约500米，南靠世纪大道
    土地情况：一期工程占地280000 M2合420亩，总建筑面积68362.85 M2（约420亩），容积率0.244，住宅64262.85 M2，商业铺面600 M2，会所1000 M2，设备及管理用房1000 M2；民航医院1500 M2绿化用地面积25913 M2，道路用地面积29239 M2，
    地质条件优越，给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。
    场地基本平整，内有一些小山坡。
    周边环境：随着桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路，321国道改造等大型基础设施工程的相继完工、交付使用，临桂县的投资软、硬环境得到改善。
    其    他：一期3/5已经由广西民航订购。




    2、      城市概况
    1、      桂林市地理环境

    桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区（象山、秀峰、七星、叠彩、雁山）和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。
    临桂位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。城区驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，实行区县合一，是全县政治、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。
    全县由广西主电网供电，建有20000KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。




    第二部分  桂林宏观经济分析





    一、经济概况
    1、国民经济概况
    2002年桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资97.4亿元，比2001年增长10%，其中房地产投资在前三年平均递增28.3%的基础上比上年增长31.8%，公路建设投资增长33.1%。
    2003年桂林国民经济持续增长，各项社会事业蓬勃发展。据初步统计，全年完成国内生产总值397.46亿元，较上年增长9.8%；全社会固定资产投资110.64亿元，较上年增长13.6%；财政收入37.04亿元，较上年增长12.6%。经济结构调整初见成效，三次产业发展确立新格局，结构优化对经济增长的拉动效应日渐突出。三次产业比例由上年的30.9：30.1：39调整为28.6：32.4：39，第二产业所占比重提高2.3个百分点，超过第一产业；财政收入占GDP的比重也有所提高。
    2、财政金融
    税收及国有资产收益、国土收入等征管力度进一步加大，财政收入平稳增长；财政支出保证了正常的需要，财政资金运转效益不断提高。财政改革不断深化，按属地划分税收权属为主要内容的城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳，年末金融机构存款余额414.78亿元，增长13.2%，贷款余额245.41亿元，增长13.9%，金融行业对我市经济发展的支持力度加大。
    3、旅游
    以旅游为龙头的第三产业完成增加值155.3亿元，增长10.9%。接待旅游者854.29万人次，其中海外旅游者44.56万人次，实现旅游总收入34.34亿元；接待会议951个，参会人数增长49%；成功承办了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目的地开发与管理地区合作研讨会等国际会议，成功举办了“韩国周”、“日本周”活动，开通了桂林至泰国、马来西亚航线。
    政府利用2004年10月中国——东盟博览会在南宁召开的有利时机，发挥桂林旅游优势，在桂林举办东盟旅游区合作相关活动。鼓励发展旅游地产项目，适时启动环城市旅游度假带建设；新推出一批特色鲜明的景区景点和主题旅游城镇，继续培育发展优秀旅游县，发展农村旅游业，扩大城乡旅游交流与合作，扩大旅游经济覆盖率。
    4、商贸
    商贸服务业良性运转。商贸企业进一步挖掘促销；国有企业改革继续深化；多方位建设、培育城市商品市场，宽领域开拓现农副产品市场；城乡商品购销两旺，居民消费层次逐年提高；全社会消费品零售总额150.35亿元，较上年增长10.5%；物流管理技术和装备、各类物流基础设施进一步完善。
    5、企业竞争力
    桂林市经贸委近年排出全市企业利税大户榜，三金药业集团公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司、客车集团公司三家企业从2001年开此一直居于前三名、其利税2002年分别为23824万元、17788万元和10395万元。
    除三金、燕京和客车集团外，排在前10名的还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业，这些企业在市场经济的大潮中，始终如一创新，不断加大新产品和市场的开发力度，增强企业的竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中的“新人”，他们或是具有品牌优势，或是通过改革得以轻装上阵，或能抓住机遇抢占市场。
    近年来。临桂投资环境在逐年改善，娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业公司先后入驻，房地产开发方兴未艾。
    6、非公有制发展
    随着非公有制经济发展环境的不断改善，经济总量有较大的增长，效益不断提高。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增长11%以上。规模以上非公企业产值92.87亿元，增长23.2%。
    非公企业完成固定资产投资63.72忆元，增长30.7%。
    7、招商引资
    对招商引资的签约项目全面实行领导跟踪负责制、积极参与“中国——东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家，增长21.3%。引进外资9819万美元，实际利用外资6354万美元。“非典”过后，紧抓国际市场的开拓，自营生产企业的进出口额均大幅增长。外贸进出口总计达26226万美元，增长10.1%，其中进口9739万美元，增长0.9%，出口16488万美元，增长16.5%。“百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资112.05亿元，实际到位资金23.18亿元。争取联合国和外国政府无偿援助的项目数量、金额居全区之首。



    各项经济数据详见下表: