开封报告市场部分
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    开封大梁路项目前期策划报告
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    委托单位：开封市裕康房地产有限公司
    报告单位：郑州正源行房地产咨询有限公司
    报告时间：二008年1月
    


     
     
     
         正 源 行
    地址：郑州市金水路24号润华商务花园B座5楼
    电话：0371-63581516  63844656
    E-mail:zhengyuanhang001@163.com
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    市場分析
     
    
开封市场报告
    第一部分、宏观市场调查
    1、      宏观经济
    1、开封简介
    2、开封人口及收入情况
    二、城市规划
    1、郑汴一体化规划
    2、城市整体规划
    三、相关政策
    四、房地产市场
     
    第二部分、区域房地产市场
    1、      新区情况
    2、      高端市场细解
    3、      产品情况
    4、      个案分析
    第三部分、客户分析
    1、各楼盘的客户情况
    2、开封市高收入人群情况
    3、购房客户对目标楼盘的优缺点评析
    第四部分、项目地块分析：
    一、地块基本情况
    二、地块周边环境
    三、地块项目swot分析：
    四、项目立地总结：
    第五部分、市场结构分析
     
    第一部分、宏观市场调查
    一、宏观经济：
    1、开封简介：
    

历史古城，旅游圣地
    
    开封市
    开封，简称汴，现为河南省地级市，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，位于中国中部。自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。现在全市各级文物保护单位184处，其中，国家级5处，省级17处，市级26处，县级136处.开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。
     
    


    开封
    
    郑汴一体化
    地处中原，交通便利     
    开封地处中原，交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路从市内穿过，京广铁路和京九铁路左右为邻，北京至广州的106国道和天水至连云港的310国道在此交汇，开（封）洛（洛）、开（封）商（丘）高速公路成为横穿河南的黄金通道，黄河公路大桥使得天堑变为坦途，全市公路密度高于全
    国、全省平均水平。
    开封市中心距郑州市中心72公里，两城市边界处相隔不足40公里，属于45分钟通勤圈。郑开大道的打通，使郑汴一体化进入实质性的阶段，郑州与开封的连接更加紧密；
     
     
     
    2、开封经济及人均收入
    幅员辽阔，人口众多
    全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
     
    城市变迁，发展缓慢
    1957年，河南省委、省政府搬迁，大批有能力的人士到了外地，而留在开封的大部分是小生产者和他们的后代，他们成为开封城市的主体，担负着城市的建设，这些小生产者眼光狭窄，思想保守，容易满足现状，或者是得过且过，不能大刀阔斧地改革，做什么事总是比别人慢一拍，他们的思想阻碍着开封城的发展。
     
    郑汴一体化，促进经济复苏
    ２００３年底，整个开封市的国内生产总值２８２．０９亿元，在河南省１８个省辖市中排名第１３位，其财政收入是８．７５亿元，全省排名１５位，其工业增加值是８９．３６亿元，全省排名第１６位，也就是说，开封市的经济水平一直在河南省倒数三、四位上徘徊
    开封市自从郑汴一体化提出以后经济迅速增长，07年的生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；
     
    正源行观点：
    目前开封城市地广人多，以旅游经济为主，缺少高薪行业，高消费能力水平较低；
     
    
二、城市规划：
    1、郑汴一体化规划：
    交通促使一体化加速
    
    郑汴一体化目前已经随着郑开大道的开通进入时实质性的阶段，而在郑汴一体化中开封的定位是要充分发挥自身作为国家历史文化名城的优势，强化开封的文化、教育、旅游、休闲、娱乐功能，通过老城改造和新城建设来恢复古城风格，尽可能恢复原有水系，焕发古城活力。
     
    完整产业带促进两城经济一体化
    
    针对开封的工业薄弱的情况，在郑汴中间目前正在规划的郑汴中间工业带规划了多个工业类型板块，这将大大提高相对薄弱的开封工业的发展，进而提高开封当地的经济水平和人均的收入情况；
    由于老城区对文物保护的管理，制约了城市的发展，在开封的西面又形成了一个以大梁路为中轴的新城区，目前各大政府机关与事企业单位都已经入住，开封大学与河南大学新校区也落户新区，促使开封整个城市向西倾斜，随着郑汴一体化的进程加速，新区作为连接的桥头堡首当其冲； 
     
    2、城市整体规划：
    加强新区，扩大城市框架
    根据市政府近期出台的2005-2010年的城市规划中明确指出，以建设开封特大城市为目标，立足现有基础，发挥区位、人文优势，壮大五大支柱产业，加大中心城市建设力度，以汴西新区开发为突破口，进一步拉大城市框架，拓展城市发展空间，扩大城市规模。到2010年市区建成区面积达到110平方公里以上，人口达到110万人以上。城市空间结构呈东西向长的多中心组团结构，形成汴西新区、老城区和边村新城三个组团。
    强力开发汴西新区。以目前开发区为基础向西推进，加大投资力度，通过建设汴西新区，特别是全力启动杏花营工业区，打造集工、商、贸、高新技术、文化、服务于一体的城市组团，拉大城市框架，促进郑汴一体化快速发展。
    保护性开发老城区。“十一五”期间，要全面启动宋都古城复建工程。重点抓好水系工程二期建设、古城墙整体开发及护城河复原整治、繁塔禹王台景区开发、历史文化街区保护修复和“城摞城”景观展示工程等项目建设。加快城墙内行政机关外迁，环城及旧城成片开发步伐，严格控制住宅及与古都风貌不相协调建筑的建设，优化古都环境，增强文化内涵，实现“一城宋韵半城水”、再现东京梦华的目标。
    加快边村新城建设。振兴以老工业基地为龙头的东部组团，重点建设边村新城，科学规划，整体布局，加快基础设施建设和产业集聚，大力发展工业、物流、居住、综合服务。
     
    城市规模及人口
    目前开封市市区人口80万，按规划2010年市区建成区面积达到110平方公里以上，人口达到110万人以上
    通过开封市区规划可以发现，在未来4-5年内，开封市的人口将会由2005年的80万人，至2010年的110万人，市区人口增加30多万人，平均每年的人口新增量在6万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。
    按照目前开封市城镇居民人均居住面积20平方米，
    60000人*20平方米/人=120万平方米
    在未来4-5年内，平均每年将会产生120万方的新增住房需求。
    而目前周口市每年的新增住房供应量在90万方左右。市场未来将会出现供不应求的情况，市场前景可观。
     
    正源行观点：
    郑汴融合促进了城市的经济发展，同时又带来了较多的郑州投资客，而开封新区作为城市的发展方向，必将带动物业投资的增长。
     
    三、相关政策
    1、清算土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
    土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
    影响：
    项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款
     
    2、贷款利率六级跳6次加息10次提高银行存款准备金率
    3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
    5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款
    基准利率上调0.18个百分点
    7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
    8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
    9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
    12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调
    0.18个百分点
    央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行
    年内第十次提高存款准备金率
    影响：
    一方面银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态，房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大加大，房地产开发投资不足的程度，加息可能压缩商品房的供应量。
    另一方面存贷款利率的增加也在一定程度上打击了客户的物业投资信心，这也必将导致市场上投资性需求降低, 同时也将加重市场自用客持币待购的观望情绪；
     
    3、多渠道解决住房困难《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
    加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明